7억이면 선택지가 꽤 잇지 않나요 ㄷ

@특가대표 저도 청주 살까말까 고민 중인지라 ㅎ

@프리헉 청주가 많이 올라 고민이긴한데 공부한 지역이 별로 없어 비교 선택지가 매우 적네요.

제가 청주에 살고 있고, 이번에 같은 상황으로 1주택을 매도합니다. 세무사 상담받은거여서 문제 없을 거에요.

@하드웍 세무사 상담비 아꼈네요. 감사합니다. 

@하드웍 두개 다른건인데요

대구는 실거주 안해도 되는게 맞는데 청주는 실거주해야합니다

@constellations 

일시적 2주택은 기존 주택 매도시에 양도세 비과세를 받냐 아니냐의 문제이죠. 

기존주택인 대구는 비과세 받으려면 실거주 의무는 없어요. 

 대구건을 비과세 받기 위해 청주에 거주할 필요는 아무 상관이 없습니다. 

일시적 2주택 으로 양도세 비과세를 받은 이후에는 이제 청주 주택만 보유하게 되어 1주택이 되죠. 이 청주 주택은 취득시점이 조정지역 이후니 청주 주택에 대한 양도세를 비과세 받기 위해서는 2년 보유 2년 실거주를 해야 합니다.

요약하자면, 댓글로 언급하신 대구 주택의 양도세는 보유 2년만 하면 됩니다. 청주 주택과는 관계가 없습니다. 

@하드웍 

조정에서 조정으로 일시적2주택 받으려면 제155조 제1항 제2호 만족해야합니다.

아예 대구 팔고 청주 넘어가면 무방하지만요

@하드웍 

1주택일 때 비과세입니다.

일시적2주택일때 1주택처럼 되려면 조건을 만족해야합니다.

그래서 대구집은 실거주 의무가 없으나 청주는 있습니다.

@constellations 

위에 님께서 댓글을 다신거 보면 "일시적 2주택으로 대구 비과세 받으려면 청주에 실입주 해야할텐데요" 라고 하셨어요. 그거에 대해 대구집 비과세는 청주랑 관계 없다고 제가 답글 달은 거구요.

 청주의 실거주 의무는 청주 주택에 대한 비과세를 얘기하때 필요한 거에요. 서로 다른 문제 입니다. 위 조건에서 청주의 실거주랑 대구 주택이랑은 전혀 관계가 없어요.

청주 주택은 대구 주택을 매도한 이후니 일시적 2주택이 아니라 그냥 1주택 입니다. 이 경우는 청주 주택에 대해서는 당연 조정지역 이후 매수니 1주택 일지라도 실거주 2년이 필요한 거구요.

아마 먼가 혼동이 있으신듯 한데 위에 글을 찬찬히 살펴봐보세요. 댓글을 길게 잘 안남기는데 세금에 대한 부분은 정확한 정보여야 다른 분들이 혼동하지 않거든요. 저도 세금관련해서 정보 찾아 볼때 부정확한 글이 있어서 불편했던 기억이 있어서 이렇게 길게 남기네요~

@하드웍 22.1에 청주를 매수하시고 22.9에 대구를 매도하려고 하시잖아요

대구를 선매도하면 청주에 실거주 할 필요 없습니다. 22.10 이후에 청주를 매수하면 문제가 없습니다.

근데 22.1에 청주를 매수하려고 하니까요.

@하드웍 

대구를 먼저 매도하면 대구가 1주택으로 들어가고 비조정일때 취득했기 때문에 2년 이상 보유만 하면 비과세가 됩니다.

그런데 청주를 먼저 매수하면 2주택이 되는데, 2주택임에도 불구하고 1주택과 같은 비과세 혜택을 받으려면 일시적2주택 요건을 다 만족해야하고

이 일시적2주택 요건은

1. 신규주택은 종전주택 취득 1년 이후에 취득해야 하며

2. 신규주택과 종전주택 둘 중 하나라도 비조정(종전주택이 취득시 비조정이었어도, 신규주택 취득 시 조정이면 조정으로 간주)이면 그냥 3년 이내에 종전주택 팔면 되고 신규주택에 실입주 하지 않아도 되지만요

3. 신규주택과 종전주택 모두 조정인 경우에는 1년 이내에 종전주택 팔아야하고(만약에 신규주택이 전세가 낀 물건이면 갱신하지 않는 범위 및 2년 이내에서 처분 가능), 거기에 실입주도 해야합니다. 특히나 전세 낀 물건이라서 1년 넘겨서 팔면 양도세는 비과세가 되지만 취득세는 2주택 중과세가 들어가므로 어지간해서는 1년 이내로 끊어야합니다.

아마 대구 주택을 조정지역 주택으로 혼동하시는 거라면, 대구 주택 취득 시점이 비조정지역 일때이므로 조정지역의 주택에 해당되지 않습니다. 아마도 이부분도 혼동 하실수도 있다는 생각이 드네요.

