예전에 부포에서 계갱권 관련해서 집주인 실거주 기간가지고 말이 많았죠.66

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

그 손해라는게 최소 환산월차임 차액 2년치라서요.

집주인은 세입자 바꾸면서 복비도 내고 그랬을텐데

@constellations 2년분이면 꽤 많긴 하네요

@노리지 그냥 전세 새로 놓아서 얻은 모든 이익 뱉어내는 수준입니다.(이게 최소고, 나머지 조항이 더 크면.... 더 뱉어내는거구요)

뭐 그래도 전세보증금 올리고 그걸 월세로 환산해서 뱉어내면 목돈 만들 수는 있겠네요

근데 저라면 그냥 갱신권 쓰고 2년뒤에 시가대로 받을 것 같습니다만

'임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에'

@constellations 아 그러네요 매매해서 매수인이 실거주 해버리면 받은 월세가 없네요

@노리지 그거보다는 법령에 다음과 같은 문구가 있습니다.

일반적으로 갱신권이 2년이니 2년 내에 제3자에게 임대하지 말라는 내용이죠

' 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우'

@constellations 임대도 2개월 전입신고하면 실거주 한거로 본다는 분들도 계시더군요.

집주인이 실거주를 얼마를 해야한다는 말은 없으니까요.

@Hacu 

다시 좀 잘 읽어보세요

실거주를 몇달 하는건 상관없는데, 2년내에 제3자한테 전월세 주면 안된다는겁니다.

 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 

@constellations 

님의 말씀이 적용되려면 우선 법제6조의3 제9호가 적용되어야 합니다.

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 임차인으로서의 의무를 위반한 경우여야만 하는데 집주인이 실거주를 얼마나 해야하는지 기준이 없기 때문에 현저히 위반했다 할 수 없는거죠.

그래서 이에 따른 명확한 기준이 필요한데 부동산카페에선 전입신고 2개월이면 전입한걸로 본다는 분들이 계십니다.

@Hacu 

법 제6조의3 제9호는 없습니다, 제6조의3 제1항제9호겠죠.

그리고 그 조항은 임대차 거절 조항인데, 뭔소리를 하시는건지 모르겠네요

@constellations 매매는 임대가 아니니까요

실거주 하다가 매매를 해도 아무데도 안걸리죠

@노리지 제말이 그말인데요

@constellations 

 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

전문입니다.

님께서 말씀하신게1항 9호의 6이신데 1항 9호의 조건이 충족되려면 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우만 됩니다.

현저히 위반했다는 것 중 실거주를 얼마동안 안하면 위반이다란 규정이 없다는 부분을 말씀드린건데 어떤게 이상하시다는 건지요?

@Hacu 법령 항이랑 호 읽을 줄 모르시죠...?

@constellations 제가 잘못한 부분이 있으면 말씀해주세요.

저는 이렇게 읽는걸로 알고 있었는데요.

@Hacu 

님이 제9호의 6이라고 말하고 있는게 제6항입니다

항이 호보다 먼저에요

별개의 항으로 제5항 제6항이 있는데

이걸 제1항제9호 아래에 있는거라고 해석하시니 쩝...

그러면 제6항 아래에 있는 호들은 뭐겠습니까

@constellations 전 항이라는게 조문 아래 동그라미 번호 있는 부분이 항이라고 배웠습니다.

이게 아닌건가요?

@constellations 전 동그라미 숫자가 항이고 그냥 숫자가 호로 배웠습니다. 이게 틀린건지요?

@Hacu 

동그라미 번호가 항이구요

그 밑에 1. 2. 3. 이게 호입니다

항 아래에 호가 있구요

그러니까 저건

제1항 아래에 제1호~제9호

제2항~제5항(아래에 호 없음)

제6항 아래에 제1호~제3호

구조에요

그런데 님은 제9호 아래에 제5항 제6항이 있다고 해석을 했으니 엉뚱하게 해석하신거죠

그리고 아무리 항 아래에 호가 있다한들 그게 다 적용되는 사항도 아니고 항에 명시가 되어있어야 하는거구요

@constellations 제가 위에 적은 글 중에 1항 안적은게 틀리게 보였을 수 있겠네요.

그런데 6조의3 1항 9호 5를 말씀하시던데 

9호의 조건인 임대인의 위반이 수반되어야 그 조건이 성립 되는걸로 아는데 제가 말씀드린 이 부분도 잘못해석한건가요?

@Hacu 

9호의 5가 아니라 5항이라니까 벽에다가 얘기하는 기분이네요

@constellations 네 9호 5항이요.

