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오늘은 부동산 입지에 대해 개인적인 썰을 풀어보고 싶어서 글 씁니다.
다들 아실만한 내용이고, 겉핥기 공부만 한 비전문가의 뇌피셜이니 가볍게 봐 주세요.
음슴체로 갑니다.
부린이가 공부를 시작하면 입지가 중요하다면서 반드시 외우라는 것이 있음.
직주근접, 교통, 학군, 상권, 조망
대부분 이 다섯가지의 우선순위에 따라 급지를 나누고, 때론 어디가 더 위인가 논쟁을 벌림.
물론, 이 입지들은 매우 중요함.
약 99.9% 부동산 시장에 해당되는 것들임.
그러나 100%를 설명할 수 있는 단 하나의 입지 요소가 있음.
바로 '이웃' 임.
그 동네에 누가 살고 있느냐를 보면 모든 부동산이 설명이 됨.
나머지 0.1% 에는 초하이엔드 시장인 '초고급' 단독주택, 빌라, 아파트 들이 있음.
예를 들면, 평창동, 한남동, 삼성동.
저렴한 매매가 백억 단위이고, 월세가 한달에 수천만원씩 나오는 물건들.
이름만 들어면 누구나 알지만 길에선 전혀 만날 수 없는 귀인들이 사는 곳.
이 물건에 교통 학군 상권 같은 건 상관없음.
0.1%가 나랑 별상관 없는거 아닌가 하겠지만, 나머지 99.9% 시장에 미치는 영향이 어마어마함.
왜 그런지 설명해 보겠음.
일단 최상위 0.1% 시장을 유일하게 설명해 주는 것이 이웃임.
이 시장에 대한 이해가 있어야 나머지 부동산의 입지들이 설명이 됨.
이들은 정부 고위 관료나, 기업 총수 급의 재벌 들이 해당 됨.
이 계층은 자의든 타의든 높은 수준의 사생활 보호가 필요함.
극단적인 예로 이재용이 우리 아파트 엘리베이터에서 나랑 인사하는 상황이 상상이 됨?
결국 적당히 회사 가깝고 자신들과 비슷한 수준의 사람들이 모여사는 조용한 동네를 찾을 수 밖에 없음.
오히려 조망이나, 풍수지리적으로 접근하는게 더 설명이 됨.
그 다음 계층은 최상이 계층과 직간접 적으로 만날 수 있거나 만나고 싶은 사람들.
사업을 통해 수백억대의 자산을 쌓은 사람들.
대충 1% 미만이라 치면,
이 시장부터 위 다섯 가지 입지가 적용됨.
오히려, 다섯가지 개념을 만들었다고 보면 됨.
총수의 최측근에서 기민하게 움직이려면 직주근접이 매우 중요하고, 경제력이 매우 넘침.
파생적으로 사교육에 많은 투자를 할 수 있으니 학군지가 형성되고,
구매력도 좋아서 명품 상권이 엄청 발달함.
상권이 커져서 유동 인구가 늘어나니 교통인프라는 점점 좋아질 수 밖에.
경제력을 과시하거나 성취감을 위해 조망도 필요함.
지금 시세로 평당 1~2억 사이의 아파트 들이 해당됨.
범인들의 기준으로 1급지라고 불리는 곳들.
같은 논리로 나머지 시장의 순서가 정해짐.
딱히 더 설명하지 않겠음.
그리고 일정 이하 급지 부터는 그 동네에 정확히 어느 정도 수준의 사람들이 사는지 바로 알기 어려우니,
우리가 잘아는 직주근접, 교통, 학군 같은 지표를 사용하는 것임.
그래서 나는 가급적이면 어떤 지역의 입지를 평가할 때 가능하면 그 동네에 누가 사는지를 조사함.
왜냐면 상대적으로 부족하고 저렴한 지역에도, 소득수준이나 사회적 지위가 높은 계층들이 사는 곳들이 있기 때문임.
또는 그 반대도 있음.
즉, 저평가와 고평가를 알수 있는 매우 중요한 지표라고 생각함.
이어서... 서울 서남권 이야기로 이어가려 했는데 글 쓰는게 힘들어서 다음에 또 써보도록 하겠습니다. ㅜㅜ
읽어주셔서 감사합니다.
한줄 요약.
유유상종, 네 이웃을 보라. | 
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그래서 그지역 대장 아파트를 찾는거죠
그 지역에서 제일 비싸다 = 그걸 살수 있는 정도의 재력가들이 산다는 이야기이고
현대사회는 재력 = 능력이기 때문에 (아닐수도있지만 대체로) 비싼집 일수록 이웃의 퀄리티가 높아지죠
소셜믹스니 이러면서 임대를 넣은 아파트는 꺼리게되고 건설사는 그걸 알고있으니 아예 동을 따로 짓거나 분리해버리고...뭐 이러는거 아니겠습니까
아니라고하지만 내옆집엔 나보다 능력있는사람이 살고 내 아이 친구들 부모는 다 어느정도 지성인이길 바라는거와 같은거죠