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페북 (adrien kim) 과 졸저 '집이 언제나 이긴다'를 통해 제언했던 내용들 거의 대부분이 윤석열 대통령 부동산 정책 기조와 일치한다.
이는 비상식에서 상식으로의 전환, 갈라파고스에서 글로벌 스탠더드로의 전환을 의미한다.
1.
일단 세계적으로 유일한 종부세라는 변태세제는 '완화'대상이 아니라 윤석열 대통령의 방향대로 그 자체가 '폐지'대상이 됨이 맞음을 수차례 언급했다.
OECD 선진국 공통의 기준으로 부동산 보유세는 지방세이지 이를 국세로 거두지 않으며, 중복과세하지도 않는다. 국세인 종부세가 아닌 지방세인 재산세로 과세하는 것이 상식이다. 여기 더해 자치단체별로 어느 정도의 과세 자율권을 가지며 지역별 재정수지를 각자 책임을 가지고 방만하지 않게 수지를 맞춰 운영하는 것이 선진국의 풀뿌리 지방자치다. 지역간 불균형 완화 재원이 필요하다면 이는 국세(법인세, 소득세, 양도세 등)의 잉여재원으로 해결할 일이지 엄연한 지역 고유 권한인 지방세(보유세, 취득세 등)로 해결할 것이 아니다.
양도세 이외의 부동산 관련 세금을 국세로 뜯어가는 것은 결국 다른 국세 재원의 기회손실을 보전하는 역할이나 하게 된다. 각자 지역의 인프라 개선과 유지보수에 써야 할, 지방자치에 써야 할 돈으로 정권 임의의 대북 퍼주기 같은 사업 등 국세 과다지출분으로 부족한 균형예산을 다른 지방의 세금으로 백업하는 몰상식한 결과가 나오는 것이다.
또한, 종부세를 폐지하고 재산세만을 운영하되 주택 보유수에 관계없이 그중 실수요 1주택에 대하여는 실질보유세율을 0.1% 수준으로 최소화하든지 사실상 면세하는 것이 정당하다. 각자 개인이 거주하는 자가를 자력구제 보유함으로서 공공의 임대주택 공급 지출 부담을 줄여주는 공헌을 하기 때문이다. 그렇게 함으로서 소득이 없는 노년 주택 보유자들이 보유세 부담으로 주거를 옮겨야 하는 사태도 방지할 수 있다.
실수요 외 임대 등 추가수요로 인한 다주택에 대하여 보유세를 어느 정도 중과하여 가수요를 조절할 필요성은 인정되나, 이 경우에도 시세대비 실질보유세율은 1% 수준을 넘지 않아야 한다. 임대주택의 실질보유세율이 1%를 넘으면 임대소득세와 건강보험료, 감가상각 등 부대비용과의 컴비네이션으로 임대소득이라는 현금흐름이 전액 상쇄되어 매도 시세차익 외엔 민간의 임대주택 공급 유인이 사라지기 때문이다. 선진국들의 조세 체계에서 보유세 실효세율을 1% 수준으로 관리하는 것에는 그런 이유가 있다.
보유세가 무거워지면 그 보유세를 월세에 전가하여 임대료가 증가하는 것이 보유세가 무거운 도시들에서 이미 발생한 공통사항이다. 집주인은 높은 월세를 받아서 그대로 정부에 조세로 이전하는 pass-through 역할만을 하게 되니 임대인과 임차인이 모두 피해를 받는 가운데 정부만 웃는 것이다.
보유세로 지출한 비용은 소득세 정산시 전액 소득공제를 해 주는 것 또한 OECD 상식이다. 심지어 현재 한국에서는 서울의 강남도 아닌 잠실,용산 정도에 2채의 아파트만 보유해도 실질보유세율이 2%에 달하는 세계 최고 실효보유세율을 입법해 놓았는데 보유세와 근로소득세를 납부하면 남는 돈이 없어지게 된다. 이런 극단적인 고율과세의 한국이 아니더라도 미국에서는 이미 보유세를 낸 만큼을 만져보지도 못한 돈으로 간주하고 중복과세를 피하기 위해 소득공제한다.
