집값은 하락할겁니다만 오를겁니다.33
- 비나리ss
- 등록일 2022-01-04 12:19
- 조회수 2742
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파워링크 
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[* 비회원 *]
일단 기준금리 1.5~1.75%로 인해 유동성이 감소하여 부동산가격이 하방압력을 받을 것이라고 말하는 것부터가 좀 넌센스네요
1.5%~1.75% 수준의 기준금리는 최경환이 빚내서 집사라고 장려하던 시기의 기준금리입니다. 그정도 기준금리 상승으로 집값이 20% 정도 빠진다고 보는게... ㅎㅎ
기준금리 2.5까지는 올라야 유동성 회수되고 금리로 인한 하방압력을 받을겁니다. 근데 가능할까요? |
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욜욜이v
@CHOLACHE 그 기준은 집을 가지고 있는 다주택자들이 생각하는 기준이 중요하겠죠. 최근 1년을 기준으로 볼지 15년을 볼지. 최근 1년을 기준으로 보고 추가 상승을 예상한다면 집을 내놓을 것이고. 단기 상승으로 본다면 홀딩할것이구요. 그래서 지금 1주택이 아닌 집에 투자하고 있는 다주택자들의 생각이 중요한거겠죠. 15년을 기준으로 하락으로 예측해서 레버리지 비중을 한도 끝까지 매수한 사람들은 금리 상승에 굉장히 민감할 것이고 현금이 많아서 대출이 많지 않은 다주택자는 그래도 버텨볼려고할것 같네요. |
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[* 비회원 *]
@욜욜이v 무슨말인지 이해가 어렵네요. 15년 기준금리 1.75%에 주담대 4%나 22년 기준금리 1.75%에 주담대 4%나 금리가 4%라는 사실은 변함없습니다. 볼륨도 주태가격이 상승했지만 15년에는 LTV 70%까지 나왔고, 22년에는 LTV 2~40%, 15억 초과는 대출금지여서 크게 차이나기 어려울거고요
오히려 가계소득은 15년 대비 22년에 더 높게 증가했기 때문에 이자부담은 되려 더 적을수도 있습니다. 15년에 4억 빌린 사람의 이자부담보다 22년에 4억 빌린 사람의 이자부담이 더 적게 체감될거라고 생각합니다.
결국 1.5~1.75% 수준의 기준금리로 만으로는 지금의 부동산을 하방으로 끌어내리기 쉽지 않을겁니다. 기준금리가 최소 2는 넘어야할겁니다 |
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 [* 비회원 *]
@화이팅팅걸 대출총액이 안드로메다로 차이난다는 근거가 뭔가요? 15년에 6억 집을 사면 ltv 70퍼 잡고 4.2억이었고 18년에 15억 집을 사도 최대 4.8억이 나옵니다... 6천만원이 안드로메다급 차이인가요?
일단 대출이 두배됐다는 가정부터다 틀리셨네요 기준금리 내년에도 내후년도 오를수 있죠
근데 지금 기준금리가 15년도 2%를 넘어서 2%후반 3%대까지 상승할꺼라고 예측하는 사람이 많다고요? ㅎㅎ 뭐 그럴수도 있죠 펀더멘털이 버텨준다면요
그정도 되면 시장의 컨센서스가 형성된다면, 금리로 인한 하방 압력은 충분히 생길것 같네요 |
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[* 비회원 *]
@해피해피해피 님이 말하는 그 다름 그래서 뭐가 다르죠? 한번 설명 해주실래요? 금리가 2%->1%로 하락할때의 통화량 증가보다 금리가 1%->2%로 상승할때의 통화량 감소가 더 많나요?
이자율의 변동은 MD 커브를 이동시키는게 아닌데요? 곡선내 이동이기때문에 균형점의 변동일뿐인거죠 2에서 1갔다가 2로 돌아오면 그냥 2에요
마찬가지로 LM 커브에서 r은 기울기에 변화를 주지 LM커브의 이동을 시키진 않습니다
15년도 이미 양적완화 끝내고 테이퍼링 시작하려고 간보던 시기였어요 뭐 그래요 제 지식 학부수준보다 조금더 나은 수준이니 잘한다는 말은 못하겠네요. 오랜만에 찾아보고 답변하는 수준이니 그건 인정할게요.
