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저번 키움증권에 이어 현대차증권 내년 부동산 전망입니다.
착공은 했는데 분양은 안했다?
바로 후분양의 증가입니다.
분양가상한제로 인해 주변시세대비 말도안되는 가격으로 분양가를 책정하니
조합측에서 일단 착공은 하고 선분양대신 후분양을 택하는 것입니다.
둔촌주공은 현재 시공사와 조합간의 사업비 갈등으로 내년 일반분양조차 불투명 합니다.
즉 서울최대 분양물량이 계속 지연됨으로 인해 주택부족은 장기화조짐을 보이고 있습니다.
아 그러고보니 정부는 후분양의 당위성을 그간 주장했었는데
이제는 선분양을 넘어 선선분양이라니요?
서울에 왜 주택공급이 부족할까요?
그거야 아파트를 지을 택지가 없기때문입니다.
재건축, 재개발을 통해서만 공급이 가능한데 박원순시장 재임시절
정비구역해제를 통해 진행중이던 사업외에는 전부 취소되었습니다.
그러니 당연히 조합원이 감소했고 조합원이 없으니 아파트공급또한 없어지는겁니다.
더 큰 문제는 취소된 정비구역에는 우후죽순 빌라가 올라가기 시작했고
그렇게 노후도는 점차 떨어져서 재개발하기가 힘들어지고
설령 재개발을 한다쳐도 기존대비 조합원숫자가 급격히 증가하기에 사업성이 나오질 않는 문제가 발생합니다.
뭐 공공재건축 용적률 500%짜리 구룡성채 지어버리면 사업성은 나오겠지요~
전년대비 거래가 없으니 이제 폭락이라고요?
글쎄요..
일단 매물이 없어요.
다주택자는 양도세70프로 이상일텐데 누가 팔까요?
더군다나 현재 대출도 안나오니 급매외에는 팔리지도 않는분위기고요.
수요는 여전한데 매물은 귀한상태..
대출이 재개되는 내년초에 어떻게 될까요?
은행발 오픈런 시작될겁니다.
짓는족족 팔리고 미분양이 없으니 민간 착공이 증가합니다.
언제까지 증가하냐구요?
미분양이 쌓일때까지요~~
주택은 철저한 싸이클산업임을 명심하셔야 합니다.
수요공급의 밸런스를 분기단위로 맞출수가 없어요~
어느정도의 파고는 당연하게 받아들이셔야 합니다.
추가사항
방배5구역 분양 연기뉴스입니다.
일반분양분 1600가구인데 현재분위기에서는 치명적입니다.
서울시 무주택자라면 누구나 꿈꾸는 둔촌주공
일반분양 물량만 4780가구의 매머드 단지입니다.
분양가 상한제로 거듭된 분양지연에 이어 이번에는 건설사와의 시공비 갈등으로 분양이 내년으로 연기됐습니다.
20년 분양물량 41000가구
21년 분양물량 1000가구
즉 서울기준 23년이후에는 어느정도 입주물량이 있을걸로 기대했는데 올해 분양이 저조해서
앞으로도 입주공백은 조금더 길어질것 같습니다.
결론
22, 23년 서울시 공급은 평년에 비해 급감합니다.
분양지연된 단지들은 그간의 사업지연으로 인한 금융비용과 정부 분양가 현실화 기조에 맞춰 일반분양가를 상향시킬겁니다.
현정부및 박원순시장 재임시절 재건축 재개발 전면 중단의 부작용은 이제 시작됩니다.
당분간 수요대비 공급부족으로 인한 부동산가격은 금리로 잡기는 힘들어 보입니다.(국가부채도 엄청난속도로 늘고있기에 무한정 금리인상도 힘들다)
어찌어찌 25년이후 공급이 들어온다 하더라도 곧이어 70~80년대 건설된 여의도, 노원, 목동등의 재건축수요는 폭증할것이고
5년뒤 2030년이되면 1기신도시 40년차에 접어듭니다.
그야말로 대 재건축의 시대~~
만약 방치하면 신축프리미엄은 더더욱 커지겠네요.
그러니 지금당장 재건축이던 리모델링이던 뭐라도 진행해야 그나마 숨통이 트일텐데
그동안 정부및 서울시의 판단미스로 재건축 재개발 골든타임을 허비해 버렸습니다.
뭐하면서요?
재건축 재개발 일반분양가 말도안되는 금액으로 칼질하고~ 재초환 으로 괴롭히고~
특화설계가져오라고 요구하고~ 가져오면 다시 제대로 해오라고 하고~ 구축1동은 문화유산으로 남기라고 하고~
달동네 벽화칠하고~ 가로등 달고~ 지역공동체센터 설립하고~ 하면서 말입니다.
그냥 가만히 내버려 뒀으면 자연히 신축공급이 착착 진행됬을텐데 말이죠
현재 수도권 주택의 노후화 문제는 2020~30년대 내내 우리를 괴롭힐 것입니다.
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hellochang
똥만 싸놔서 이가됐든 윤이됐든 자기가 싼똥도 아닌데 오물더미 이미 뒤집어 쓰고 시작하게 되었죠
주택노후화문제는 장기문제인데 국민들이 그정도 인내심이 없어 잘 안될겁니다. 이 사실을 깔고 대응하는게 보수적인 것 같습니다.