2.
1주택에 대해서는 취득세를 가액과 무관하게 1% 수준으로 동결하고, 종전 주택을 팔고 다른 주택으로 이동하는 경우 차액에 대해서만 과세하는 방향도 생각해볼 필요가 있다. 그렇게 하지 않는 경우 생애주기단계별로 5억원짜리 경기도 2룸 아파트(취득세 550만원)에서 10억원짜리 경기도 3룸 아파트(취득세 3,300만원)로, 거기서 다시 15억원짜리 서울 강북 3룸 아파트(취득세 4,950만원)로 이사를 다니는 경우 거래시마다 발생하는 중개보수 등 추가용만 따져도 단지 실거주 1주택만을 옮겨다녔을 뿐인데 생애 총담세는 그냥 처음부터 최종 목적지인 15억 강북 아파트를 매입하는 경우 대비 거의 2배를 내게 된다. 실질은 동일한데 담세차가 크다.
다주택 취득세도 이를 빈집으로 두지 않고 타인에게 임대하는 경우가 대부분인바 과거 수준으로 돌려야 한다. 취득세를 3.3%만 쳐도 주택 월세 임대수익률로 볼때 그 취득세에 보유세, 임대소득세까지 더해보면 2년 이상의 월세수입을 세금으로 날리는 셈이라 민간의 임대주택 공급 유인이 낮은데 지금처럼 8.4~12.4%를 매겨놓으면 애초 단기매매차익만을 노리는 수요가 아니라면 최소 5년치 임대소득을 세금으로 날리면서 임대주택을 공급할 이유가 전혀 없다. 이러니 민간 임대주택 공급이 사라지고, 임대료가 오를 수밖에 없는 것이다.
자기 집 외에 임대주택을 보유해 월세를 받으면서 안정적으로 고정 생활비를 확보하는 것이 중산층의 안전한 노후 대책인데 한국만 그 대안을 세금으로 소거해버렸다.
3.
양도세의 경우 실수요 1주택에 대해서 전액 비과세를 하거나, 과세를 하더라도 주택거래가액이 아닌 양도차익 기준으로 일정액(예컨데 5~10억원)을 넘는 부분에 대해서만 과세하되 그조차 다른 더 비싼 주택으로 갈아타기를 하는 경우에는 최종 주택 처분시점까지 과세를 이연하고 최종 단계에서의 합산손익에 대해서만 상계 과세해야 한다.
그렇게 해야 생애 단계별로 10억->15억->20억으로 구매력과 분수에 맞게 집을 넓혀가며 계속 양도세를 때려맞는 사람이 처음부터 그냥 20억 집을 사는 경우 대비 최종주거품질은 같으며 누적주거품질은 더 낮음에도 세금은 더 많이 부담하는 불합리를 제거할 수 있다.
가액기준법의 문제는 간단하다. 5억 주고 산 집을 12억에 팔면 비과세하고 12억 주고 산 집을 15억에 팔면 과세하는 한국식 과세 논리는 비싼 집에 대해 징벌하겠다는 이야기밖에 안된다.
다주택에 대해서도 일정기간 보유, 임대했으면 양도세 부담을 20% 수준으로 관리할 필요가 있다. 싱가포르가 그렇게 하고 있다. OECD 국가들의 조세 철학은 취득세, 보유세, 양도세 3단계의 조세믹스 합계 실질담세율이 과잉되지 않도록 조세 포트폴리오 믹스를 관리하는 것이지 한국의 문정권처럼 각 부문별 세계최고세율만 체리피킹해 글로벌 부동산 종합 담세부담 압도적 1위의 가렴주구 학정을 펼치지 않는 것이다.
주택의 공급은 신규건설 외에도 기존 재고주택을 다주택자가 시장에 내놓아야 하는데 최대 82.5%까지 중과세를 하면 누가 집을 팔겠는가. 그 집을 팔고 나면 세금으로 다 털리고 그만한 집을 다시 살 수 없게 되는데 말씀이다. 그러니 집을 지키기 위해 직을 내려놓는 청와대 수석과 같은 사례들이 발생할 수밖에 없다.