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해피해피해피
@CHOLACHE LM커브에서 R은 기울기에 변화 못줍니다^^ LM의 기울기는 화폐수요의 소득탄력성에 비례하고, 화폐수요의 이자율탄력성에 반비례합니다.
기준금리의 인상은 보통 중앙은행이 채권을 매각하여 본원통화량을 줄이는데서 시작합니다.
본원통화량의 감소는 LM을 좌측이동시키는 요인이며, 이는 AD를 좌측이동시킵니다.
따라서 단기에 AS-AD곡선에서 물가하락과 소득감소의 효과를 보입니다.
장기적으로는 단기AS가 우상방이동하면서 장기AS에서 AD와 단기AS가 균형을 찾고 물가는 더욱 하락합니다.
아파트와 같은 재화의 가격은 명목가격이므로 금리인상은 가격하락요인이 맞습니다.
그리고 덧붙여서 말씀드리겠습니다. 경제가 좋아질수록 체증적으로 대출의 규모와 투자 및 소비, 물가가 올라가고
경제가 안좋아질수록 체증적으로 줄어듭니다.
금리가 인하되었다가 인상된 경우와 금리가 인하되었다가 인상된 경우가 어차피 그 이동폭이 같으면 똑같은거 아니냐고 말씀하시는데
사람의 현금보유가 커질수록 통화승수가 커지면서 통화량이 증가하고,
사람의 현금회피가 커질수록 통화승수가 작아지면서 통화량이 작아지기 때문에
절대 같을수 없습니다. 아시겠나요?
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[* 비회원 *]
@해피해피해피 네 앞부분에서 말해주신건 이해했습니다.
채권 매입하고 기준금리 올리는 작업을 열심히LM을 좌로 이동해서 기준금리 1.75% 수준으로 돌아간다면 그 수준이 15년도 수준으로 회귀합니다. 애초에 이때도 저금리 기조였던때죠
님 말대로 통화승수가 커진 상황에서 통화량이 감소정책을 펼친자면 통화량 감소(유동성 회수)가 더 크게 일어난다는건가요?
1에서 2가되서 다시 1로 돌아오는게 아니라 0.8로 돌아오려면 레버리지 보다 디레버리징되는 비율이 더 높아야 가능한것 같은데요. 그렇게 될거라거 보시는건지요? 이론적으로는 납득이 되네요. 이론을 떠나 현실로 보면 이런 이유로 앞으로의 금리인상은 더욱더 어려워보이네요 |
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해피해피해피
@CHOLACHE 원래 한번 내려간 금리는 올라가기 힘듭니다. 금리가 내려가면 부채의 규모가 기하급수적으로 커지게되는데 금리를 올리면 그 커진 부채의 이자비용을 감당하기 힘들기 때문이죠.
통화승수관련해서 말씀드리자면, 통화량=통화승수×본원통화량인데 (윗댓글을 잘못적었네요. 이 댓글의 내용이 맞습니다.)
개인이 현금을 보유하려고 하지않고 자꾸 투자를 하려고 하면 통화승수가 커지고 통화량이 커집니다. 개인이 현금을 보유하려고 하면 통화승수가 작아지고 통화량이 작아집니다. 금리인상기에 접어들고, 자산가격상승이 주춤거리기 시작하면 합리적 개인은 현금보유욕구가 커지게 되고, 통화승수가 작아지게됩니다.
통화승수가 작아진다는 것은 본원통화량을 감소시키는 만큼 통화량이 줄어드는게 아니라 체증적으로 통화량이 줄어드는 것을 뜻합니다.
단지 금리를 올려도 저금리시대라고 불리던 금리이기때문에 괜찮다. 이건 아니란걸 말씀드리고 싶은겁니다. 선생님 말씀이 성립하려면 아파트값도 딱 최경환시대였던 가격까지 떨어지겠지요. |
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뉴스에 나오는것처럼 반값 하락 이런건 턱없다는 뜻의 글입니다.
다만 맥시멈이라고 하더라도 20%는 좀 많이 빠지는게 아닌가 싶긴 해서요
저는 양도세 중과 + 일시적 양도세 일반세율까지 완화하는거 기준으로 최대 10%정도 보고 있습니다.
아직 금융위기급 대란은 아니네요;;;;;