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리스크와 수익률의 상관관계 그래프입니다.
가격과 가치의 괴리가 크지않을때는 리스크가 커지는만큼 비례해서 수익률도 올라갑니다.
( 1번 검은선 )
하락에 대한 공포로 시장참여자들의 매도세가 정점에 이르게되면
리스크의 증가 비율보다 더 큰 폭으로 수익률이 올라갑니다.
( 2번 빨간선 > 2013년)
> 리스크를 조금만 감수해도 큰수익을 얻을수 있는구간
상승에 대한 참여자들의 탐욕은 가격상승을 불러오고
가격상승에 따라 안전마진은 사라지고 오버밸류가 만연함으로 인해
리스크가 커짐에도 수익률의 상승폭은 미미합니다.
( 3번 파란선 > 20??년)
> 리스크를 아주많이 감수해도 작은수익밖에 얻을수 없는구간)
분명한점은 리스크-수익률 그래프로 이번 싸이클을 생각해보면
2013년 1번 빨간선으로 시작해서
3번 파란색으로 점차이동하면서
꾸준하게 그래프 기울기가 낮아지고 있다는 점입니다.
현재 어느 정도의 각도인지는 그 누구도 정확하게 알순없지만요..
물론 상기 그래프는 무주택, 1주택, 다주택 여부에 따라 다르게 적용될겁니다.
무주택자는 전세 월세 등 주택의 사용가치 까지 포함하여 현재 시장의 위치를 판단해야 할것이고
1주택자는 주택폭락에 배팅할것이 아니라면 현재위치홀딩, 갈아타기, 추가매입
3가지모두 고려하여 판단해야 할것이고
다주택자라면 보유세, 양도세등 세후수익률 까지 고려해야 겠죠..
( 주택가격이 떨어져도 양도세중과가 없다면?? )
각자의 포지션에 따라 그래프의 기울기가 다르게 적용될것이기에
단순히 주택가격의 오르내림으로만 현재 시장위치를 파악하기에는 무리입니다.
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실제로는 리스크가 커짐에 따라서 10억 투자후
확률 분포는 2sd 범위 낸에서 수익 +10억 손실 - 8억까지 이런식으로
넓은 스펙트럼으로 나타나겠죠.
앞으로 시장의 추이는 어느쪽으로 흘러갈까요?
금리인상과 재/재 규제완화에 따른 공급의 시한폭탄이
걸려 있다고 보면 어느쪽으로 쏠릴지 궁금하네요
정비사업은 시간이 많이 소요되기도 하고
멸실에 따른 주거불안도 해결해야하기에
생각보다 빠른속도로 진척되기는 힘들어보입니다.