문재인 집권으로 10년을 고생하게 된 부동산시장 - 5부 (다시 강남으로!)52

 20년부터 중하급지들은 많이 올랐다.  

결국 시장은 다시 강남으로!  그리고 대형으로!

20년 여름 하나의 사건이 21년을 뒤흔든다.

'박원순 서울시장 사망'이다. 

2022 대선을 향한 욕심으로 GBC/mice 사업, 용산/여의도 마스터플랜 발표 등으로 정부와 같은 편인듯 아닌듯 살던 분께서  ㅇㅇ 사건으로 숙정문(숙청문)에서 

자살을 해버리셨다. (유족들 고소미 너무 무서워..)

공석으로 남은 서울시장 자리는 2020년  문재인의 숨결조차 느끼는 '고민정'에게 떡발리며 체면을 구겼던  '올인' 의 주인공  '오세훈'이 노리고 있었다.

오세훈의 대결 상대는 도쿄박 박영선.  일본을 싫어하지만 도쿄는 못 참는 그녀와  대권을 위해서라면  서울시도 버리는 오세훈의 한판 승부가 우리를 기다리고 있었다.

2020년 말부터 시장에서는 오세훈의 우세를 점치면서 그의 대표 정책 '한강 르네상스'의 부활을 기대하며 다시금 한강변 재건축들이 불타오르기 시작한다.

(대체 목숨이 몇개냐...)

대표적인 곳을 꼽자면  킹 압구정, 한남. 동부이촌동 , 잠실, 반포, 여의도 ,성수전략정비구역 등이 있겠다. (이외에도 한강 다른 지역도 있다.)

이는 4부에서 적었던 '문프의 재건축 2년 실거주 법안' 과 맞물려서 최악의 결과를 가져오는데

잠자는 대한민국 최고의 재건축 '압구정'이 기나긴 잠에서 깨어났기 때문이다.  문프 덕분에 재건축 조합이 설립되는 압구정 아파트들은 20년 말부터

21년 3~4월까지 급등을 하는데 이유는 다음과 같다.

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재건축 아파트는 보통 사업진행이 하나의 단계를 뛰어넘을 때마다 큰 상승이 나온다.

1. 조합설립  2. 사업시행인가신청. 3관리처분인가 4. 이주/멸실 ~~~~~~ 준공

보통 본격적인 재건축의 시세 점핑은 사.시.행부터이다.

어쨋든 압구정은 이 재건축 조합설립이 된 것이고 이에 따른 지위양도제한으로 앞으로  압구정 아파트는 1가구 1주택 10년 보유 5년 거주자의 물건만 거래가능하므로 희소성이 커질 압구정 아파트를 지금 미리 사야되는 것이다. + 오세훈에 대한 기대감

조합설립이 없었다면 시세 점핑도 크지 않았겠지만 우리 문프께서 판도라의 상자를 열어버렸다는 것을  여러분들은 '4부' 글을 통해 알 수 있을 것이다.

그 낡은 아파트로도 최고의 위치를 지키고 있지만 만약 재건축이 된다면 대한민국 부동의 NO.1 아파트가 될 것이고

압구정이 재건축되면서 열리는 가격은 우리가 상상하기 힘든 가격이 될 것이라는 것이다.

게다가 진짜 무서운 건 그 압구정의 파급력이 '가격 천장'을 새로 정열시킨다면  그 아래 지역들에게도 불길이 번져나갈 것이기 때문에

압구정은 다들 쉽사리 인허가를 내주기 힘든 조건을 갖춘 곳이기도 하고 조합원들도 느긋한 분들이 많았는데 그 방아쇠를 당겨준 것이

'실거주 2년 = 입주권 부여' 법안이었다.

2021년 오세훈은 박영선 후보를 서울 전 지역에서 누르면서 압도적 승리를 한다.

불과 1년전 강남서초 송파갑/을 , 용산 빼고 모두 패배했던 서울에서 압승이라니  더더욱 1년전 선거가 의심스럽지만 아무튼 압승이었다.

오세훈은 선거 기간 내내 '오세훈은 합니다' ㅇㅈㄹ을 떨면서 정비사업을 바로 풀어준다고 호들갑을 떨고 다녔는데

본인을 비롯해서 많은 사람들이  '아 제발 그냥 정상적인 사업 진행만 시켜주세요' 라고 기도를 했다.  

그리고 아직도 닭근혜 탄핵 이후 치러진  지방선거 때문에  서울시의회 대다수가 민주당이라 도저히 도계위에서 이길 수 없으니 

오세훈이 1년간 아무것도 안하다가  2022년 선거에서 재선이 되고  시의회도 과반을 넘기면 무언가 해주길 기대했다.

하.지.만

나는 잊고 있었다. 이 새끼는 대권에 미친 새끼라는 것을...

