9월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 9월 시세 증감률은 8월 중순부터 9월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한은 1개월입니다.

9월 거래량의 정확한 수치는 10월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

9월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.69%.

2020년 11월부터 2021년 9월까지 11개월 동안

서울 아파트는 월 +0.9% 이상의 상승률을 기록하며 상승을 지속하고 있습니다.

관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래

서울 아파트의 월 +0.9% 이상 연속 상승의 종전 기록은

2001년 2월부터 9월까지의 8개월이었다는 점을 돌이켜보면

현재의 상승이 얼마나 가파르고 뜨거운지를 알 수 있습니다.

2021년 1~9월 상승률도 +13.5%로

그 뜨거웠던 2018년과 2020년의 연간 상승률과 비슷해졌으며

2006년 +24.1% 이래 15년만의 불장입니다.

서울/경기 10~11년차 부부의 급증, 2019~20년에 비해 반토막난 입주 물량,

역대 최대의 유동성에 3기 신도시 토지보상금까지.

수급과 유동성의 정량적 지표가 급등을 예고한게 2021년인데

다주택자 양도세 중과와 임대차3법 시행은 시장에 더욱 에너지를 불어넣었습니다.

9월 서울 아파트 전세 시세 증감률도 +1.02%를 기록했는데요,

2020년 1월부터 8월까지 +3.1% 상승한 서울 아파트 전세 시세는

임대차3법이 시행된 직후인 2020년 9월부터 2021년 9월까지 +16.7% 급등하여

2001년 4월부터 2002년 3월까지 상승률 +25.7%에 이어

12개월 단위로는 19년만의 폭등세를 유지하고 있습니다.

임대차3법으로 새로운 상승 동력을 제공할 것이라고는 2년전만 해도 상상도 못했던 터라

정부와 여당의 샘솟는 아이디어에 제 부족함을 다시 한번 느끼게 됩니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

올해 들어 상승 하락을 거듭하던 5분위(상위 0~20%) 아파트가

8월 +3.6% 폭등하고서 9월은 +0.5% 상승으로 숨고르기에 들어갔으나

이번에는 1분위(상위 80~100%) 아파트가 9월 +3.2% 폭등하여

갭 메우기에 나선 모습입니다.

최상위 아파트가 급등하자 그 다음달 최하위 아파트가 급등하는 모습은

천장이 높아지자 바닥도 뒤따라올라가는 전형적인 상승장의 모습입니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다.

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

9월 54.9%까지 완만히 하락중입니다.

그래프를 보셔도 아시겠지만

임대차3법이 시행된 2020년 9월 이후 전세가율이 갑자기 튀어올랐습니다.

게다가 2021~22년은 입주 물량이 크게 감소하기 때문에

전세가율은 큰 폭으로 하락하기 어렵다는 점에서

매매가를 지탱하는 전세가의 힘은 한동안 맹위를 떨칠 것으로 보입니다.

2021년 9월 54.9%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 7월, 2003년 2월, 2012년 12월과 유사한 수준인데

상승기 전반부(1999년 7월, 2003년 2월), 하락기 막바지(2012년 12월)와

현재의 전세가율이 유사한 수준이라는 것은

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

시장에 의미있는 하락 또는 추세적인 하락을 일으키려면

전세가율이 현재보다 상당히 낮아져야 합니다.

당분간은 일어나기 힘든 케이스라고 하겠습니다.

정부가 위드 코로나로의 전환을 모색하는 기사가 연이어 나오고 있네요.

아무쪼록 건강에 아무 이상 없으시기 바라겠습니다.