부동산 상승론 vs 하락론44
- 앙영앙영
- 등록일 2022-01-16 01:41
- 조회수 3419
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파워링크 
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[* 비회원 *]
1. 금리인상에 따른 이자부담은, 저가주택 및 빌라 폭등만 불러옵니다.
15억 이상은 대출이 0이고 다주택자는 신용대출마저도 안되는 상황이라 15억 이상 및 다주택자들에겐 아무 영향이 없어요. 반면 9억 이하 대출 가능하고 만만해 보이는 주택들은 금리를 부담하고서라도 사람들이 사려고 하겠죠.
2번 의견과 맞물려서 많이 올랐지만 9억 미만 아파트 빌라는 대부분 사정권이니까요. 그래서 결국 서울 59 구축 아파트는 9억수준, 빌라는 6억수준으로 정렬 하겠죠. 여기서 폭락폭락 거리는 사람들만 안사지 거의 모든 사람들은 모두 자기집 하나 사고싶어하는건 막을수 없거든요. 강제로 막는다고 해도 살사람은 삽니다.
3. 다주택자가 파는 집은 무주택자가 거의 90% 이상 삽니다. 다주택자가 줄어든다는건 전세매물도 같이 줄어든다는건데요, 그러면 전세가격이 폭등하는 조건밖에 안됩니다. 지금까지 집값이 오른 가장 큰 이유중 하나가 다주택자 규제 때문이었던걸 기억하세요. 다주택자가 사라지면 매매물건, 전세물건 모두 사라지는겁니다.
4번 전세가 하락도 다주택자가 줄어들면서 상쇄됩니다. 전세가가 하락하려면 대규모 입주장밖에 없는데 서울 입주장은 2023년 둔촌주공 12000세대 동시입주밖에 없죠. 이때는 전세고 매매고 최소 반년 이상은 10% 가까이 조정될걸로 보입니다. 그런데 입주장 정리 되면? 그이상 올라가는거죠. 지금까지 모든 사례가 그랬으니까요.
하락이 언제인지 예측하는건 굉장히 쉽습니다. 정부에서 "양도세 인하" 이거 하나만 하겠다고 하면 그날부터 바로 하락이에요. 금리? 입주물량? 대출금지? 다 필요 없습니다. 양도세 인하만 시작되면 다주택자들이 지금 다 물건 팔려고 대기중이거든요. 양도세를 낮추는게 아니라 중과 폐지로 정상화해서 기본세율만 되어도 다들 던집니다. |
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 공수래공수거지
3번 오류가 있네요 무주택자가 다주택자의 집을 사면 전세에서 유주택자가 된다는 소리인데 그럼 그만큼 전세 수요가 줄겠죠. 다주택자가 팔아서 전세 공급이 줄어든만큼 수요도 줄어들면 결국 똑같은건데..전세값 폭등이라니요.. |
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[* 비회원 *]
@공수래공수거지 모든 집들의 수준이 동일하다면 님 말이 맞아요. 하지만 집들 수준이 달라집니다. 환경이 좋은 집들은 수요는 그대로고 공급이 줄고, 환경이 나쁜 집들은 수요는 더줄고 공급은 많이 안주는 비대칭 환경이 됩니다. 그래서 가격이 오르는거에요.
그리고 전세집 100개를 수요자100명이 고르는거하고, 전세집 10개를 수요자 10명이 고르는건 그 난이도가 다릅니다. 남은 10개의 집중 수요자 10명이 원하는 집에 있을 확률이 어떻게 될까요? 물건이100개일때는 그래도 고를수가 있는데 10개면 수요자가 줄어도 다들 원하는 집은 수요가 폭증하죠. |
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[* 비회원 *]
@공수래공수거지 위에 설명했으니 이해 되시죠. 다주택자들이 줄고 전세 수요는 줄어들어서 총합은 동일하지만, 물량은 환경 좋은 전세가 줄어들고 환경 나쁜 전세가 늘어나요.
