사실 그 사업성이라는게 땅을 제 가치 못하게 놀려두는 사람이 있어야 나옵니다.

그런 동네에 그냥 오래된 구옥으로 냅두느니, 신축빌라 올려서 팔아버리면 훨씬 돈이 남거든요.

노후도 요건이 있죠.

신축 빌라 많고 임대로 충분히 수익 뽑아내는 곳들은 잘 안되지요.

이래서 박원순 시장때 구역 지정해제된곳들은 개발자체를 수십년 미루는 결과를 낳습니다.

재개발은 아파트처럼 분석이 쉽진 않아요.

부린이가 간단하게 설명드리면

노후도, 상가, 종교시설 이 가장 문제가 됩니다.

노후됐어도 상가가 많으면 당장 밥줄 끊기니 동의율이 안나오겠죠.

종교시설도 비슷합니다.

신축빌라 이제 입주했는데 부신다고 하면 반대하겠죠?

심화는 더 어려운데 간단하게는 이정도더라구요.

빌라사는사람들이 쫓겨나서요

단독주택이나 다가구가 좀 잇어야되요

순수빌라만 잇으면 번동148처럼 사업성안되서 추진이 어렵습니다.

같은 건설비 내고 완성품이 18평아파트면 누가 좋아해요

참고로 망원동은 재개발 움직임이 있었는데 상권이 빵 떠서 다 엎어졌다고 보면 됩니다. 그 옆에 상수동이랑 합정동은 싹 갈아엎었지만요.

상가주택 수익률이 꽤 짭짤해서 

노인네들 절대 동의 안 하게 됩니다. 

개개인의 이권과 이해관계가 많이 갈리는 지역일수록 재개발이 쉽지 않습니다.

1) 난개발로 자체적인 (소유주의) 개발 가능성이 없거나 여건이 안되는 썩빌, 썩상 밀집지역

2) 점점 낙후된 상권/주거지가 될 것이 분명한 곳 

3) 아파트 분양을 통해 얻는 기대이익이 매우 클 경우 : ex. 주위 아파트 가격은 높은데 빌라 가격이 매우 낮을 경우

4) 주택시장 상승기 (3번의 비교군이 되는 아파트 가격이 오르면서 기대이익이 증가합니다)

 --> 이럴 때는 보통 찬성율이 높고 지구지정 등 적극적인 행위들이 진행됩니다.

1) 신축 빌라, 근생 등 개발행위가 지속적으로 있는 지역

2) 건물 자체는 낡았지만 상권, 수요가 지속적으로 있는 곳 (소유주들이 상가/원룸 월세 받는 대학가, 중심지 등)

3) 아파트 분양을 통해 얻는 기대이익이 낮을 것으로 예상되는 곳 : ex. 주위 아파트 자체의 시세가 낮을 경우 (건축비/분담금 못뽑음)

4) 원주민의 경제력이 매우 떨어지거나, 토지면적 대비 구분 소유자가 너무 많아 사업성이 낮은 곳

5) 주택시장 조정/하락기 

 --> 이럴 땐 반대파가 득세하고 개발이 지지부진하다가 구역 해제되고 이러죠..

간단히 알아보시려면 부동산플래닛의 노후도 검색해보시면, 

대략 아 이곳은 20년 지나도 택도 없는 곳이구나.. 아니면 가능성은 있는 곳이구나, 정비사업이 진행되는 곳이구나 구분할 수 있습니다.