금리인상이 부동산 가격의 폭락을 초래할 수 있을까 / 장기 전망68
- 코열
- 등록일 2021-09-27 11:59
- 조회수 14569
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파워링크 
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 No_free_lunch
금리인상이 매매가의 최대 25%까지 하락 시킬수도 있지 않을까 봅니다
전세가는 거의 영향 없을거 같고여 |
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코열
네. 다만 금리인상에 따라 올라가는 전세대출 이자부담이 더 큰 요인일 거라고 봅니다.
결국 매가-전세가 갭이 위로 올라 붙는지 내려 붙는지가 매가를 결정하는 요인이니까요. 일정 수준 금리인상과 미분양 증가(선택가능 옵션 증가) -> 전세가 정체 -> 매가 상승 -> 전세가율 하락 -> 매가 하락의 형태로 나타날 가능성이 높겠지요. 그러나 수도권 핵심지보다는 경기도 외곽의 미실현 호재로 매가가 올라간 지역과 재/재, 지방이 더 큰 타격을 입고, 서울 및 수도권 핵심지의 타격은 적을 것으로 봅니다. 물방울은 겉에서부터 마르고, 사람들이 원하는 상급지는 언제나 존재하니까요. |
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No_free_lunch
"일정 수준 금리인상과 미분양 증가(선택가능 옵션 증가) -> 전세가 정체 -> 매가 상승 -> 전세가율 하락 -> 매가 하락의 형태로 나타날 가능성이 높겠지요."
서울로만 높고보면 저는 순서를 2023년 이문래미안 둔촌주공 방배5구역 등등 신규 입주분(공급) 으로 인한 선택지 증가 > 기존 주택 전세가 정체 및 반전세(월세)비중 확대 > 매매가 2021년 최고가 대비 최대 25% 하락 및 전세가율 50에서 80%로 상승 > 2025년 이후 다시 매매가 2021년 최고가 회복하며 상승으로 전세가율 50-60% 로 복귀
매매가가 상승되어 전세가율 하락 이게 아니고 전세가는 그대로 가고 매매가 하락이 점쳐집니다. 이유는 양도세 조금만 조정해줘도 팔고 더 상급지역 옮겨타거나 수익 실현 하려는 사람 지금 매우 많다고 봐서여 |
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No_free_lunch
@코열 감사합니다. 저도 유투버 젖문가들 의견을 버무려서 뭔가 포지션을 잡고자 하는데 미래는 아무도 모르죠 뭐... 한 번 올라간 전세가는 임대차3법 무효로 하지 않는 이상은 내려가지 않을 거란 가정하에 그리고 장기보유 한다는 가정 하에 언제든 무주택자는 1주택자 되는 게 맞다 봅니다. 다주택자는 세금과 여러가지 고려할 사항이 훨씬 많아 보여서 다들 관망하면서 눈치싸움 중인거 같고여... 그래서인지 내려간다는 소리 조금이라도 하거나 예측하면 등신 쪼다 취급하며 핏대 세우는 분들이 꽤 있는 느낌인데 매매가는 올라갈 요인이 더 남아있을까 하는 생각입니다 저는... 이미 다 반영되어 있고 추가 수요도 없으니까 힘들것 같아요. 여기서 양도세 좀만 만지작 거리면 지금이라도 팔자 하고 물건 내놓을 사람 많아 보이는데 모르겠네여 |
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이놀도
1. 일단 잠재경제성장률 대략 2.7~3%? 보다 낮은 기준금리는
주택가격이 상승하게 하는 요인이지 0.5%에서 0.75%가 된들 상승 속도가 아주 약간 줄어드는 효과지요. 다들 무지하면 대단히 용감합니다.
2. 윤전기는 영원히 돌아갑니다만... 통화량 증가속도를 줄이더라도 미연준이 발표한들 90년대 2000년대보다 통화량 증가속도는 더 빠릅니다. 10년에 통화량이 2~3배 이상 올라가는데 이말은 주택가격은 연간 10% 무조건 오른다는 이야기입니다.. 1.5배 밑으로 통화량이 증가하게 되도록 조정되면 모를까... 3. 공급 억제책 재건축 재개발 재초환 양도세 중과세 이 정책 없어지지 않으면 공급은 안 늡니다.
4. 수도권 집중화 없앨 대책. 전쟁? 수도이전? 강제 이민 이주? 이정도 급이 없다면 수도권 집중화는 해결 안 됩니다.
5. 인구구조 변화는 프랑스 대혁명이나 캄보디아 학살 유고 내전 시 인종청소급 아니면 인구구조 변화를 단기간에 일어나지도 않습니다...
