부동산 지식나눔 아는 한도내에서 답변드립니다.102
- Logan+
- 등록일 2021-10-20 14:33
- 조회수 3049
[부동산지식나눔] 시리즈
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초특급마무리
우선 재능기부 감사하다는 말씀전합니다.
10년 이상 투자로 갭투자 생각하고 있습니다. 다른 지역에서 전세로 장기간 살아야 할 것 같아서요.
1. 방배동 방배롯데캐슬아르떼 24평 2. 잠원동 잠원동아 24평 3. 서초동 서초교대이편한세상 24평
위 3개 중에 어떤 물건이 가장 투자성이 높을까요?
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hoogoo89
재능 기부 감사드립니다.
* 현재 상황 - 내년 초에 결혼 예정 - 소득은 합쳐서 세전 1억 - 영끌 + 보금자리론으로 작년 9월, 2억에 경기도 군포 역세권 30년 구축 아파트(19평) 장만 - 현재는 약 4.5억에 거래되는 중 (4.54억에 팔아도 보금자리론 대출 상환하고 나면 3억 정도 보유하게 됨)
* 고민 상황 - 내년에 결혼 후 아이를 가질 예정이라 군포 근처의 좀 더 큰 평수로(24~5평대) 이상으로 가고 싶음
* 생각하는 방향 - 보금자리 실거주 2년 채워서 내년 하반기에 비과세 받고 판 다음 다시 Max 6억대 아파트 찾아 보금자리론 받기
이렇게 하려고 하는데 주변에 점점 6억대 아파트가 없어져가서 애가 탑니다. 1년 더 기다려서 비과세 받고 파는게 나을지 혹은 제가 생각하지 못한 다른 방안이 있을까요? |
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Logan+
저도 항상하는후회지만 처음부터 영끌해서 좀더 큰거로 갔어야되더라구요.. 일단 2년미만이라 일반과세라도 매도 이런게 안되니
그냥 비과세까지 기다리는수밖에없는데 그렇다고 미리 사놓을수도 없으니.. 집안에 여유가되면 빌려서 미리 사놓는거도 방법이될수있습니다. 디딤돌은 못쓰겠지만요. |
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이 상황에서 입주권을 배우자에게 지분 증여를 할 경우에 일시적 2주택 혜택이 날아가는 게 맞을까요? 1주택을 먼저 매도한 후에 증여를 해야 맞는거지요?
나름대로 법령 찾아보고 공부했는데도 딱히 뾰족한 답이 없어서.. 물론 마지막으론 세무사 찾아가서 상담할 예정이지만 시나리오를 먼저 몇 개 짜놓으려고하다보니 저 부분에 대한 확인이 좀 필요하네요..ㅎㅎ
사시났으면 다 입주후에 지금 현재 주택팔아도 비과세잖아요.
그리고 여유자금과 1주택 1입주권 등 현재상황등을 알려주시면 더 생각을 풀어드리기가 쉽습니다.
입주권은 20년 5월에 취득을 했고, 취득가액은 1억 미만인데 현 시세로는 7억은 할 것 같습니다. 여기에 이주비 대출이 3억 정도 끼어있습니다. 그리고 이 입주권은 지방에 있어서 실입주가 불가능한 상황이라서 입주장까지 기다렸다가 1주택을 팔 수는 없는 상황입니다.
사실 이걸 다 현금화하고 양가 도움을 좀 더 받아서 개포동 입성하는 게 목표인데 현실적으로 불가능에 가까워지고 있는 것 같구요, 아무튼 서울로 입성을 해야 하는 상황입니다.
그래서 입주권을 배우자에게 지분증여를 한 다음에 5년 묵혀서 이월과세를 피하고 매도하는 방식을 염두에 두고있습니다. 다행히 이주비가 많이 끼어있지만, 대부분 시공사 보증으로 나온 대출이라서 지분 전체가 옮겨가는 게 아니면 상환의무는 없다고 하고 허그 이주비 대출은 상환해야 할 수도 있다는데 그건 몇천 안되어서 상환 가능합니다
그래서 배우자간 증여가 일시적2주택 리셋안되면 최대한 빨리 증여하려고 했는데, 일단은 그게 문제가 되는 상황이니 내년말쯤에 주택을 처분하면서.. 등기이전을 한 다음에 곧바로 증여를 준비하면 될 것 같습니다.
혹시 여기서 좀 더 나은 아이디어가 있으련지 고견을 부탁드립니다 ^^
@constellations 비과세 1주택정리 입주권정리 개포입성이 매우 옳은선택인데 강남가격이 산으로 가고있어서 개포입성이 말씀하신거처럼빡신거같습니다.
재개발이 너무싸게샀는데 지금 차익이 너무 커진상황이시군요... 6억 일반과세면... 하ㅠ 근데 이월과세는 말씀대로 5년이라는 세월이 필요하기에 .. 세금이 아까워도 이왕 서울빨리 입성하실꺼면 일반과세로 입주권을 매도하는게 나을수도 있을듯싶습니다...
아니면 비과세를 매도후 입주권은 증여 다른 서울 입주권을 매수 하시는것도 나쁘지않아보이네요
서울권 입주권 매수후 월세거주하다가 입주해서 사신다생각하시고 지방 입주권은 5년후 매도.
@Logan+
고견 감사드립니다.
현재 재개발은 차익 6억인데 이미 이주비를 3억 빼다 쓴 상황이라 팔고 세금내고 이주비 갚으면 손에 남는 돈이 한 푼도 없는 상황이라, 결국 이월과세 존버를 하는 수밖에 없을 것 같습니다.. ㅎㅎ 다행히 여기 분담금은 안나오지 싶어서(조합원 500명에 일분 1000세대 나오는 곳이라), 나중에 전세돌려서 현금 손에 쥐는 걸 목표로 하고 있습니다.
서울에 집을 사는건 뭐 이대로 집값이 오른다면, 처가가 1주택 1입주권인데 여기 주택이 대체주택이라서 아마 이걸 저희가 매수하는 식으로 될 것 같습니다. 여기 입주권이 개포라서 사실 자녀 키울거 생각해서 개포 입성을 생각했는데, 여러모로 어려울 것 같아집니다.
결국 입주권은 27년말이나 28년 초에 현금화가 가능하다고 깔고 계산을 해야겠습니다 ^^;; 이걸 혹시 1~2년 앞당길 수 있을까 여쭈었는데, 역시 생각대로 쉽지않네요
덕분에 많은 정리가 되었습니다!