@constellations 

아래에도 댓글 달았지만, 대구 주택은 조정지역 주택이 아닙니다. 취득 시점이 기준이 되요.

취득시가 비조정지역 일때이니 비조정주택에 해당이 됩니다. 

이부분에서 혼동이 있으셨네요. 세법이 자꾸 바뀌니 일반인 입장에서는 혼동의 여지가 많은듯 합니다. 뭐 부동산에서도 잘 모르니까요. 세법에 최근에 너무 많은 변동이 있었던듯 하네요. 

@하드웍 아닙니다

취득 당시가 기준인건 이렇게 법령에 '취득 당시에 조정대상지역' 이라고 명시해놓아요.

@하드웍 

그래서 비조정일 때 구매해서 실거주2년 요건은 없습니다

근데 일시적2주택 적용할 때에는 조정지역으로 들어가니까 대구는 실거주 안해도 청주는 실입주를 해야합니다

@constellations 

지금 대구 주택의 일시적2주택에 대한 대구 주택 비과세를 얘기하는게 맞지요? 청주가 아니라요. 

님께서 지금 위 글에서 언급하는 것(시행령)은 청주 주택이 2년 실입주해야 양도세가 비과세가 된다는 내용이세요. 대구랑 관계가 없습니다. 

@하드웍 

조금 정리해보자면

목적은 양도소득을 비과세로 하기 위함이구요, 1주택인 경우에는 소득세법 제89조제1항제3호가목이지만

1주택이 아니기 때문에 소득세법 제89조제1항제3호나목에 해당합니다.

여기서는 대통령령으로 정하는 주택이 해당한다고 하는데,

소득세법 시행령 제154조제11항을 보시면 대통령령으로 정하는 주택은 소득세법 시행령 제155조에 따른 1세대1주택의 특례를 적용하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다는 겁니다. 즉 제155조도 만족하는 동시에 제154조도 만족하여야 양도소득을 비과세받을 수 있습니다.

그리고 소득세법 시행령 제155조제1항제2호를 보시면 '종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서' 라고 나옵니다. 조정대상지역에 있는 상태인게 중요한거지, 조정대상지역일 때 취득한 게 중요한 게 아닙니다. 님이 비조정때 샀으면 조정으로 되더라도 전세퇴거대출 LTV 70%까지 나오는 거 아니잖아요.

따라서 대구 주택은 비조정 때 샀더라도 현재 조정이니까 제155조제1항제2호에서는 조정대상지역에 있는 것으로 간주합니다.

다만 님이 자꾸 주장하시는 취득 시 비조정이었다는 것.. 

소득세법 시행령 제154조제1항을 보시면 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]이라고 단서조항이 있습니다.

여기 보시면 '조정대상지역에 있는 상태에서'와 '취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택'의 문구 차이를 모르시겠어요?

@하드웍 다만 여기서 실입주라는게

1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우입니다. 따라서 실입주를 하더라도 실제 2년을 다 채울 필요는 없는 것으로 알고있습니다.

@하드웍 아래 내용 잘 읽어보세요. 청주를 취득했으면 2주택인데.. 그럼에도 불구하고 대구를 1주택인 것으로 간주되고 싶은겁니다. 그러면 아래 사항을 잘 만족해야죠.

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

이 두가지를 만족해야 한다구요.

@constellations 

제가 괜한 시간을 뺏은것 같네요.

님 댓글의 실입주를 실거주로 혼동 했네요. 위에 청주는 실거주를 해야 한다고 쓰셔서요. 그리고 댓글에 "대구는 실거주가 필요가 없지만 청주는 필요라다"라고 작성하신거 보면 단순 실입주를 의미한거라고 생각되지가 않았어요. 

당연히 실거주 2년을 얘기한걸로 받아들였습니다. 그래서 실거주 안해도 되는데 자꾸 왜 말씀하시나 했어요.

오히려 제가 글을 찬찬히 읽었어야 하네요. (헌데 다시 읽어봐도 혼동이 되긴 하네요 ㅎㅎ)

정리하자면, (다른 분들께 참고가 되라는 의미에서)

신규 주택의 2년 거주는 필요 없고, 실입주만 하면 됩니다. 한번만 전입신고만 하면 되니 매매에 있어서 큰 제약 사항은 아닙니다. 

@하드웍 그 부분은 전입신고만 하면 되기는 한데, 세입자 껴있는 상태라면 전입신고에 대해서 협조를 해주지 않을 가능성도 농후하며(본인 대항력 날아가는데)

또한 세입자가 뻔히 전월세 들어가있는데 그렇게 한 번 찍고 나온거면 위장전입으로 간주되어서 나중에 양도세 때려맞을 가능성 충분합니다.

그 집 사서 공실로 둘거면 상관없는데 세끼고 사면서 그렇게 시나리오 짜는거 디게 위험한 방안이라...

@하드웍 요즘 들어보면 다주택도 아니고 1주택자가 2년 전입신고 해놓고나서 팔아도, 실거주여부(카드나 교통비 사용내역 같은 거) 검사하러 나오기도 한다는 얘기가 있어서....

