아파트 투자 원리2

아파트라는 상품은 대한민국에서 주거 형태에 따른 유형중 가장 선호 되는 주거 유형이다. 

같은 주거형 부동산 상품이라고 해도 같은 입지에서 가장 비싼 상품이 아파트 이다. 

주거형 부동산에서의 공급이란 새로 집을 지어서 시장에 나오는 것을 기본으로 공급이라 정의 한다. 

특히 아파트의 경우에는 토지확보와 설계 인허가 착공 공사 준공까지 상당한 시간이 걸린다. 신도시 같은 경우 구역지정과 지구계획 토지조성공사 그리고 건설사 분양 및 인허가 착공 준공까지 아무리 빠르게 진행 되어도 첫 입주까지 6년 이상이 걸린다. 

보통의 민간 아파트 경우는 3년이 걸리고 재건축의 경우에는 4년이 걸린다. 

이러다 보니 수요가 많아 가격이 아무리 올라도 충분한 공급이 나와 가격이 안정 될때까지 지속적으로 오르는 상승 추세라는 것이 생긴다. 

거꾸로 가격이 하락하여 공급을 멈춰야 하는데도 이미 분양된 아파트는 준공때까진 멈추지 못하고 지속적으로 공급이 나와 하락폭을 더키우기도 하는 하락 추세가 생긴다. 

상승추세와 하락추세의 특성에 대해 좀더 이야기를 해보면 상승추세는 시작시기에는 하락이 오랜기간 지속 되었고 그동안 과공급 되었던아파트도 거의 소진 되었지만 기축 가격은 아직도 하락중이고 사람들이 아파트를 사려고 하지 않는 시기에 시작 된다. 

이시기에 상승추세가 시작되었는지 판단하고 매수를 할 수 있는 고수는 극히 드물다. 

이때는 모두가 집값은 절대로 오를 수 없는 감가상각처럼 영원히 떨어지는 투자상품이 되어 있기 때문이다. 

그런데 이런 분위기에서 어떻게 상승추세가 시작 되는 것일까? 

그건 매수를 하는 사람들이 집값 상승을 위해 투자하여 상승을 시작하는 것이 아니라 전세/월세를 구하고 싶어도 구하기 어렵고 가격도매매가와 차이가 거의 없는데다가 이자를 생각해도 월세내는 것보다 싸기 때문에 매수를 하게 되는 시기이다. 

집값은 떨어질것 같은데 이자 생각하면 차라리 떨어지더라도 집을 사서 이사 안다니는게 낮다는 생각으로 사는 시기 이다. 

이 시기가 되면 이렇게 집을 사는 사람들이 많아지고 조금씩 조금씩 매수가격도 상승하게 된다. 이렇게 상승하는 시기에는 가격이 급하게오르지 않고 오랜기간 지지부진하게 오르게 되어 있다. 

이렇게 오르다가 2년정도 지나게 되어 전세를 다시 구해야 할 시기가 오면 1차 상승이 오게 된다. 이때는 건설사도 다시 아파트 분양을 본격적으로 시작하게 된다. 

아파트 분양이 성공하고 마케팅도 흥하게 되어 더 많은 사람들이 아파트를 매력적인 투자로 보게 될때가 본격적인 상승의 시작이다. 

초기 분양물량이 입주하기 시작하고 새아파트가 큰폭으로 오르기 시작하면 상승폭은 더 커진다. 이때부터는 정부가 적극적으로 규제를시작하고 연일 뉴스에 이슈로 나오게 된다. 

정부의 규제도 강하고 분양도 많이 늘었지만 수요에는 한참 못 미친다. 상당한 가격 상승이 이루어 졌음에도 사람들은 아파트를 사기만하면 오르기에 사고자 하는 욕구는 더 강하게 된다. 

건설사는 이때 더 분양을 하게 되고 이렇게 사람들의 욕심에 의한 과공급은 다시 하락의 원인이 된다. 

하락기는 가격이 충분히 오르고 그동안 충분한 분양이 이루어져 그 아파트들이 입주가 본격적으로 되기 시작하는 시점에 나타나기 시작한다. 

이시기는 먼저 신축입주에 따른 전세가격이 하락 또는 정체되는 현상과 함께 미분양도 증가 된다. 

지금까지는 아주 기본적인 시장의 원리를 이야기 해 왔다. 

여기서 추가로 정부의 규제와 경제위기등이 복합적으로 작용 한다면 위 시나리오에서 시기가 길어지기도 짧아지기도 하며 변곡점이 빠르게 올 수 있다. 

다음에 기회가 되면 어떻게 하면 아파트 갭 투자를 안전한 투자가 될 수 있게 하는지 시기 방법 지역에 대해 설명해 보려고 한다