뷔페 음식 100개면 고기류도 20개정도라 사람들 100명이 고기 20인분 충분히 먹어도 남는데, 음식이 10개고 고기가 2개면 고기는 나오는데로 소진되고 고기맛 보려면 고기앞에 줄서있겠죠. 음식 총량은 동일해두요.
100명이 100개의 수요였다가 10명이 10명의 수요로 줄면 숫자만 보면 다 1대1이라 아무 문제 없어 보이지만, 나라에서 너는 이집 너는 이집 가 하면서 정해주는거 아니면 수요자는 자기가 선호하는것도 다르고 좋은 물건을 원하려고 해서 필연적으로 경쟁이 심화됩니다. 30명이 좋은집 10개 고르는거와 3명이 좋은 집 1개 고르는것의 난이도를 생각하세요.
이쯤 하면 이제 이해 되시죠? |
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[* 비회원 *]
1. 금리인상에 따른 이자부담은, 저가주택 및 빌라 폭등만 불러옵니다.
- 대체로 맞는 말씀인데요. 주변에 돈 많은 사람 많죠. 그런데 평균적으로 9억미만이 일반 서민들에게 만만한 금액이 맞습니까? 영끌 상태에서 금리 오르는게 부담이 없을수가 없어요. 그리고 많은 다주택자들이 모두 현금으로 산거 맞나요? 갭투자 안했나요? 말씀대로 있는 사람은 소신것 하면 되는거니 말씀하신것처럼 문제 없겠죠.
2번 의견과 맞물려서 많이 올랐지만 9억 미만 아파트 빌라는 대부분 사정권이니까요. 그래서 결국 서울 59 구축 아파트는 9억수준, 빌라는 6억수준으로 정렬 하겠죠. 여기서 폭락폭락 거리는 사람들만 안사지 거의 모든 사람들은 모두 자기집 하나 사고싶어하는건 막을수 없거든요. 강제로 막는다고 해도 살사람은 삽니다. - 말씀하신 내용이 다 맞다고 쳐요 그러면 무주택자가 없어야겠죠. 그게 아니면 마음은 그런데 형편이 안되는 사람만 남아있겠지요. 그러니 대출규제, 금리인상등 악재가 예상되면 더 못사는거 아닌가요?
3. 다주택자가 파는 집은 무주택자가 거의 90% 이상 삽니다. 다주택자가 줄어든다는건 전세매물도 같이 줄어든다는건데요, 그러면 전세가격이 폭등하는 조건밖에 안됩니다. 지금까지 집값이 오른 가장 큰 이유중 하나가 다주택자 규제 때문이었던걸 기억하세요. 다주택자가 사라지면 매매물건, 전세물건 모두 사라지는겁니다. - 이건 위에 어느분이 설명하셨으니 생략할께요.
4번 전세가 하락도 다주택자가 줄어들면서 상쇄됩니다. 전세가가 하락하려면 대규모 입주장밖에 없는데 서울 입주장은 2023년 둔촌주공 12000세대 동시입주밖에 없죠. 이때는 전세고 매매고 최소 반년 이상은 10% 가까이 조정될걸로 보입니다. 그런데 입주장 정리 되면? 그이상 올라가는거죠. 지금까지 모든 사례가 그랬으니까요. - 23년에 왜 둔촌밖에 없죠? 보수적으로 잡아도 2만가구 조금 넘는다는 자료가 있는데요. 물론 이것도 많은건 아니죠. 하고 싶은 얘기는 사실 그것보다 단순히 입주량이 아파트 가격을 조정하지 않는다는 거예요. 최근껄로 보죠 19, 20년 서울아파트 입주량은 역대 최고였어요. 거의 5만 가구였죠 그때 아파트 가격 어땠나요? 더 길게 자료를 봐도 입주량이 영향을 주긴 해도 절대적인게 아니라는게 전문가들 사이에서도 정설입니다.
