8월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 8월 시세 증감률은 7월 중순부터 8월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한이 1개월로 단축되었습니다.

8월 거래량의 정확한 수치는 9월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

8월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.59%

2020년 11월부터 2021년 8월까지 10개월 동안

서울 아파트는 월 +0.9% 이상의 상승률을 지속하며 상승해왔습니다.

그리고 이는 월 +0.9% 이상 상승률로는 역대 최장 기간 상승입니다.

관련 데이터가 집계를 시작한 1986년 이래

단 한번도 서울 아파트는 월 +0.9% 이상 상승을 10개월 이상 지속한 적이 없는데

(종전 기록은 2001년 2월부터 9월까지 8개월 동안이었습니다)

그 기록을 갱신하고 있는 셈입니다.

그만큼 지금의 상승세가 강력하다는 방증이겠죠.

2021년은

① 서울/경기 10~11년차 부부로 대표되는 서울 아파트 대표적 실수요층의 급증

② 2019~20년에 비해 반토막나는 입주 물량

③ 역대 최대의 유동성에 3기 신도시 토지보상금까지 가세하면서

급등 가능성이 어느 해보다 높다는 점을 다양한 매체를 통해 알려왔습니다만

일단은 전망대로 가고 있습니다.

가만히 있어도 급등 장세가 나올 수밖에 없는 해가 2021년인데

정부 규제의 부작용으로 매매/전세 매물까지 크게 줄여놓은 상황이

역대 최장 기간 상승세의 배경이 되고 있습니다.

특히 이런 상승세에 불을 지핀 정책 중 하나가 "임대차3법"인데

거기에 다주택기간 장기보유특별공제 제외, 양도취득세 '실거래가' 기준 예고로

2023년 이후도 상승 동력을 제공할 정책 마련에 골몰하는 정부와 여당을 보면

그 신박한 아이디어에 놀라움을 금할 수 없습니다.

매매가에 가려져서 그렇지, 전세가 상승률도 가파릅니다.

8월 서울 아파트 전세 시세 증감률은 +1.11%인데요.

임대차3법이 시행된 직후인 2020년 9월부터 2021년 8월까지 1년동안

서울 아파트 전세 시세는 +17%에 육박하는 상승률을 보였는데

이는 2001년 4월부터 2002년 3월까지의 전세 시세 상승률 +25%에 이어

12개월 단위로는 19년만의 폭등세입니다.

임대차3법의 폐해는 이것만 보더라도 여실히 드러나며

이는 매매가의 강력한 지지대로도 작동하여

사상 최장 기간 상승을 지탱하는 또 하나의 축으로도 작용하고 있습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

올해 들어 상승 하락을 거듭하던 5분위(상위 0~20%) 아파트가 오랜만에 크게 폭등하면서

다른 분위 아파트보다 상대적으로 떨어졌던 상승률을 대부분 만회했습니다.

8월 한달만 21억 6,036만원에서 22억 3,737만원으로 +3.6%나 폭등하면서

1%대 상승률에 머물렀던 나머지 1~4분위 아파트를 압도했는데요,

그동안 15억 이상 주택 대출 금지 규제가 힘을 발휘했지만

다주택자 양도세 강화 규제 및 고가 아파트 증여 급증에 따른 매물 감소의 힘이

대출 규제를 이겨내고 있는 모습입니다.

고가 아파트가 서울 부동산의 중요한 선행 지표라는 점에서 눈여겨볼 만하다고 말씀드렸는데

5분위 아파트가 7월 상승에 이어 8월에 급등하면서 천장을 다시 높여놨기 때문에

서울 부동산의 상승 추세도 훼손되려면 아직 먼 것으로 보입니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고(69.3%), 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. (59.6%)

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

7월 55.3%까지 완만히 하락중입니다.

매매가와 전세가가 동시에 폭등하면서 전세가율의 하락폭이 미미합니다.

내년까지도 입주 물량이 계속 감소하기 때문에

전세가율은 여전히 고공행진할 것으로 보입니다.

2021년 8월 55.3%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 7월, 2002년 12월, 2013년 1월과 유사한 수준인데

상승기 전반부(1999년 7월, 2002년 12월), 하락기 막바지(2013년 1월)와

현재의 전세가율이 유사한 수준이라는 것은

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

시장에 의미있는 하락 또는 추세적인 하락을 일으키려면

전세가율이 현재보다는 상당히 낮아져야 합니다.

이 지표는 계속 지켜보도록 하겠습니다.

코로나19 백신 2차 접종률이 30%에 육박하고 있네요.

회원님들도 맞으셨으지 모르겠습니다.

조금씩 다가오는 일상의 회복까지 조금더 힘내시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^