여러모로 불법과 편법 그 사이의 애매한 일들은 하지 않는 걸 추천드립니다

그래서 추가로 2주택째를 매수하겠다 하면 동일 지역 내에 매수를 하시거나, 아니면 비규제지역(투자할만한 곳이 얼마 남지않았긴 합니다만)으로 고르는 것이 좋습니다(그러면 레버리지도 3년까지 끌고갈 수 있고)

참고로 저는 실입주하고 (잔금 대출 받으려면 전입이 필요) 몇개월 살고 전세줬습니다. 다른 분들도 투자를 위한 매매시 참고하면 될듯해요.

@하드웍 네네 세 끼고 산 다음에 잔금대출 받아서 실입주하고 다시 전세주면 괜찮기는 합니다.

(주담대는 가급적 중도상환수수료 적은걸로...)

복비도 두 번 내야하고 뭐 여러모로 힘들기는 합니다 ㅎㅎ

@constellations 

결국에는 계획 2.는 실행 할수 없는 것이네요.

constellations 님, 하드웍 님 감사합니다.

많이 배웠습니다.

@특가대표 

2가 해당이 되긴 하실거세요. 

청주 분이신경우, 완전 문제 없을듯 하구요.

대구 분이신경우, 원래 계획이 대구 팔고 청주 유지를 하실 계획이셨으니 청주 매수시 자금 부분만 문제가 안되신다면 가능한 걸로 보여집니다. 대구는 비과세 받으시는 거구요. 청주집 매수 하시고 전세 세입자 구해질때까지만 지내시거나 주말 부부처럼 방문 하셔도 되긴하는데 좀 애매하긴 하네요 ㅎㅎ 

@constellations 

여러 조언들 감사드립니다 ㅎㅎ

훤히 알고 계시네요. 안그래도 중도상환 수수료가 아깝더라구요. 

하지만, 그냥 매도하면 양도세가 70% 인가 하더라구요 ㅜㅜ. 어쩔수 없는 선택이었습니다. 

@하드웍 2억 갭으로 사는거라 전세입자없이 잔금을 치는 자금이 안됩니다. 부동산 공부는 끝이 없네요

@constellations 

조언 감사합니다. 그리고 유익한 대화였던거 같습니다. 제가 간과했던 부분도 알수있었구요.ㅎㅎ 

사실 화내시면 어쩌나 걱정하면서 댓글 작성했는데 다행히 명확하게 마무리가 되었네요. 

좋은 주말 보내세요~ 

@하드웍 

네 저도 지인 사례 찾아보고.. 일시적 2주택 생각해서 하나 더 땡기면 되겠네? 싶었는데(그 지인도 비조정일 때 매수하고 조정이 된 것이거든요) 법조항이 이래서 이리저리 짱구 굴려보다가 그냥 아예 출구전략 생각 안하고 2주택 가는거면 모를까...

갈아타기 실거주 아니면 여러모로 어렵겠다는 생각을 많이 했습니다 ㅎㅎ

그러다보니 요즘 아산같은 비조정지역에 투자자가 몰리는 것도 같습니다 ㅎㅎ 일시적2주택 3년간 끌고갈 수 있지, 그렇게 산 비조정물건은 실거주 안채워도 되지....

그렇게 조정지역에 하나 사면 결국 나중에 언젠가 실거주 2년 채워야하고 여러모로 머리가 복잡합니다 ㅎㅎ 정답은 20년도 이전에 분양권/입주권을 사는 것이었겠거니 생각해봅니다(물론 실투자금이 훨씬 많이 들어가겠지만)

@특가대표 전세가율이 LTV보다 높으면 여러모로 쉽지않지요.. 조정이면 LTV가 50%정도 나오긴 하겠지만, 요즘 임대차3법때문에 전세가율도 훨 높으니...

@constellations 

맞습니다 조정지역에서의 투자가 많이 어렵드라구요. 적으신 글만 봐도 많이 고민한 흔적이 보이시네요 ㅎㅎ

저는 그래서 무주택으로 만들고 청약(세종이나 청주 추첨)을 노릴려고 했는데, 우연찮게 고가주액을 매수 했거든요. (지방이라 얼마 비싸진 않지만 세법상이나 저한테는 고가드라구요  ㅎ)

당분간은 대출 갚으면서 향후 추이를 봐볼까 합니다. 어쩌면 정권이 바뀔수도 있는거 같아서 향후가 조심스럽 드라구요. 

제가 님처럼 박식했다면 더 많은 돈을 벌었을텐데 그러질 못했네요 ㅎㅎ 그래도 긍정적으로 만족하며 살려고 합니다. 

@하드웍 네 일단은 지방에서 9억 넘어가는 고가주택 있으신거면 나름대로 성공적이십니다 ㅎㅎ

일단은 뭐 더 많은 수익을 위해선 늘려가는것도 좋지만, 절세를 하는 것은 확실한 수익이니까요. 특히 고가주택의 경우에는 장특 챙기는것도 꽤 의미가 있는지라..