항이 두번 읽히는지는 몰랐습니다.

@Hacu 

제1항제9호와

제5항은

전혀 무관합니다

@constellations 아 제가 잘못본거네요...ㅜㅜ

이제 알았습니다.

죄송합니다. ㅜㅠ

2항을 9호 아래 1). 이런건줄 알았네요. ㅜㅜ

창피하네요.

@constellations 제가 착각해서 답답함을 드렸네요. 죄송합니다. ㅠㅠ

좀 더 잘 알때까지 자숙 해야겠네요 ㅠㅠ

@Hacu 아닙니다 뭐 지금이라도 아셨으면 된거죠

매수한 사람이 임대놓을 수 있냐? 정도밖에 없습니다.

원래 임대차 관계는 모두 승계되어야 정상인데, 매수자가 6개월 이전에 등기 안치면 실거주 사유로 거절 못하는 병x같은 해석을 하는 바람에

똑같은 논리면 매수자는 바로 전세를 놓을 수 있지 않을까 생각합니다만.. 이건 아직 리스크가 있네요

@killerbee 글쎄요 이것도 너무.명확한데요 법령에 나와있는거라.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

그 논리는 1년 11개월 살면 23/24는 비과세 해준다는것만큼이나 이상한...

@constellations 님 주장은 임대 금지는 무조건 2년이라는 건데요. 그건 아마 판례에서 충분히 뒤집힐 수 있다고 봅니다.

님 말씀처럼 실거주 후 매매는 되고 임대는 안된다는 점 및 실거주는 손해를 준 행위 자체로 볼 수 없는 점 등 법의 약점이 있기에 써진대로 해석이 안 나올 수 있다고 봅니다.

@killerbee 어짜피 문제는 저걸 재판가서 승소 사례가 지금 얼마나 쌓이느냐고 대법까지 가는 미친 분들의 개싸움이 있냐겠죠 

@sjshahv 

진짜 감정상한거 아니면 없겠죠

형사도 아니고 민사인데 대충 1심에서 그냥 이쯤 화해하지? 할 가능성이 높아서 2심 3심까지 갈 가능성이 낮죠.

이겨도 상처뿐인 승리라..

형사 1심도 못믿는 마당에 민사1심은 정말 판사 꼴리는대로라..

@constellations 님 해석은 존중합니다만 키 포인트는 바로 재임대가 아닌 실거주가 이어질 때 저 조항을 법원이 그대로 적용할 것인지는 명백하지 않습니다. 아까도 적었지만 바로 다른 임차인에게 재임대한 경우는 쉽고 위 법 조항은 당연히 적용될 수 있죠. (판례도 있고요.) 그런데 실거주가 이어지다가 2년 안되서 재임대를 할 경우에 대해서 적용해 버리면 법적 과잉이 될 수가 있습니다.

1년 11개월 살면 실거주가 아니라는 건데 그런 논리야 말로 이상하죠. 단 1개월로 전 임차인에게 피해를 줬다고 법을 해석해서 24개월 배상하라는 법원 해석이 나올까요? (그래서 법적 과잉으로 보는 겁니다.) 이건 세금 같은 국가 제도가 아니라 임대-임차인 간의 민사 소송인데요. 그런 이유로 법원 판례가 나오기 전엔 단언할 수 없다고 보는 입장입니다.

@constellations 근데 아마 대부분이 그냥 "예 5% 인상하세요"(빨리 2년 끝내고 나가세요) 마인드라 지금 계약갱신 자체는 많이 되는 것 같네요.

2년 뒤가 문제라. 

아니면 양쪽이 절충해서 임대인이 선제시를 하시던  임차인이 하시던  '중간에서 만나요~ or 월세로 적절선 합의' 도 많고요.

집만 깨끗하게 써준다는 조건이 서로 합의가 되면 그냥 그 때 그 때  적당히 올려주면서 버티는게 최선같긴합니다.(제가 세를 살더라도)

-의외로 시세대로 다 받아봐야 임차인 쓰레기 걸리면 집 망가지는건 6개월도 안 걸리더군요 ㅎㅎ

@killerbee 글쎄요

그 논리면 1주택 1년 11개월 살고 팔아도 비과세 해줘야하는거 아닌가요

2년에서 하루만 못채워도 비과세 못받는데 그럼 이것도 안맞는거죠

@killerbee 제 생각이긴한데 1년 정도 살면 세입자도 1년 내내 '저 새끼 실거주 하나 봐야지' 맨날 독기 쳐들기도 힘들어서 관심 끄게 되고

법원가도 1년 이상 실거주 한 상태에서 2년치 임차금액 배상 같은 판결보단  (거주기간) / 2년  적용되는 사례가 되지 않을까싶네요. (잘 이긴 경우)

중간에 법 개정되서 원상복구되면 그 마저도. 없을 수도 있고요.