하락이 언제인지 예측하는건 굉장히 쉽습니다. 정부에서 "양도세 인하" 이거 하나만 하겠다고 하면 그날부터 바로 하락이에요. 금리? 입주물량? 대출금지? 다 필요 없습니다. 양도세 인하만 시작되면 다주택자들이 지금 다 물건 팔려고 대기중이거든요. 양도세를 낮추는게 아니라 중과 폐지로 정상화해서 기본세율만 되어도 다들 던집니다. - 양도세 폐지가 효과가 있을지 없을지는 잘 모르겠지만 이미 추세가 변화하고 있는데 선거를 앞두고 현 정부가 기조를 바꿀 필요가 있을까요? 그랬다가는 진짜 양치기 정부라는 소리듣고 표 떨어져 나갈텐데요. 대선 후보들이 비스무리한 공약들을 내놓고 있으니 두고 보면 알겠지요. 양도세 폐지 한다고 해도 집 값이 계속 오를거라고 예상되면 팔까요? 이건 제가 다주택자가 아니라 잘 모르겠네요. |
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[* 비회원 *]
1. 서민은 애초에 아파트 수요자가 아닙니다. 서민들이 9억이하 아파트 부담되서 못산다? 연봉 3천인데 E클사기 비싸다는거랑 똑같아요. 아반떼를 사야죠. 다주택자는 대출이 3년전부터 아예 0이에요. 신용대출도 안해줍니다. 3금융 사채는 받을수 있지만 그 수가 얼마나 될까요 금리 10%넘는데. 그 많은 다주택자들니 다 현금으로 삿어요.
2. 형편이 안되면 평수를 낮추거나 하급지로 가요. 15억 살 사람들이 대출 규제로 9억대 사고, 9억대 살 사람들이 부담가서 6억대 사고 6억대 살 사람들이 빌라삽니다. 원래 사려던 물건이 부담되서 안산다? 아뇨 살 마음을 먹으면 낮춰서 삽니다. 그리고 대출규제 금리인상같은건 이미 다 예상하고 시장에 시그널 준거라 대비는 다 됐죠.
3. 다주택자 100명 전세수요 100명과 다주택자 10명 전세수요 10명은 그 비율이 똑같은 제로섬 같아서 아무 문제 없어보이죠. 그런데 물건이 100개일땐 좋은환경 상급지 물건이 있을 확률이 10개일때보다 높죠. 뷔페에서 음식종류가 100가지일때랑 10가지일때랑 생각해보세요. 고기류는 한두가지일텐데 나오자마자 동나겠죠? 그래서 모든 집의 조건이 동일한게 아니면 비대칭 물량감소로 전세가격 폭등합니다.
4. 왜 둔촌주공이냐면요, 입주가 연속적으로 크게 나와야 충격이 오고 떨어지죠. 월 2천건씩 1년 2만건 나눠서 입주하면 충격 분산되서 다 소화 됩니다. 그런데 둔촌주공이나 헬리오처럼 만세대 동시에 입주하면 그게 소화가 안되요. 그래서 떨어지는겁니다. 전체 수량이 중요한게 아니에요. 2023년에 입주 전체 2~3만건인데 24년에는 반토막나요. 25년에도 물량 없구요. 작년에 분양을 7천건 했습니다. 인허가 물량은 더 줄엇죠
양도세 지금 3주택 이상은 82% 나옵니다. 이거 복비며 부대비용이며 따지면 팔면 오히려 마이너스인 상황인데 파나요. 종부세 때문에 다들 팔려는 사람 많아요. 40%만 되도 다들 던지고 난리납니다. 보유세 올리니까 전월세 폭등한거 다 겪었잖아요. 올리면 세입자들도 피보고 집주인도 피보고 서로 공멸합니다. 양도세 내리면 물량 늘어나서 집값 내려간다는건 경제학 원론에도 잇는 내용이고 우리나라에서도 그 실례가 있어요. 100%입니다. |
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[* 비회원 *]
@적절한상대 먼저 본인이 생각하는 서민이 어느정도 수준인가요? 그리고 갭투자도 있고 , 분양같은 경우에는얼마전까지만해도 계약금만 10-20%만 있어도 가능했는데요. 이거 다 아는거잖아요. 이걸 왜 모른척 하시는지 모르겠네요. 그리고 무슨 다주택자들이 보유한 주택을 다 현금으로 샀나요? 갭투자 모르세요? 그리고 빌라를 산다구요? 살수도 있죠. 보통은 실수요자라해도 부동산은 실거주 + 투자를 염두해 두고 움직여요. 투자 전문가라는 사람들한테 물어보세요. 빌라 사라는 사람이 얼마나 있는지요.
