서울시 부동산 상황은 정말 빈틈이 없네요3

원래 아파트 사슬 중 가장 하위에 위치해 있는 게 구축 나홀로아파트, 그리고 전체 부동산 사슬에서 가장 하위에 위치해 있는게 구축 빌라일 텐데요. 

소규모재건축이나 가로정비사업을 통해서 재건축의 가능성이 있는 곳들은 오를 수 밖에 없겠어요. 

물론 용적률을 꽉꽉 채운 구축 나홀로 아파트나, 이미 주변에 이미 신축 빌라들이 들어선 구축빌라나 단독들은 여전히 가장 하위쪽으로 위치하긴 할 겁니다. 

근데 패자 부활전이라고 여기서도 가능성이 있는 곳들은 튀어 나오고 있는 것 같아요. 그리고 현 정부에 의해 이미 부동산 전문가가 되어 버린 무주택자분들 혹은 관심 있는 분들이 아직 튀어 나오지 않은 곳들을 필사적으로 찾고 있을 거구요. 근데 아직까지는 많은 사람들이 잘 모르기 때문에 여지가 있기도 한 것 같습니다만..  

요새 정부랑 서울시랑 유일하게 합이 맞는 부분이 소규모 정비사업을 통한 공급확대입니다. 소규모다 보니 시장에 크게 영향을 주지 않으면서 공급을 늘릴 수 있는 정책이라고 생각하는 것 같습니다. 

우선 재건축 연한이 된 대단지 옆에 있는 역시 재건축 연한이 된 나홀로아파트가 있다고 가정을 해보지요. 

예전같으면 보통 대단지 시세의 60%에서 70% 정도에서 시세가 형성이 되어 있을 거고, 옆에 대단지와 같이 통합재건축을 하기만을 기다려야 했을 겁니다. 그리고 그건 전적으로 대단지의 결정에 따라야 하는 부분입니다. 근데, 지금은 오히려 단기적으로는 더 나을 수가 있습니다. 안전진단이 필요없어서 빠르면 3~4년이면 재건축 완료하고 입주 가능합니다. 대단지는 재건축 하려면 아무리 짧아봐야 7년은 잡아야 하니 나홀로아파트가 신축으로 지어지면 그거 팔고 옆에 구축 대단지를 구매해서 들어가도 돈이 남을 수가 있습니다. 신축과 구축의 가격차가 워낙 벌어져 있기 때문이죠. 물론 구축 대단지의 사업성이 좋아서 잠재력이 있는 경우에는 아무리 그래도 대단지의 가격을 따라갈 수는 없겠지만, 예전만큼의 차이가 나지는 않을 겁니다. 

구축빌라도 마찬가지 입니다. 구축 빌라가 모여 있고 가로주택 정비사업이 가능한 곳이라면 비록 나홀로 아파트긴 하지만 신축 아파트로 재건축이 가능하게 됩니다. 

한마디로 예전같으면 철저하게 무시되었을 나홀로아파트나 구축 빌라 중에서도 쓸만한 곳들은 조만간 소진될 겁니다. 

서울 아파트 가격이 워낙 오르다 보니 사업성이 수직상승했기 때문입니다.