[펌글 : samtoshi] '22년 1월 서울 아파트 시장 정리 (급격하게 식은 서울 부동산)3

1월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +0.23%.

2020년 11월부터 2021년 11월까지 13개월 동안

서울 아파트는 월 +0.9% 이상의 상승률을 기록하며 상승을 지속하고 있었는데

관련 데이터 집계가 시작된 1986년 이래 서울 아파트의 월 +0.9% 이상 연속 상승 종전 기록은

2001년 2월부터 9월까지의 8개월이었다는 점을 돌이켜보면

2021년 장이 얼마나 대단한 급등장이었는지를 알 수 있습니다.

그러한 서울 부동산이 2021년 12월부터 2022년 1월에 걸쳐 급격하게 식고 있습니다.

위에 게재한 상승률 및 거래량 그래프에서도 확연히 드러나는 부분입니다.

기본적으로 2022년의 입주 물량(2.0만호)이 역대급으로 적은데다

M1/M2 비율에서 나타나듯 역대급 유동성의 힘이 여전한 점,

여기에 3기 신도시 토지보상금까지 가세하고 있는 점 때문에

2022년 서울 부동산의 상방 압력도 작지 않다고 보는 입장에서

급격히 식은 현 상황이 이채로운게 사실입니다.

이는 차주 올릴 글에서도 설명할 예정입니다만

사상 최장 기간 상승에 따른 가격 부담이 가구가 수용할 수 있는 임계치를 넘어섰거나

임계치에 다가가고 있기 때문일 가능성이 높아보입니다.

서울 중위소득 가구가 서울 중간가격 주택을 구입할 때

소득의 50%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준이 된 현 상황은

지금껏 겪어보지 않은 부담이기 때문입니다. (과거 전고점은 2008년 2분기의 41%)

이러한 상황 때문에 2020년 8월 임대차3법 시행으로 급등한 전세가에 기대

2021년 들어 급증한 갭투자 비율이 작년 서울의 신고가 행진을 뒷받침한 부분이 있었으나

급등한 전세와 대출 규제가 겹쳐 전세 가구가 이를 감당하기 힘들어지고 있는데다

갭투자 비율 확대와 금리 인상에 따른 전세 매물 증가로 전세가 상승도 더디다보니

매매 심리도 급격히 식은 것으로 보입니다.

다만 대선 결과 여하에 따라 매수 심리가 다시 살아날 수 있고

올해 서울 아파트 입주 물량이 감소하는 것도 사실인 점,

그리고 전세가율(54.6%)이 여전히 과거에 비해 높은 점으로 미루어보아

하락 추세 전환을 논하기는 이른 시점으로 보입니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

그래프로 잘은 보이지 않으시겠지만

가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는

1월에도 상대적으로 상승세를 이어갔으나

중간 가격대인 2~3분위(상위 40~80%) 아파트가 하락하거나 상승을 멈췄습니다.

가장 고가인 아파트와 저가인 아파트는 올랐는데

중간 가격대 아파트는 내렸거나 상승하지 못한 현상이

2021년 10월부터 이어지고 있는데

대출 규제 강화 영향이 이어질 경우 이러한 추세도 계속될 수 있어보입니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.