3번은 뭐 그럴수도 있다고 생각해요. 다만 지금처럼 대출이 어렵고, 금리가 오르는 경우에는 마냥 빚을 낼수가 없는게 문제겠죠.
4번은 이전에 양도세 유예기간 있었는데 어땠나요? 안팔았어요. 왜일까요? 시장이 부동산이 오를게 뻔히 보이니까요. 세금이나 대출금리는 부동산 가격의 방향에 따라 체감이 천차만별이라는겁니다. 이미 한번 경험했잖아요.
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[* 비회원 *]
@cristal 다시 설명해 드립니다.
서민은 아파트에 살면 서민이 아닙니다. 아파트는 중산층부터 살수 있는 주거지에요. 연봉 2~3천 가지고 아파트 살고싶다? 지방이나 경기외곽은 가능하죠 서울은 아닙니다. 단순히 계산해보면 서울 아파트 평균가가 12억이죠. 그중 하위 20% 는 5억이 넘어가고 6억대까지 가죠. 이게 서울 주택의 절반정도 급지고, 소등 중위가 살수 있는 서울 아파트의 최저가격이에요. 서민이면 소득 하위를 말하는데 아파트는 그 사람들보다 돈 더 많은 사람들이 사려고 줄서있으니 못사는게 당연해요.
다주택자는 당연히 전세를 끼고 삽니다. 전세가격은 빼고 나머지를 다 현금주고 산다구요. 이걸 설명해야하나요? 전세금은 세입자가 내주니까 상관이 없죠. 세입자가 전세대출 못받으면 다른 세입자가 현금으로 들어와요. 이게 다주택자 줄이고 임대차법으로 전세 물건 줄여준 덕분입니다. 전세 물량만 넘쳐났으면 전세대출 없애면 당연히 전세가격 폭락하죠. 근데 그걸 나라에서 그렇게 안되게 막았습니다.
갭투자랑 분양을 왜 모른척을 합니까. 무주택 갭투자도 대출없이 집사는걸로 바뀐지 2년 됐어요. 전세대출 받아서 집사는거 한참전에 막혔습니다. 그리고 집을 무슨 현금 100%로 사는줄 아시나본데 기본 개념부터 잘못됐어요. 전세 끼고 나머지 다 현금으로 사니까 현금 100%인겁니다. 이게 위에 말한것처럼 전세 물량이 폭등하면 그 전세금이 부채가 되는데 지금처럼, 그리고 앞으로처럼 전세 물량이 씨가 마르는 상황이면 부채가 아니라 사실상 자본금이죠.
그리고 작년 초부터 사람들이 아파트보다 빌라를 더 많이 사고 있습니다.
작년에는 1년 내내 빌라가 더 많이 거래됐어요. 지금도 빌라 계속 사고있습니다. 투자 전문가들도 올해는 빌라 대폭등이라고 전망하고 있어요. 이건 아파트가 비싸지고 대출도 줄어드니 6억 이하 빌라도 다들 수요가 몰려서 어찌보면 당연한거죠. 이제 빌라 가격이 오르고 그게 아파트 가격을 받치게 됩니다.