@constellations 세금과 다르다고 했습니다. 1년 11개월 29일은 2년이 아니니 과세 그런데 그걸 민사에 그대로?

1일을 배상할까요? 2년을 배상할까요? 님 말씀으로 추정컨데 2년 배상을 말씀하실 게 예상되나...

판사는 다를 걸로 생각하는 게 제 의견이죠.

(까놓고 말해서 1년 11개월 29일 실거주한 집주인을 임차인 바꿔서 금전적 이익을 취하려 했다고 판단하는 게 맞나요? 그래서 전 임차인에게 배상해야 하고? 님이 그렇게 판단하시는 건 자유이나 전 아닙니다. 법 조항에 그렇게 써져 있다고 해서 판사가 그렇게 해석할 수도 있지만 아닐 수도 있다고 보는 거죠.)

@sjshahv 제 의견엔 집주인 실거주 2년을 무조건 채워야 하는 걸로 해석하기엔 나중에 헌법 재판소까지 갈 수도 있지 싶습니다. 

예를 들면, 실거주 1개월 살다가 해외 파견 발령 나서 집 비우게 되어 임대 내놨는데 소송 걸리면 어떻게 될까요? 임대차 법에는 없지만 분양 주택 전매 금지도 이런 사항에 대한 예외 사유를 두고 있는 점 등도 재판 때는 고려될 것으로 보고요. 

다른 무엇보다도 헌법 상의 재산권과 자유권을 침해하는 요소가 있기에 실거주 후 재임대에 대한 소송이 법원에서 어떻게 결론 날 지 상당히 궁금합니다.

@killerbee 그거는 이미 불가피한 사유로 임대주는거라 법령에서도 인정하는 부분입니다

@killerbee 뭐 그런 기간은요

'불가피한 사유'인가 판단하는 지점에서는 참고가 되겠죠

근데 동일단지에 2개 있고 메뚜기 뛰어다니는 경우라면 2년에서 하루만 부족해도 불가피한 사유가 안되겠죠

어렵네요. 배워갑니다

@killerbee 말씀대로 유권해석 부분이면 국토부에서 말한게 그냥 참고자료일뿐이지만

저 Q2부분은 그냥 법령에 있는대로 옮겨놓은거라..

Q3도 뭐 법적 구속력은 없지만 상식적으로 저정도일테구요

@쥬시쿨1 유권해석대로 전 임대인이 돈 받으려면 소송해야 하는데 국토부에 하는 게 아니니까요. 임대인이 실거주 안하고 타인에게 재임대해서 전 임차인이 승소한 건 저 유권해석 그대로인데 실거주가 이어지고 나서의 명확한 판례는 아직 없는 상황입니다.

정당한 사유에 대해서 논의를 해야지, 실거주 좀 했다가 1년반 지나고 임대준다고 면죄부가 주어지는 건 아니죠. 제가 보기에 이거는 killerbee님이 너무 확대해석 하시는 부분이 있습니다.

물론 이 법 자체가 매우 못난 법이라 차라리 위헌판결이 날 수는 있지만(근데 이거 위헌날거면 이번 정권에서 만든 법들 중에 위헌 안걸릴 게 얼마나 있을지..읍읍), 판사가 법이 옳은지 그른지 판단하는 사람은 아니니 법대로 한다면 법의 문자 그대로 해야�瑁�.

물론 1심에서는 가끔 판사들이 '이게 법이냐' 하면서 의견 내는 경우도 있지만, 그 분들도 2심 3심이었으면 알면서도 기계적으로 판결했을겁니다.

@killerbee 그리고 3번도 정말 웃긴게... 원래라면 임대차는 다 승계해야하는지라 제3자에게 임대못하는 게 맞을텐데요

갱신권 사용했을 때 거부하고 매도할 수가 없죠(매도하면 매수인이 실거주 불가), 여기서 승계를 못하게 했으니 여기부터 아주 답이없는지라.....

@constellations 3번 보시면 임대인 실거주 후 상태에서 매수한 새 집주인이 임대놓는 겁니다. 전 임차인이 있는 상태에서가 아니라...

3번에서 전 임차인 승소 나면 한국 주택시장은 파란이 일겠죠.

@constellations 판례를 기다려 보시죠. 

@killerbee 이미 그게 6개월 이내로 남았을 때 새 매수인은 실거주 사유로 거부 못한다는거부터 망한거라...