4.
세금부문 이야기는 이쯤 하고, 공급정책도 그간 페북과 책에서 언급한 내용이 윤석열 대통령 기조와 일치한다.
30년이 넘은 공동주택의 경우 재건축 안전진단 전면 면제(는 국회 입법 사항이라 K180에선 어려울 것으로 보인다) 내지 완화(행정부 권한이므로 즉시 시행 가능하다)를 하겠다는 것 또한 상식적이며 맞는 방향이다.
한국은 1950년의 세계 최빈국에서 고속성장해 60년만인 2010년 이명박 정부 시절에 이미 선진국 반열에 오른 국가다. 개도국 시절의 눈높이에 맞춰 급증하는 수요에 대응해 빠르게 대량 공급했던 저품질의 주택들은 이미 선진국이 된지 10년인 국민들의 수요에 맞지 않는 것이 된지 오래다. 콘크리트가 100년을 간다느니 자원을 아끼자느니 하면서 그런 시대적 소명을 다한 과거 패러다임의 복도식, 1욕실, 주차부족 등 현대 한국인 수요에 전혀 맞지 않아 용도폐기된 주택들을 부수고 재건축 해서 살겠다는데 이를 막는 것도 폭력이다.
사실상 30년만 넘으면 일단 해당 단지 보유자들이 동의하는 경우 바로 조합 설립 인가가 가능해야 한다. 서울에서 어떤 단지는 30년만 딱 채우고 바로 재건축을 완료했는데 어떤 단지는 40년~50년이 되도록 재건축이 안되는 경우들이 비일비재하다. 이는 민간에서 1차례 실시하던 안전진단에 갑자기 정권 입맛대로 수족으로 부릴 수 있는 공공이 2차 안전진단을 하게 하는 방식으로 재건축을 원천 봉쇄해 막아놓고, 안전진단 가중치에서도 주거환경 비중을 40%에서 15%로 낮추고 구조안전성을 20%에서 50%로 늘려 당장 무너질 건물이 아니면 절대 재건축을 못하게 하겠다는 권력의 임의 의지로 재산권 행사를 막아놓은 것에 기인한다. 이렇듯 정책이 합리적이지 않고 임의성이 강해 예측 불가능할수록 운과 대관능력같은 요소들이 득세하는 불공정 사회가 된다.
재건축 시작 시점에 5억이던 집이 10년이 흘러 재건축이 완료되니 그간의 인플레이션 등을 더해 30억이 되었다고 그 평가이익의 최대 50%를 뜯어가는 재건축 초과이익 환수제 또한 전면 폐기하든지, 중앙정부(50%)와 광역단체(20%)가 뜯어가는 명백히 부당한 부분을 소거하고 기조단체 몫(30%) 수준, 즉 1/3 수준으로 대폭 깎아야 한다.
대체 OECD 어느 국가에서 미실현 평가이익에 대해 임의 산출, 과세까지 하며 지방세의 절반을 중앙정부가 강탈해 가던가. 반대로 그 집이 처분시점에 집값이 하락하더라도 이미 낸 초과이익 환수금은 환급해 주지도 않는다. 다른 국가들이 아무도 이런 짓을 안 하는 짓에는 다 이유가 있는 법. 그냥 기본적인 상식을 벗어난 발상이기 때문이다.
5.
공급의 패러다임을 LH만 배불리는 신도시라는 지속 불가능한 방식에서 기존 도심의 재건축/재개발을 통한 정비사업으로 지속 가능하게 전환해야 한다.
문 정권이 임기 후반에 공급실패를 인정하고 엉뚱하게 난사해댄 3기 신도시들은 장기적으로 일본의 타마신도시와 같은 처지가 될 후보군들이다. 물론 그런 빈집들이 발생한다고 해서 서울 집값이 떨어지지도 않는다. 타마신도시와 도쿄는 다른 시장이기 때문이다.