4번 양도세 유예기간이요? 양도세 72%로 올려놓고, 6개월 뒤에 82%로 올릴거니까 그전에 팔아라 하는데 어느 바보가 팝니까. 72%랑 82%랑 뭐가달라요? 오를게 뻔히 보여서 안판게 아니죠. 팔수가 없어서 못팔죠. 그리고 2018년에도 헬리오 입주때 요즘보다 분위기 훨씬 안좋을때 있었고, 2019년에도 15억이상 대출금지 한다고 실제로 하락도 몇주 하고 지금보다 분위기 훨씬 안좋았어요. 작년에도 이맘때쯤 이제 부동산 오를만큼 올랐다, 코로나떄문에 부동산 떨어진다 하면서 분위기 훨씬 안좋았구요. 매년 부동산 안좋다고 난리치고 올해도 또 이렇게 안좋다고 난리치는 사람들이 나왔습니다. 근데 어떻게 오를게 뻔히 보인다고 말하시는지? 혹시 작년까지 부동산 관심 없다가 올해 처음 관심 가졌습니까? |
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술에꼰미남
제가 어제 향 후 하락론 글 썼다가 결국 지웠네요.
테이퍼링, 금리인상 예고 전에는 상승장이어서 저 역시 투자를 다양하게 했었는데, 발표 이후 상당부분 회수, 현금화 했습니다.
여기는 그 당시에도 상승론이었고 2022도 우상향만 전망 하길래 덧글로 하락예상과 사유를 언급했는데 테러 당하더라구요 결국 이번년도 들어서 하락이 지표상으로 나타났는데도 아직까지 상승론만 부각되서 하락론도 이유를 글로 좀 써봤는데 역시나 좋은 소리 못들었네요
포인트는 금리인상 그 자체 뿐 아니라 금리인상 예고가 의미하는 긴축기조 장기화 입니다.
수요에 대한 분석도 좀 다른게 저는 수요가 이번 폭등의 원인이라고 생각 안합니다. 20-21에 1주택 구입자는 사실 대부분 잠재수요 였죠. 아파트값 상승에 배팅해서 대출로 1주택이 된 사람들이 적지가 않습니다. 준비된 상태에서 구매한게 아니죠.
대출 규제로 대출비중이 적다라고 얘기하기엔 전체 대출 볼륨이 너무 크고 신용대출이나, 비1금융 비율이 너무 높아요.
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이사만루
이 시장에 너무 늦게 들어온게 아닌가 후회막심이다가도 몇몇 똑똑해보이는 분들의 댓글을 보면서 그래도 아직 내가 먹을 파이가 남아 있을 거 같다는 생각에 감사가...
원글 작성자님께는 깔끔한 정리 감사드립니다. 읽어보고 아는 만큼, 경험한 만큼, 보이는 만큼 판단하고 행동하면 되겠지요.. |
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하락론에 맹복적인 비난을 하는 것이 아니라
폭락한다며 비아냥 거리는 스탠스가 딱 "어차피 나는 가진 것도 없으니 너나 망해버려라" 라는 사탄도 울고갈 저급한 심리이니 그렇죠. 애초에 그들도 나름의 생각을 정리해서 님처럼 논리적으로 이야기를 했다면 이렇진 않았을 겁니다
상승론자들은 대부분 물량부족, 정책, 트렌드 이런것들을 통계자료로 근거로 가져오는 반면 폭락이들은 그냥 금리인상, 호가하락 기사 캡쳐 하나 들고와서 ㄲㄲ거리니까 그 저급함에 대화자체가 안되는거죠. |
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[* 비회원 *]
그런게 갈라치기예요.
비아냥 거리는 인간이 상승론자 주장하는 사람은 없는것 같습니까? 무주택자들 거지취급하고 다주택자들을 적폐취급한다는둥.. 부포의 문제는 그걸 구분을 안해요. 저도 폭락한다는 말을 한적이 없는데... 여러가지 상황에 대한 근거로 조정이나 하락이 있을수있다라고 얘기하면 바로 폭락주장했다고 줄줄이 와서 까대는게 한두번이 아닌데.. 맹목적인 비난을 안한다고 말씀하시네요. 전체적인 글들을 읽어보면 지금 상황이 어떤지 이해가 되실거예요. |
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이런 균형 있는 시각 좋네요
감사합니다.
의견들이 너무 일방적으로 흐르는 것 같아 안타까웠습니다.