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코열
전적으로 동의합니다. Fred에서 한/미 양국 M2증가의 절대량을 보면 2010년 대비 한국은 2배, 미국은 3배지요. 신용화폐 시스템 하에서 총통화량은 매 10년마다 대략 2배씩 증가한다는 명제의 증명입니다. 인플레이션 조세에 대한 교육이 필요한 이유이기도 합니다. 2010년부터 2020년까지의 10년은 미국을 포함한 세계경제가 디플레이션의 늪에 빠졌던 예외적 시기이고, 이는 한/미의 GDP 증가와 소득수준 증가율보다 주택가격 상승률이 낮았던 것에서도 알 수 있지요. 2020년을 기점으로 겨우 따라잡은 상태입니다.
지금은 1940년부터 40년간 지속되었던 인플레이션 사이클이 1980년부터 2020년까지의 디플레이션 사이클로 전환되었던 것이, COVID-19를 기점으로 다시 한 번 인플레이션 사이클로 전환되는 변곡점이라고 봅니다. 인플레이션이라는 것은 성장을 의미하는 것이고, 금리 역시 그에 따라 점진적 상향곡선을 그리겠지요. 일정 수준 이하의 금리 인상이 말씀하신 대로 변수가 될 수 없는 이유입니다. |
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No_free_lunch
@이놀도 많은 사람들이 time value of money와 같은 개념을 제대로 이해하지 못하고 알더라도 어떻게 대응 해야 하는지 모르는 개 돼지로 살아줘야 통제하기도 쉽고 빈부격차가 더 늘어나고 좋을듯 합니다 정치인이나 기득권 세력에서는요
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동숭동
좋은 글 잘 봤습니다.
양극화, 차별화가 시대적 대세라 하긴 하지만 최근들어 그 속도가 빨라지고 있으며 본문에서도 그런 것들이 읽혀집니다. 낙수효과가 어느정도는 있을 것이고, 정치권에서 준조세라는 이름으로 어느정도 그게 커지도록 유도하긴 하겠지만 그 이상으로 격차가 벌어지는 것은 이미 막기 어렵다고 봅니다.
그나마 잘나가는 수출기업의 실적이라도 있어야 낙수라도 기대하다보니 고의적으로 그걸 억제하는 모험은 못할 것이고 혹시라도 직전, 직직전 정권의 정책과는 달리 참여정부때처럼 지방이전 지방분권에 힘쓸 것이라는 꿈을 현 정권에 가시신 분들은 늦기 전에 꿈 깨야 될것이지요. 분권론자들의 아우성은 달래줘야 할테니까 지방이전을 하는 척은 할텐데, 그 떡고물은 아마 거의 전부 세종시 및 인근으로 돌아갈 것이고.
ps. 지난 몇년간 20대 젊은이들과 대화할 일이 좀 많아졌는데, 그러면서 느끼는 점은 경제적인 측면뿐만 아니라 개개인의 사고방식 자체도 많이 극단화, 차별화되었다는 점입니다. 좀 노골적으로 말하면 우리세대에는 볼 수 없던 놀라운 수준의 식견을 가진 이들부터 도대체 목 위에 얹은건 유기물인가 무기물인가 의심이 가는 이들까지 공존한다는 거죠. 이런 모든 면들이 앞으로 10~20년후의 주거문화에 어떤 영향을 끼치게 될지, 잠시 생각해 봅니다. |
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코열
항상 공유해 주시는 인사이트에 감사드립니다. 이제 삼십대 초반이고, 부동산 시장에 플레이어로 참여한 시간도 상대적으로 길지 않은 편이다 보니 동숭동님께서 남겨 주시는 연륜 있는 조언들에 많은 도움을 받고 있습니다. 업무상 지방에 거주할 일이 많아, 지방분권의 모순과 허울을 피부로 느낄 때가 많습니다. 지방소멸 문제도 마찬가지이고요. 서울과 비서울, 수도권과 지방, 세대와 세대, 세대 내에서의 자산 격차, 알고리즘에 의한 정보격차와 편향성이야말로 앞으로 10년간 더욱 심화될 거대한 양극화와 차별화를 관통하는 키워드가 아닐까 합니다. 이러한 경향은 심리적/문화적 거리뿐 아니라 주거지의 분화라는 형태로 나타날 가능성이 높겠지요. 2030세대들이 영끌을 통해 수도권에 거주지를 마련하려 필사적으로 노력하는 이유도 그 사다리에서 한 번 떨어지면 다시는 올라올 수 없는, 선진국에 진입함에 따라 자연스럽게 나타나는 계층분화를 피부로 인식하고 있기 때문인 것으로 봅니다. 승자와 패자가 극단적으로, 또 가시적으로 나뉘는 사회는 포퓰리스트 정치인들과 데마고그들이 나타나기 쉬운 조건이기도 하지요. 나는 어디쯤에 있는지, 또 앞으로 10년간 역사의 수레바퀴에 깔리지 않기 위해 어떤 선택을 해야 할지 여러 가지 고민을 하게 되는 요즘입니다.
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좋은글입니다