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지난번 아파트 투자 원리에서 말씀 드린 아파트 갭 투자의 원리에 대해 말해 보겠습니다.
아파트 갭 투자는 전세를 레버리지로 아파트를 사서 시세차익을 남기는 투자를 말합니다.
아파트 갭투자는 어떤 경우에 실패한 투자가 될까요?
그 시나리오를 말해 보겠습니다.
1. 매매가격 상승, 전세가격 상승
2. 매매가격 상승, 전세가격 하락
3. 매매가격 하락, 전세가격 상승
4. 매매가격 하락, 전세가격 하락
위 4가지 시나리오중 갭투자가 실패한 경우는 어떤것일까요?
결론부터 말씀 드리면 4번을 제외한 1,2,3번의 경우는 갭투자가 실패하지 않은 경우입니다.
먼저 2번의 경우 전세가격이 하락하여 전세금을 못 돌려 줄 수 있지만 매매가격이 상승하였기에 팔아서 전세금을 돌려주고 시세차익도 얻을 수 있습니다.
3번의 경우 매매가는 하락하였지만 전세금이 올랐기 때문에 오른 전세금으로 충분히 버틸 수 있습니다. 또한 오른 전세금을 다시 투자금으로도 활용 할 수 있습니다.
아파트갭투자에서 중요한 것은 전세가격 하락입니다.
아파트 전세 가격은 투기수요가 없고 순수하게 실거주 수요만 존재 합니다.
이런 특징으로 인해 전세가격은 아파트 입주물량에 의해서만 가격이 하락하게 됩니다.
보통 전세가격은 장기적으로 보면 특히 전세가 2년단위로 계약 되므로 2년단위로 보면 하락하는 경우가 거의 없습니다.
지금 전세를 계약하고 2년뒤에 지금 계약한 금액 이하로 떨어지는 경우를 우리는 역전세라고 부릅니다.
이런 역전세가 발생했을 경우가 아파트 갭투자가 위험한 경우입니다.
그러면 2년뒤 전세가격이 하락 할 수 있을지 예상 할 수 있을까요?
앞에서 아파트를 만들어서 입주하는데 얼마나 걸린다고 했죠?
네 최소 2.5년이상이 걸립니다.
그리고 아파트는 건설하기 전에 인허가 신청을 하게 되어 있지요
앞으로 2년뒤에 얼마의 입주물량이 있는지 인허가를 꼼꼼히 체크 한다면 갭투자의 불확실성을 확실하게 줄일 수 있습니다.
물론 세금 문제가 있지만 이건 개인마다 다르고 지역마다 다르기에 따로 언급은 안하겠습니다.
아파트 갭투자는 전세라는 레버리지를 이용하여 시세차익을 얻는 투자로 제가 경험한 투자 기법중에는 가장 안전한 투자입니다.
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