수요자들이 원하는 도심에, 원하는 품질의 아파트라는 주택을 짓는 것이 유효공급이다. 사람들이 원하지 않는 장기 출퇴근의 외곽도, 원하지 않는 품질의 1룸~2룸 오피스텔, 도시형 생활주택도 유효공급이 아니다.
6.
청약통장, 청약가점제, 민간주택 분양가 상한제도 글로벌 상식에 어긋나며 폐지해야할 갈라파고스형 정책들이다.
강북에 3억짜리 빌라로 시작해 좀 더 넓은 아파트로 옮겨가고 싶은 사람에겐 유주택자 딱지를 붙이고 청약가점제로 철저히 선호지역 선호평형의 신규주택 공급권을 배제하며, 10억짜리 전세를 살면서 무주택 자격을 유지한 사람에겐 무주택 기간에 따라 가점을 붙여 집을 주겠다는 불공정 끝판왕의 발상이 청약가점제다.
분수에 맞춰 자가를 마련하고 세금을 내며 사회 일원으로서 각자의 몫을 하며 살던 사람들에게는 허탈함의 현자타임을 안겨주고, 평생 주거관련 세금한푼 안내며 좋은 집들 전세 골라다니며 프리라이딩 한 사람에게 분양가 상한제를 통해 시장가의 반값에 민간 공급자의 팔을 비틀어 공급하게 한 집을 주는 것은 사회악이다.
정 청약우선권을 누군가에게 주고 싶다면 평생 집살 기회가 있었음에도 자발적으로 무주택을 택한 4050들의 무주택 기간에 대해 오히려 패널티를 주는 청약감점제를 시행하는게 2030 청년들에게 공정할지도 모르겠지만 이 역시 공공이 공급하는 주택에만 한정해야 하며 민간이 공급하는 주택에 대해서는 분양과 책정과 판매방식을 자율에 맡겨야 한다.
그래야 30억원짜리 래미안 원베일리를 평생 무주택을 유지하며 상업용 부동산을 보유하고 비싼 전세를 살던 사람이 청약가점 만점으로 15억원에 분양받아 한방에 15억원의 무위험 관제차익을 거두는 부조리가 사라진다.
정비사업은 공공의 임의적 안전진단으로 원천봉쇄, 초과이익 환수제로 막아놓고 분양가 상한제로 민간 공급의 사업성을 없애버리니 서울 요지에 아파트 공급이 거의 사라진 것이다. 그러니 정비사업이면 일반분양으로 반값에 뿌릴 이유가 없어 사업 자체를 접든지 조합원들이 대형평형으로 구성해 최대한 내부소화하고 비선호 물량 극소수만 일반분양으로 풀게 되고 시행사업이면 사람들은 3룸 아파트를 원하는데 사업자들은 분양가 상한제에서 자유롭지만 주거환경은 아파트보다 떨어지는 1~2룸의 오피스텔, 도시형생활주택들만을 과잉 공급할 수밖에 없는 결과가 도출된다.
7.
소득 상환능력만 DTI로 증명된다면 LTV 80~110%로 집값의 대부분까지 주택구매자금 대출을 허용, 자가 마련을 장려하는 것은 OECD 모두가 채택하고 있는 글로벌 시민들의 상식이다. 지난 5년간 무주택자가 많아져야 정권 유지에 유리해서인지 국민들의 자가 마련을 LTV 40%, 9억원 초과분 LTV 20%, 15억원 초과시 LTV 0% 라는 OECD 어디에도 없는 전면 대출금지 관치금융 폭력을 가해온 몰상식은 결국 소득이 있어도 현금이 없는 청년과 흙수저들을 임대차 시장으로 내몰았을 뿐이다.
누구에게든, 각자의 소득 범위 안에서 같은 비용을 월세로 지출하여 비용화하는 임차인의 길을 갈 것인지 대출 원리금 장기분할상환으로 자본화하며 자가 보유의 길을 갈 것인지를 선택할 권리가 주어져야 한다. 세계 어디에서든 집은 당연히 빚을 내서 사는 것이다. 소득이 충분한데도 빚을 못내게 해 자가마련에 장벽을 쳐온 것이야말로 불공정이며 무산계급이 많아져야 선거에 유리했던 5년 정권의 표밭갈기였을 뿐이다.
