부동산 가격은 정말 엄청나게 논리적이네요47
- 듀얼쿼터니온
- 등록일 2022-04-12 23:10
- 조회수 29091
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파워링크 
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이놀도
나 혼자 뿐 아니라 전 가족의
목숨을 걸고 공부하고 처절하게 분석하고 후보 몇개 가지고 가격 비교하고 또 고민합니다. 잔금 치는 날까지 누구나 최선을 다합니다.
부포에서 괜히 등기는 쳐 봤냐라는 말이 있는게 아닙니다. ㅎㅎ |
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동숭동
한가지 예를 들면
월계동 미성,미륭,삼호, 여기가 중층으로 용적율이 130%대라서 재건축 말이 종종 나오는데 미성 14평과 21평의 가격을 보면, 공급면적이나 전용면적 차이가 2:3이라서 가격도 2:3 비율이여야 말이 될것 같은데
실상은 14평 가격이 21평 가격의 80%선에서 왔다 갔다 합니다. 이유인즉, 대지지분의 비율이 2:3 비율이 아닌, 14평쪽이 조금 유리한, 4:5 전후한 비율이여서 그렇습니다. 정확히 대지지분의 비율을 시세가 따라가고 있는 것인데.....
이게 재건축 얘기가 나온 최근, 아니 한 10년전쯤이 아닌 강북에서 중증이 과연 재건축이 될까? 하는 생각이 지배적이고 극소수 얼리어댑터(?)만 대지지분의 가능성을 알았던 20년 전에도 거의 비슷했다는 것입니다.
재건축은 꿈도 뭇꾸던 시절에다가 그때만 해도 노원구 지역 동일 단지에서 평당가는 10평대보다 20평대가 조금이나마 더 비쌌을 시대였는데도 정확히 대지지분의 비율이 가격에 영향을 줬다는 것이지요.
더 멀리 가면, 잠실 주공이 저밀도지구 규제, 즉 5층 층수제한이 걸려있어 고층으로의 재건축이 불가능했던 1990년대 중반에도, 규제 해제의 가능성에 베팅을 했는지 평당가가 인근 고층보다는 높은, 이른바 대지지분(재건축) 프리미엄이 붙어있었다는 것입니다.
날고 긴다는 전문가들이 이 가격이면 저평가네 고평가네 하면서 매매를 하고, 그 사례가 오랫동안 쌓인게 아파트들 간의 상대적 가격입니다.
ps. 그러니 부포에 가끔 올라오는, 용적율 높으면서 오래되기만 한 아파트들의 재건축 가능성 질문들. 그냥 현재 가격과 주변 타 아파트와의 가격비율 및 해당 아파트의 전세가율을 보면 끝납니다.
이미 그쪽으로 빠싹하게 분석한 사람들이 이 가격이면 괜찮겠네 하고 매수해서 형성한 가격들이니 그 가격의 적정성을 논하려면 어느정도 경험자여야지 되니 부포에 그런 질문하는 초보들에게는 그냥 가격, 전세가율 두가지만 보면 됩니다. 용적율 지분크기 이런것 찾아보려 할 필요 없이. |
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이놀도
고수님 답변 감사합니다.
태어나서 자라길 서울이니 서울 썩빌 가격 한 30년치가 대충은 흘러가는 것이 눈에 보이는데요.
30년 전에 신축 빌라일 때는 향이니 차량 출입 가능 도로 가깝니 이런 것으로 가격이 달랐는데
20년 전부터는 대세는 그저 땅쪼가리 몇평 지분 가지고 있냐로 가격이 결정되더라구요. 그때부터 부동산 공부해서 열심히 살았어야 했는데 가격만 보이지 미래 어떻게 변할거라는 것을 읽을 줄 몰랐던 거죠. ㅠㅠ
내 자식은 성인이 되기 전에는 동네 변모하는 모습을 보여주고 성인이 되고 나서는 투자도 가르치고 살아야겠다고 늘 다짐하고 있습니다.
학령기 때 경제학은 학문으로 배워야지 실무로 배우게 해서는 어린이 동심 파괴자니 그건 안 될 말이죠. ㅎㅎ
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 DreamBrewer
그래서 자전거래 이런게 안먹히는거죠 요즘 금리무세 탄생한 후 자전거래 병자들 없는듯
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