[펌글 : samtoshi] '21년 11월 서울 아파트 시장 정리 (매매가 상승률 양극화 지속)9

11월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 말하는 11월 시세 증감률은 10월 중순부터 11월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한은 1개월입니다.

11월 거래량의 정확한 수치는 12월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

11월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.06%.

2020년 11월부터 2021년 11월까지 13개월 동안

서울 아파트는 월 +0.9% 이상의 상승률을 기록하며 상승을 지속하고 있습니다.

관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래

서울 아파트의 월 +0.9% 이상 연속 상승의 종전 기록은

2001년 2월부터 9월까지의 8개월이었다는 점을 돌이켜보면

작년 후반부 이후의 장이 얼마나 큰 급등장이었는지를 느끼게 합니다.

2021년 1~11월 상승률도 +15.9%로

그 뜨거웠던 2018년(+13.6%)과 2020년(+13.1%)의 연간 상승률을 상회했으며

2006년 +24.1% 이래 15년만의 최대 불장을 보여주고 있습니다.

서울 아파트의 가장 강력한 실수요층인 서울/경기 10~11년차 부부의 급증,

2019~20년에 비해 반토막난 입주 물량,

역대 최대의 유동성에 인천계양과 하남교산의 토지보상금 지급이 더해진데다

다주택자 양도세 중과에 따른 매매 유통 매물 감소와

임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 감소가 어우러져

2021년의 급등세를 역대급으로 만들고 있습니다.

11월 서울 아파트 전세 시세 증감률은 +0.92%를 기록했는데요,

임대차3법이 시행된 직후인 2020년 9월부터 2021년 11월까지 +20.8% 급등하여

2001~2002년 이후 19년만의 폭등세를 보여주고 있습니다.

다만 전세 매물의 증가 징후가 여기저기서 포착되고 있는 점은 눈여겨볼 만한 대목입니다.

임대차3법으로 전세 유통 매물이 감소되었던 상황인데다

입주 물량도 감소하고 있는데 전세 매물이 다시 늘어나고 있다는 사실이 이채로운데요,

이는 서울 아파트의 갭투자 비율이 크게 증가했기 때문으로 추정됩니다.

서울 아파트의 갭투자 비율은 2020년 상반기까지만 해도 40% 이하였으나

임대차3법 통과후 40%를 돌파하더니 2021년에는 50%를 넘어서고 있는 만큼

전세 매물 증가의 직접적인 이유가 여기에 있는 것으로 보입니다.

다만 서울 아파트 입주 물량은 2020년 5.7만호 → 2021년 3.1만호 → 2022년 2.0만호로

더욱 줄어들 것이 확실시되고 있어 내년 다시 전세난의 발발 가능성은 충분하다고 하겠습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트가

8월 +3.6% 폭등하고서 9월은 +0.5% 상승으로 숨고르기에 들어갔으나

다시 10월 +2.6%, 11월 +2.4%로 폭등했습니다.

반면 3분위(상위 40~60%)와 2분위(상위 60~80%) 아파트는

11월 각각 -0.1%, -0.9% 하락했습니다.

상대적으로 견고한 상승을 지속했던 3분위와 2분위 아파트가 동시에 하락한 것은

2019년 2~4월 이후 2년반만의 일입니다.

상위 20%에 해당되는 고가 아파트인 5분위 아파트는

2019년 12월 이후 15억 이상 대출 금지 규제를 맞아

최근의 대출 규제 강화 영향을 받지 않는 모습이나

중위 및 중하위에 해당되는 3분위와 2분위 아파트는

대출 규제 강화로 상승세에 일격을 받은 모습입니다.

대출 규제 강화로 "양극화"가 다시 심화된 모양새입니다.

2년 동안 대출 없이도 상승세를 유지했던 고가 아파트의 저력을 보여주기도 한 셈이구요.

종부세 고지서가 발송되면서 고가 아파트에 타격이 갈 거라는 의견도 많습니다만

1주택 가구의 종부세 부담은 아직 크지 않은 바, 똘똘한 한 채 현상이 심화될 가능성이 높아

고가 아파트의 상승세는 당분간 지속될 것으로 보입니다.

양극화가 지속될지 다음달 지표가 주목됩니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다.

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

11월 54.5%까지 완만히 하락중입니다.

그러나 2021년 11월 54.5%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데

아시다시피 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와

하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다.

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

시장에 의미있는 하락 또는 추세적인 하락을 일으키려면

전세가율이 현재보다 상당히 낮아져야 하는데

이는 2023년 둔촌주공, 개포주공 1ㆍ4단지, 래미안 원베일리 등

대규모 입주가 진행되기전까지는 일어나기 힘들어 보입니다.