결.
주택정책의 목표는 집값이 아니다.
"수요자들이 원하는 곳에, 원하는 품질의 주택을, 원하는 만큼 공급해주는 것"이 글로벌 스탠더드의 주택정책 목표다.
집값이란 것은 시장이 원하는 공급을 하면 자연스레 수급에 따른 시장균형가격에 수렴하게 되는 결과치일 뿐이다.
수권법에 준하는 행정-입법부 장악으로 세계 어디에도 없는 가렴주구의 약탈적 징세와 온갖 법규로 사람들의 주택마련을 법조문 해석 난수표로 만들어버린 K180 파시스트 정권의 법률난사 전횡에 대해, 진의 학정에 시달리던 함양 사람들을 약법삼장으로 해방시킨 한고조식 해법이 필요하다.
대관절 어느 나라들에서 런던, 뉴욕, 도쿄에 집을 추가로 사면 취득세를 8~12%를 매기고 보유세를 7%까지 중과세하며 양도세를 82.5%까지 뜯어가겠다고 하고, 버밍엄, LA, 오사카 투기과열지역이니 맨체스터, 시카고, 나고야는 투기지역이니 어디 카운티는 조정지역이니 하며 국민들에게 세금 난수표를 강요하고 주택 사업자에겐 땅값과 건축비만 받고 손해내며 집을 공급하라고 해서 집 대신 오피스텔을 짓게 내몰던가.
당장 취득세, 보유세, 양도세만 풀어도 민간이 자발적으로 임대주택을 공급할 경제적 유인이 생기니 임대가가 시장 균형으로 수렴하며 안정될 것이고, 재건축 안전진단, 초과이익 환수, 분양가 상한제만 풀어도 사람들이 원하는 서울의 요지에 신규 주택 공급이 대거 가능해 매매가격도 시장 균형으로 수렴하며 안정될 것이다.
규제를 풀면 그간 억눌려왔던 가격이 단기적으로 불안정할 수 있더라도, 중기적으로 안정되어 시장 균형을 찾아가는 것이다. 청약가점제같은 말도 안되는 제도로 소수의 운 좋은 사람에게 관제차익을 몰빵할 게 아니라 다른 선진국들처럼 민간주택은 시장가로 공급하게 해야 시행자들의 공급 유인이 생겨서 아크로리버파크가 독보성을 상실해 다른 수많은 대체재와 가격경쟁을 하고 국민들의 주거 품질도 상승하게 된다. 누군가가 돈을 버는 것이 배아파 이를 정치로 억눌러온 것이 계속된다면, 요지의 주택공급은 늘 없고, 수요자들의 눈높이에 맞는 입지, 품질을 보유한 주택의 부족으로 가격은 폭등할 수밖에 없다.
그간 늘상 해온 이야기들을 짧은 시간에 다시 풀어내다 보니 중간중간에 빠진 논리, 내용이 있을 수 있다. 포스팅들 또는 그 요약정리인 책을 참조하시기 바란다. 새 정부의 정책들과 일맥 상통하며, 결국 5년간 586 운동권들의 강박적 통제가 만들어 낸 폐쇄적 비상식에서 글로벌 상식으로의 당연한 회귀다.
공정과 상식, 시장과 자유의 회복이라는 숨쉬듯이 당연한 일을 이렇게 글로 풀고, 새 정부가 어젠더로 올려야 할 정도로 지난 5년간 한국은 세계에서 홀로 퇴행했던 것이다.
시장은 늘 정부보다 현명하고, 집은 그래서 이긴다. | 
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[* 비회원 *]
정말 좋은 내용인데.. 그분들 귀에는 안들어갈듯....
읽지도 않을겁니다.
항상 읽어야 할사람들이 안읽고... 시장 이치 알아서 안읽어도 되는 사람들이 정독하고 리마인드하고 공부하고 있죠.