묵시적 갱신 문의드립니다29
- 에이든
- 등록일 2022-02-18 16:08
- 조회수 1373
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에터
뭐 100% 확신은 어렵지만
명시적 갱신이 없을 경우 묵시적 갱신이 되는 거고, 글쓴이 사례는 명시적 갱신이 있었던 사례로 보입니다. 갱신요구권 사용한 거고요. 물론 통화 내용 등을 증명할 수 있어야겠습니다. |
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에터
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 (중략) 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다. ----인용 끝---
글쓴이의 해석은 기존 임대차와 동일한 계약조건으로 합의갱신하는 것을 불가능한 것으로 해석하는지라 무리가 있다고 생각합니다. 위 법제처 해석은, 동일한 계약조건으로 합의갱신하는 것을 허용하고 있습니다. |
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에이든
@에터 링크글 100문 100답에 이런 내용이 있는데 여기는 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다. 라고 되어있는데... 이러면 묵시적 갱신된거 아닌가요?
2018년 8월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2020년 5월 현재 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 주택임대차계약은 어떻게 되나요? 그리고 혹시라도 2020년 6월에 집주인이 갱신거절을 하면 어떻게 하나요? 임대인과 임차인 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다.
◇ 묵시적 갱신의 요건
☞ 임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다.
☞ 임차인도 임대기간 종료시점의 1월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다.
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에이든
@에터 ---인용 시작--- ◇ 묵시적 갱신의 요건 ☞ 임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다.
☞ 임차인도 임대기간 종료시점의 1월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다.
---인용 끝---
단순하게 이 문구만 봐서는 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 안하면 묵시적 갱신으로 볼 수 있다는거 아닌가요...?
추가)계약 조건의 변경에 기간 변경도 해당 된다고 봐서 합의 갱신으로 본다는 말씀이신건가요..?
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에터
글쓴이가 임차인인지 임대인인지, 현재 어떤 상황인지 좀 더 자세히 쓰시면 대응방안 조언해 드릴 수 있겠습니다.
통상 위 합의는 명시적 갱신 합의로 받아들여질 수 있으나, 만기 전 1개월 전 (현재 갱신 대상인 임대차는 구법 적용되어 1개월 적용)까지 해당 합의 의사표시를 철회할 수 있는 것으로 해석됩니다. 만기 전 1개월 이후에 철회하면 합의가 없고 거절통지도 없는 경우이므로 이 때는 묵시적 갱신 주장을 할수 있겠죠. 하지만 1개월 전까지는 합의 의사를 철회하고 갱신 거절할 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 실제로 갱신하겠다고 했다가 나가겠다고 하는 임차인도 많고 반대의 경우도 많습니다. 하지만 그건 1개월 전까지만 하여야겠죠. |
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에이든
저는 임차인의 상황입니다. 그간 오갔던 내용은 본문에 명시한게 다고.. 지금 얘기하는건 보증금 변동 없이 계약기간 2년 연장했다는 부분에 대한 계약서를 새로 작성하자고 하는 상황입니다. 저나 임대인 모두 연장에 동의했고, 갱신거절의 의사표시는 없었습니다. 제가 임대차보호법 6조를 보고 해석했던건, 2개월 전까지 "단순하게 연장에 대한 의사만 확인" 했다고 생각했고, 갱신거절이나 계약조건변경 동의하지 않으면 갱신거절의 통지가 없었기 때문에 묵시적갱신이라고 생각했었습니다. |
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임차인은 아무것도 안해도 묵시적갱신이요
연장한다는 서로의 의사만 확인했을 뿐이고, 2개월 전까지 계약조건 변경에 대한게 없어서 묵시적갱신으로 생각했는데, 임대인도 부동산도 묵시적갱신이 아니라고하네요.
아니면 갱신안했으니 집 나가라 라고 해서 인건가요?
후자일 것이라고 생각하고 갱신 된거다 라는 의미로 댓을 달았는데
정확히는 갱신의사 물었고 갱신 한다 했으니 묵시적은 아니겠네요.
@부랑아 말씀하신 전자의 경우에 해당된다고 생각해서 문의드렸습니다.
갱신의사만 확인 한걸로도 묵시적이 안될 수 있군요.
6조에 나와있는 2개월 전까지 갱신거절 통지나, 계약조건 변경 안하면 갱신거절한다는 통지 안해도 상관없나보군요..
@에이든 묵시적 갱신은 2개월도 안남았을때 임대인의 급작스러운 갱신거부 통보로
오갈데 없게 되는 임차인을 보호하기 위한 목적이지, default는 아니니까요.
일반적으로 연장얘기가 오갔으면 합의에 의한 갱신인거죠.
계약조건을 변경해서 갱신하지 않는이상 계약서를 새로 쓸 필요도 없는거구요.
오간 대화 내용이 충분히 계약조건 변경없이 합의에 의한 갱신이었다고 보이네요.
@부랑아 그렇군요. 합의에 의한 갱신일 경우에도 계약갱신청구권이 그대로인가요?
새로 계약서를 작성하자고 하는것 보니, 계약갱신청구권을 사용한다 이런 내용을 넣고자 하는 것 같은 생각인데..