앞에 적은 압구정의 급등을 우리 민주당은 염치없게도 '오세훈'이 서울 부동산을 상승시킨다는 프레임을 씌웠고 기자들과 함께 공격했다.

부동산을 아는 사람이라면 조합설립에 따른 당연한 상승이었지만 '수십억하는 절대 금액'을 시장에서는 고깝게 받아들이고 있었다.

근데 여기서 잠깐.  압구정 대형은 06년에 29억 하던 곳이다. 그 때의 가치를 생각한다면 2021년에 와서 재건축 60억에 팔린들 그게 큰 상승이라고 할 수 있을까? 라고 생각하면 정상인이지만 사람은 감정의 동물이다.

내 아파트가 7억에서 20억된건 당연한거지만 압구정 아파트가 한번에 10~20억이 점프 뛰는 건 참지 못하는..(아 나도 배아프긴해..)

돌아와서 오세훈은 여기서 '전후사정'을 설명하는 것보다  사람들을 달래는 길을 택한다.

압구정의 80억 신고가 거래를 '비정상거래'로 규정하고 조사를 하면서  압구정 일대와 성수,목동,여의도 등을 토지거래허가제로 지정한다는 발표를 해버린 것이다.

(물론 나중에 80억 거래는 정상거래로 밝혀지게 됨)

2차 토지거래허가제가 발표됨과 동시에 또 전문가와 부포에서는  1차 허가제 때와 마찬가지로 단기에 급등 + 주변 지역으로 풍선효과를 예측했다.

일단 2차 허가제의 문제점들이 있는데

1. 재건축 시세 상승을 누르겠다는 이유로 지정한다는 것인데  사업이 진행된 상태로 허가제가 풀리면 어짜피 한꺼번에 '폭등'이 찾아온다.

  (더 중요한 포인트는 허가제 묶어놓고 현재까지 진행된 거 없음 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

2. 반포/동부이촌동 같은 한강 르네상스 구역을 방치하고   압구정,성수,여의도,목동만 묶어서 기준이 없다는 점이었다.

(처음에는 목동을 제외한 압구정/성수/여의도가 과거 오세훈 시절 한강르네상스 '전략정비'구역이라서 묶인 줄 알았는데 반포/이촌동도 전략정비구역이다)

결과는 단기간에  압구정,성수,여의도,목동은 급등 이후에 긴 잠에 빠져들고

이 와중에 반포/동부이촌동은  한강변 재건축이 즐비한 상급지면서  허가제를 2번 연속으로 피해가는  이해할 수 없는 행운을 누린다.

특히 반포는 압구정마저 허가제로 묶인  강남권에서 규제의 무풍지대에서  혼자 말도 안되는 상승을 이어나간다.

(반포가 왜 안 묶이고 계속 피해가는지는 다들 궁금해하는 부분이다 ㅋㅋ)

+ 자칭 서반포 흑석 또한  반포/이촌동의 버프를 휘감고 풍선효과를 톡톡히 누리고 있다.

여기서 재밌는 점은 1차 허가제로 묶인  삼성/대치/잠실/청담이 허가제 이후로 눌림이 찾아왔을 때  '목동'에서는  "허가제 눌림 같은 건 없어' 하면서

웃었지만  6개월이 지난 현재 오세훈 블로그에 가서 가장 많이 성토하는 글을 쓰고 있다는 점이다. ㅋㅋ

역시 사람은  같은 처지를 당해봐야 정신을 차린다는 교훈을 얻을 수 있다.

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2개월 후 

21년 6월 용산정비창과  잠삼대청의 토지허가제 종료가 다가왔다.

많은 사람들은 2달 전 선거 때 

오세훈을 기대하며  허가제 종료를 바랬지만 오세훈은  1년 더 연장을 선택한다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

개인적인 생각으로 '오세훈' 서울시장은  서울시를 대선을 위한 발판으로 이용하기 위해 허가제를 절대 풀어주지 않을 것 같다는 생각이다.

잠삼대청 4년

압구정/성수/목동/여의도 5년

오세훈 시장의 임기 = 재보궐 1년 +  재선 4년 = 5년 

최대한 메가톤급 파괴력을 지닌 지역들을 간만 보면서 시세를 눌러놓고  그 공으로 대선을 나갈 욕심을 가지고 있다는 '합리적 추측'을 해보고 있다.

오세훈 시장의 2차 허가제 지정과  1차 허가제 구역 연장은  계속해서 시장의 왜곡을 키우고 있는데   문재인 정부에서   정비사업지들을 죽여가면서

4년간 폭탄을 키워왔다면   21년은  문재인&오세훈 콜라보레이션으로  폭탄을 '핵폭탄'으로 만들었다고 할 수 있다.

