전월세 전환율....18
- 부르터스
- 등록일 2022-02-20 17:47
- 조회수 1681
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파워링크 
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부르터스
A 은행 : 금리 1프로, B은행 : 금리 3프로
윗 상황이라면 당연히 a은행에 예금한 돈을 인출 하여 b은행에 예금 하겠지요?
현재 미국 FOMC는 작년 말 정례회에서 22년 금리를 적개는 3회 많게는 4회 이상 올리겠다고 이미 선언 한 상황 입니다. 이렇게 미국 형아? 가 금리를 올리게 되면, 우리나라의 액션은 어때야 할까요? 은행에서만 Bank run 이 일어나는 것이 아니라 국가와 국가 간에도 발생 하는 현상 입니다. 즉, 우리나라는 펜더믹 상황을 타계하기 위해, 막대한 자금을 재정 적자를 감수하고 시장에 공급 하였습니다. 하여 현재 인플레이션이 발생 하고 있고요, 그런데 만약 미국 금리 인상에 우리나라가 대응을 하지 않는 다면 어떤 일이 발생 할까요? 인플레이션, 환율 상승(원화가치 하락), 달라 보유고 감소 라는 치명적인 상황이 발생 하게 됩니다.
이런 현상을 막기 위해, 우리는 작년에 선재적으로 한국은행은 금리를 인상 하게 되었고 올해 또 인상 할 것이라 시장에 시그널을 보내고 있습니다. 이건 피터린치 수준의 식견이 필요한 예측이 아니라 대학에서 경제학원론 교양과목만 들으셨어도 아실 수 있는 기본적인 팩트 입니다. |
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부르터스
첨언 하면 현재 판교, 광교, 분당같은 대표적인 아파트 단지의 경우,
예를들어 집가격이 20억, 전세가 약 11억, 임차인 만기가 22년 2월 일 경우 전세 수요는 없고 월세 수요만 있어서, 집주인은 새로운 임차인에게 보증금 11억을 받아 기존 임차인에게 상환 해주고 다시 임차인과 계약을 해야 하는데, 현제 마켓에서 월세만을 선호 하므로, 보증금 1억 얼마 이렇게 계약을 할 경우 기존 넘어가 집을 담보로 대출을 받아 전 세입자 보증금을 상환 하는 상황 입니다. 이것도 대출이 가능한 집주인에게 해당 되는 경우 랍니다.
이렇게 라도 대출을 일으키지 못하는 경우는 참 곤란한 상황에 직면하게 되겠지요.... 실제 판교, 광교, 분당에서 벌어지고 있는 현상 입니다.
구글링 하셔서 한두개 부동산에 전화 문의 해보셔 금세 확인이 되실 듯 합니다.... |
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[* 비회원 *]
금리가 오르면 월세도 오르긴 마찬가진데 그럼에도 불구하고 세입자가 월세를 더 선호할 이유가 있나요? 돈만 따졌을때 전세가 월세보다 손해일 수는 없을텐데요...집주인들이 뭔 자선사업가도 아니구요.
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3kkung
현재 시장을 지배하는 내러티브가 금리 인상이라,
세입자는 고정 금리인 월세가 상대적으로 안전하다고 판단하는 듯 합니다.
기준금리 인상은 예정된 수순이고 정부의 대출 총량 규제로 은행이 가산 금리를 올리기 시작하면
상대적으로 6개월 짜리 변동금리인 전세 대출 이율의 취약성이 높아지니 2년간 고정 금리와 다름없는 월세를 선호하는 것이 아닐까요 변동성 심한 시기에 금리에 대한 본능적인 헷징이 아닐까 싶습니다..
다만 3월초 대선이 끝나고, 은행권도 슬슬 '22년 대출 실적을 염두하기 시작하면 현재 수준보다는 가산 금리가 인하되지 않을까 싶습니다. 카카오뱅크가 주담대 내놓던데, 거기에 다 뺏길 순 없잖아요 |
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부르터스
윗분 말이 맞습니다.
하지만 임대차보호법 때문에 금리 인상 속도보다 전월세 전활율 속도를 통제를 하니 현재 마켓에서는 전세를 원하는 집주인과 월세를 원하는 세입자간에 이런 기현상? 이 시장에서 현재 발생 하고 있습니다. |
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맘대로 해석한다는 말에 첨언 합니다.
현재 20억 아파트가 정상 전세 보증금이 약 10~11억 입니다. 헌데 시장에는 10~11억 전세는 5,6건이 시장에 나와있지만, 3,4개월째 나가지 않고 있고 보증금 100에 월세 400짜리는 올라오는 즉시 나갑니다. 님처럼 셀러마켓이라 집주인이 월세를 선호하여 내놓은 것이라면, 월세물량이 만고 전세 물량이 없어야지 맞습니다.
정상이라는건 누가 판단하나요? 전세수요 충족이라는건 공급과수요가 일치하는거라 배웠을텐데
님글처럼 전세수요가 부족하거나 월세로 돌린다는건 수요가 인정하지 않는다고 생각해야죠
급격하게오른 집값에 10억~11억 전세요? 그사람들이 미쳤다고 그가격에 전세들어갑니까 집값오를땐 외곽이라도 대출받아서 내집마련하지 실제 20억올랐다는 집 전세는 5억전후일테고 오른전세금만큼 영끌로 나갔으니 없는거죠
전세 물량이 없건 모자르건 시장이 판단합니다
전세입자가 없는게 증명하잖아요
그럼 판교,광교,분당의 20억 아파트에 10억 전세 사는 분들은 모두 "미친사람들" 이겠습'니까?
맞습니다. 수요와 공급이 일치하는 곳의 가격을 Fair market price라고 하지요? 그 이유는 아무런 외부 제약조건없이 수용와
공금자의 욕구만이 작동될때 일치되는 가격입니다.
저는 단지 외부의 억지스러운 힘? ( 시장의 과대 자본 공금 + 임대차보호법 ) 이 작용하여 이 Fair market Price 에 수렴을 못하고 있다는 말을 하고 있는 것입니다.
그리고 20억짜리 아파트에 얼마의 전세보증금이 적정한 것인지는 지옥션 같은 경매 사이트의 경락율 을 함 검색하시고 그런 말씀을 하시기 바랍니다.
Ps. 20억 아파트 인데 5억 전세 있으면 저한테 소개좀 해주세요...제가 투자 할테니^^