부동산에 투자하고싶은데 소액이라 마땅한 곳이 없다면~8

주식시장에 투자하면 됩니다.

라고하면 부포니만큼 일단 욕부터 먹겠죠?

먼저 전제조건이 있습니다.

1.실거주 주택이 해결되었다.

2. 주택수늘리기에는 취득세로 인해 불가능한 상황이다(명의가 없다)

3. 지산, 상가 등에 투자하기에는 금리인상기에 조금 애매한 생각이 든다.

4. 부동산투자하기에는 소액이다.

5. 주식투자 경험도 있고 어느정도 지식도 있다.

위 사항에 해당되시는 분만 제 글을 읽으시면 되겠습니다.

주택시장의 상승에 배팅하고 싶은데 

취득세, 보유세, 양도세 부담등으로 더이상 추가취득이 어렵거나

소액이라 투자하기가 애매할때 부동산 관련 주식을 사면됩니다.

여기서부터는 순전히~ 제 생각인니 그냥 한번 보고 흘려들으세요

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올해 동탄역, 동탄호수, 과천역 그리고 이번 운정역까지

해당지역 중심입지에 84타입 오피스텔이 엄청난 가격에 분양이 되고있습니다.

과천까지는 완판이고 이번 운정역은 청약경쟁률 16대1정도 되던데

실제계약률은 까봐야 알겠지만 그래도 줍줍으로 완판될걸로 보입니다.

파주 운정역이면 경의선인데  아파트25평형 오피스텔이 

취득세랑 옵션까지 거의 10억에 육박하는데도 완판이라면?

저라면 와 미쳤네~ 거품이네~ 끝물이구나 쯧쯧 하기보다는

전국 건설사중에 핵심지역 토지를 보유하고 있는 회사를 조사할겁니다.

건설사는 크게 2가지 종류가 있습니다.

단순도급형

시행사는 따로있고 시공만 하기에 리스크는 없고 수익률은 낮음

현대건설, gs건설, 삼성물산, 대림, 대우 등등

디벨로퍼형

자체 보유 토지가 있고 시행시공을 같이함

미분양 리스크는 크고 수익률은 높음

hdc현산, 동원개발, 아이에스동서, 태영건설

그런데 상기 두가지 종류의 회사는 서로다른 특징이 있습니다.

단순도급형 메이저 회사는

사업장 한방한방 크게 이익률이 터지지는 않지만

엄청난 수주력을 바탕으로 수도권 재건축 재개발 일감을 모조리 휩쓸고있습니다.

반면 디벨로퍼형은 딱봐도 마이너 브랜드이기에

주로 지방에서 재건축이나 재개발에 참여하고 있고

자체부지에서 분양할때 한번씩 터져나오는 엄청난 수익력을 바탕으로

회사를 운영하는 스타일입니다.

물론 단순도급형도 가끔자체사업이 있을수있고

디벨로퍼형도 도급공사를 많이 하지만 기본 성향상 분류를 그렇게 한겁니다.

또한 건설사마다 

주택매출비중이 절대적인 회사도 있고

토목비중이 큰 회사도 있고

해외플랜트 비중이 큰회사도 있고

단순도급이 전문인 회사

재건축, 재개발, 리모델링에 주력인 회사 등등

사실 따져볼게 많습니다.

이렇게 대략적으로 크게 분류를 했다면

회사별로 꼭 다트전자공시에 들어가서 최소 3년치 사업보고서를 봐야합니다.

중요포인트는

1. 수주잔고 증감 > 미래 먹거리니 만큼 가장중요

2. 보유토지 증감 > 디벨로퍼에게는 가장중요

3. 현금과 부채의 규모 > 당연히 순현금이 많을수록 좋죠

4. 영업이익률 > 이익의 질을 판단할수 있는 근거

위 사항을 따져서 가장 건실하면서도 주가가 저평가 되어있는 회사를 고르시면 됩니다.

건설처럼 사이클산업을 가격책정하실때는

pbr-roe모델을 먼저 보신뒤에

per은 참고만 하시면 됩니다.

주식이건 부동산이건 목표는 좋은회사 좋은집을 사는게 아닙니다.

좋은회사 좋은집을 싸게 사는게 목표입니다.

갑자기 뜬금없이 주식글이라 좀 그렇지만 

혹시나 관심있는 분들계실까 하여 작성했습니다.

간혹 쪽지로 문의주시는 분들이 계신데

저도 주린이에 부린이입니다.

온라인 상에서는 그 누구의 말도믿지마세요

스스로 공부하고 스스로 일어서야 합니다.