+ 오세훈의 이러한 ㅄ 같은 행보는 향후 대통령이 민주당이 되든 국민의 힘이 되든 시장을 더 꼬이게 만든데 일조한 것이 

허가제를 연장해봐야 결국 4/5년 뒤에는 허가제가 자동으로 '종료'된다. 그 때는 GBC/MICE 공사가 이미 상당부분 진행된 상태에서 허가제가 풀리는데

눌렸던 투자 수요만 폭발적으로 몰아주는 꼴이 되기 때문이다.

(위에 지적했듯이 압구정/성수/목동/여의도의 경우도 재건축 사업진행되고 풀리면 어짜피 폭등 나오는 것과 같은 맥락.. 게다가 대치,잠실에는 재건축도 즐비하다)

오세훈이 4년뒤에 시장직 재선까지 해먹고 튀면 대체 저 똥을 누가 뒤집어 쓰라는 것일까?

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잠자던 강남 대형 움직이다.

06-07년 강남의 대형 시세를 한번이라도 확인해본 사람들은 

그 때 그 시절 강남 신축 대형의 위엄과  가격에 '지려 버릴 것'이다.

10억이면 은퇴하겠단 시절에 20~30억이 넘는 대형 평형 가격들을 보면 저절로 겸손해지며   

'아 대형 싼 것 같은데?" 라는 생각이 들게 된다.

그리고 드디어 강남의 초대형 평수들도 한번에  10~20억씩 움직이면서 긴 잠에서 깨어나고 있다.

"그 가격이면 건물 사지 뭐하러 강남 대형 사냐?" 라는 분들은  건물 가격을 확인해보시길 바란다.

시장에서 초고가 대형이 퀀텀점프를 뛴다는 것은  '그니까 대형 사라고~' 가 아니다.

대형이 움직이지 않는 시장에서  25평,33평이 아무리 날뛰어봤자 한계가 온다.   그러나 그 시장의 '천장'을  대형평형들이 부숴준다면?

25평,33평은  '높은 평당가' 와 실수요층이 더 탄탄한 것을 장점으로  더 치고갈 여지가 생긴다는 것이다.

강남 초대형의 상승은  반대로 강남 33평이 더 오를지도 모른다는 불안한 상황을 함께 품고 있는 것으로 이해할 수 있다.

과연 강남 신축 33평 50억 시대는 올 것인가?

그것은 문프의 마지막 임기 2022년에 확인해보자~

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고승범 : 고가 전세 15억 부터 대출 금지할 수도..  논란

최근 총량규제와 더불어서  치솟는 전세를 막기 위해  전세대출까지 은행장들을 불러서 쿠사리를 먹였다가  

10월에 대선이 끝날 위기에 처하자 '전세대출'은 황급히 다시 풀어준 문프께서  쓰실 수 있는 마지막 카드 '전세대출 15억 규제'를 알아보자.

왜 또 하필 15억이냐?

왜일까?   정답은  강남권 10년차 준신축들 전세 시세가 15~16억이라서..ㅋㅋ

놀랍지 않습니까?

이전 글에서 나온 '문프의 화살' 12.16 ltv 0 대책도  노리는 지역이 여기죠?

그래서 항상 시장에 기준이 되는 지역들을 보시면 도움이 되는 것 같습니다.

잠실이나 역삼 10년차 넘은 아파트들 전세가 최근 15~16억 선을 터치했습니다.

이외에도 서초동,방배동,개포,도곡 등도 다 전세가 오르고 있죠.

근데 전세가 오르면 당연히 갭투자도 다시 활성화가 되고 안그래도 불안한 강남을 자극시킬 우려가 있습니다.

그래서 '너희 대출 안해준다' 라고 예고를 해버리신겁니다.

그럼 결과가 어떻게 진행될까요?  이 대책은 아직 나오지도 않았고  미래를 예측해야하지만 저의 생각은 이렇습니다.

1. 현재 10억 정도하는 지역들  전세 가격이 15억으로 붙어버린다. (대출 한계선까지)

2. 현재 33평 15~16억 받는 단지들에  25평 전세가격이 15억까지 오른다.(대출 한계선까지)

3. 규제를 받는 '현재' 15~16억 단지들은  25평이 밀어올리는 힘으로 전세가격이 오르거나  15억 / 반전세로 살아간다

4. 현재기준 전세 20억 이상을 넘는 단지들 타격 0

이런 식으로 12.16 대책과 비슷하게 흘러가지않을까? 하고 생각해봅니다.

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이상으로 2017~2021년까지 달려와봤는데요. 

중하급지 빠진 내용이나 법인 사태 , 공시1억 이하,  신도시 등은 다른 회원님들께 부탁드리고

6부에서는 2022년 이후에 대한 개인적인 생각으로 마무리 하겠습니다.

(몇가지 수정한게 있어 재업으로 올립니다. 죄송합니다.)