최근 (~1년이내) 분당동에 있는 고급빌라를 매수하였습니다.

  분당에 있는 아파트는 서울만큼은 아니지만, 그래도 웬만큼 올라주었는데

  분당의 고급빌라 가격은 거의 처참한 수준이긴합니다.

  얼마나 처참한지 이야기 드리려고 합니다.

  빌라는 아시는 것처럼 정확한 시세를 확인하기 어렵습니다.

  특히 매물이 적은 고급빌라의 경우에는 더욱더 가격비교가 어렵습니다.

  몇년에 1번씩 거래가 있기때문이죠..

  그래서 그냥 공시지가로 비교를 하려고 합니다.

  매매기록이 없기때문에 실거래가와 공시지가를 관계를 비교하기는 어렵지만,

  신기하게도 네이버 부동산의 매도매물가격과 공시지가 가격 비율은 

  서래마을 고급빌라와 저희동네 고급빌라가 비슷합니다.

  서래마을 고급빌라의 공시지가가 1.5배면 부동산에 올라온 거래가도 대충 비슷하게 1.5배입니다.

  공시지가의 미세한 가격우위로 어디가 더 비싸다는 말은 못해서,

  공시지가가 의미있는 만큼 차이가 있다면, 실거래가의 차이도

  크다는 것을 의미한다고 볼 수 있을 것 같습니다.

  부동산 공시가격 검색이 가능한 것은 2006년도부터인것 같습니다.

  2006년도에 공시가격을 찍어봤는데,

  저희집과 서래마을 효성빌라가격이 비슷합니다. (저희집이 몇천만원 더 비쌉니다.)

  다른 빌라도 몇개 찍어봤는데, 저희집이 오히려 1.5배 더 비쌉니다.

  그런데....

  15년이 지난 지금 가격을 찍어보면,

  저희집의 공시가격은 그대로 입니다.

  정확히는 2014년도에 저점을 찍고 올라와서 원상복구를 한겁니다.

  그런데 서래마을은 따블이상으로 높아졌네요 ㅎㅎㅎ

  물론 네이버 부동산에 오른 가격도 공시지가에 거의 비례해서 차이가 나네요.

  서래마을과 레벨이 달라져버렸습니다.

  여러가지 이유가 있을텐데요,

  뇌피셜이니 이해해주세요..

  가장 큰 이유는 이거라고 봅니다.

  분당의 고급빌라는 분양초기에 주변의 아파트 대비해서

  엄청나게 비싼 가격에 분양을 했었습니다.

  엄청난 고급이미지가 강했었고, 초반에는 아파트보다 엄청나게 비싸게 거래가 되었습니다.

  시간이 흘러서 그런 이미지는 사라져버렸습니다.

  이런 부분에서 프리미엄이 사라져버린거죠.

  한편, 서래마을 고급빌라가 비싸다고 해도, 주변 아파트는 더 비쌉니다.

  빌라에 따라 아파트에 따라 다르지만, 대략적으로 서래마을의 초대형 고급빌라의 가격이 

  아파트 30-40평정도 가격대를 형성하는 것 같습니다.

  그런 관점에서 분당의 고급빌라도 제자리를 찾아간걸로 볼 수 있죠.

  대략적으로 가격이 주변의 30-40평대 아파트 가격과 비슷하거든요.

  물론 서래마을도 그렇고, 분당동의 빌라도 특수빌라는 훨씬더 비싸기도 합니다.

  예를들어 테라스가 아니라, 제대로된 단독마당이 있거나 등등...

  물론 저는 분당동의 빌라 가격이 제자리를 찾은 이후에 매수를 했기 때문에

  과거의 영광은 저랑 상관은 없습니다. 현재와 미래가 중요하니깐요.

  그렇다면 분당동의 고급빌라가 상대적으로 다른 빌라가격보다 곤두박질쳤는데,

  미래는 어떻게 될것인가가 중요하겠죠.

  역시 뇌피셜이지만, 이제는 안정기라고 봅니다.

  정확히는 다른 지역의 고급빌라와 그 지역의 아파트 가격과의 비율차이와

  분당동의 고급빌라와 그 지역의 아파트 가격과의 비율차이는 유지될거라고 봅니다.

  다른 지역의 고급빌라가 아파트보다 상대적으로 가격이 더 떨어지면,

  분당동의 고급빌라도 마찬가지로 더 떨어질 것이며,

  반대로 오르면, 그 비율만큼은 올라줄거라 봅니다.

  다만, 비율이 어떻게 바뀔지는 저도 모르겠습니다.