부동산 (아파트, 단독)의 가치에 대한 생각과 의문7

  부동산에 대해서는 나이먹고 뒤늦게 이해하려고 노력중에 있습니다.

  제가 잘못 알고 있거나 놓친 것이 있으면 코멘트 해주시면 고맙겠습니다.

  과거 사례나 현재 돌아가는 상황을 보면, 모든 것이 결국은 땅이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

  건물 (아파트, 단독, 빌라, 상가, 등등)은 건물의 가치와 땅의 가치로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.

  건물은 시간이 흐르면서 가치가 떨어집니다.

  외부요인(인구, 상권, 학군 변화 등)과 인플레이션을 제외하고 땅의 가치는 유지 될겁니다.

  단독주택이 재개발이 아닌 이상 투자관점에서 별로라고 합니다.

  외부요인에 변화가 없다면 땅의 가치는 유지되고, 건물감가만 생길테니깐요.

  외부요인을 예측해서 인플레이션보다 땅의 가치가 올라가는 보석을 찾는 것은 고수의 영역이겠죠.

  아파트도 기본적으로 건물감가만 존재합니다.

  현재 아파트의 행태 (세대수, 크기)를 유지한 상태로 재건축을 해서는 큰 돈을 벌기 어렵습니다.

  물론 신축이 되어 비싸게 팔 수는 있지만, 재건축비를 고려하면 한계가 있어보입니다.

  사실 이 방법은 오래된 단독주택도 똑같이 할 수 있는 방법입니다.

  그래서, 아파트의 경우에는 용적률과 일반분양 세대수 등등의 요소들, 간단히 사업성이 나와야 한다고 이야기들합니다.

  사업성이라는 말로 포장을 했지만, 쉽게 말해서 땅(대지지분) 팔아서, 그 돈으로 새 아파트를 짓는겁니다.

  사업성 있는 아파트 재건축...

  잘 생각해보면, 대지 넓은 단독주택을 부수고 용적율 꽉채운 빌라 지어서 분양하는거랑 비슷한 거같습니다.

  이제부터 제가 궁금한 영역입니다.

  용적률을 꽉 채운 아파트의 미래는 어떻게 될까요?

  용적률이라는 말로 포장했지만, 결국 용적률 높은 아파트는 대지지분이 작은 아파트입니다.

  처음에도 언급했지만 땅의 가치와 건축물의 가치고 나누어서 생각해야 하는데,

  현재 신축일때는 비싸겠지만 시간이 흐르면 건축물의 가격은 추락하고 땅의 가치만 남을겁니다.

  그렇다면, 대지지분이 적은 이 아파트들의 가치는 과거보다 낮아질 수 밖에 없습니다.

  용적률을 꽉 채운 상태라서 땅 팔아서 새 아파트 만드는 재건축을 할 수가 없으니깐요.

  새 아파트 만들려면, 단독주택처럼 온전히 내 돈주고 건물을 다시 지어야 하는겁니다.

  이런 아파트의 미래를 어떻게 보시나요?

  정책에 따라 달라지기에 아무도 예상을 못할까요?

  예를들어 용적률을 400%, 500%로 올려준다면 정책적으로 땅의 가치를 올려주는 거고,

  재건축이 가능하겠죠. 하지만, 이런 정책은 특정 국민에게 재산의 가치를 늘려주는 행위입니다.

  어찌보면 상당히 불공평한 방법이죠.

  하지만, 용적률이 꽉차서 노후화된 위험한 아파트..

  재건축 사업성이 없어서 아무도 손을 대지 못한다면, 결국 용적률을 손볼수 밖에 없을거라고 봅니다.

  실제로 노후화된 단독도 같은 문제라고 볼 수 있지만, 소수의 사람들이고,

  아파트는 다수가 사는 곳이다보니 정책이 그 쪽으로 쏠릴 수 밖에 없을거 같기도 합니다.

  미래를 어떻게 보시나요?