전세대출 매물 조건 어떻게 생각하시나요 첫전세 입니다 도와주세요ㅠㅠ30

@돌돌이와돌식이 진심 그냥 700원내고 등기부라도 한 번 떼보고싶어서 주소 알고싶네요 ㅋㅋㅋㅋ

일단 글쓴분 댓글로 주소공개 어려우면 쪽지로라도 가능할까요.... 주소 알려주시면 저도 한 번 확인해볼게요

더 불안하죠

하나하나에 대해 얼마얼마로 잡혀있는게 아니고 말그대로 보따리로 묶어서 잡아논것이니까요.

그래서 담보권 실행할때도 일괄매각이라 담보물건들중 어느한개에서 채권충족이 안되도 다른데서 충족가능할만큼 공동담보를 잡아놓습니다

보통 공장같은데 담보잡을때 기계장비를 같이 잡는 방식으로 많이 쓰죠.(그래서 등기부보시면 광업재단 어쩌고 해서 공동담보 목록이 별지가 따로있음)

문제는 이렇게 잡혀있는 담보물건에 후순위로 들어가게 되면 문제가 생길수 있습니다. 

그래서 실무적으론 이렇게 공동담보 잡혀있는 물건엔 후순위로 잘 안들어가죠. 

예를들어 공장같은데에 부동산+기계장비 같이 공동담보로 잡을때 보면 기계장비류가 첨엔 새거니 금액이 굉장히 높게 평가되는데 사실 몇년지나고보면 고철값 밖에 못받는 경우가 태반이죠. 사실상 부동산 가치만 남는건데 멋모르고 후순위로 들어간 사람들은 기계장비 가치까지 껴서 높게 평가된걸 모르고 들어갔다가 나중에 담보권실행당할때 개털되는 경우가 많습니다.

@_+익명+ 기계장비같은경우 비등록물건일텐데 리스유무 확인이 불가능한 상태에서도 공동담보를 잡는거면... 견질 정도의 느낌으로 잡고 가는건가요?

@_+익명+ 공동 담보도 아닌 그냥 통입니다..

현재 조건으로는 불안전하다고 보면 되는걸까요?

@돌돌이와돌식이 

비싼장비들은 유체동산 담보 등기도 같이 합니다.

그리고 통상 기계장비 겉면에 리스나 렌탈은 스티커 붙이거나 각인하죠. '이 물건은 어디어디소유고 리스렌탈 물건이다, 처분이동뭐 그런행위 다 금지한다' 등.

그런 물건 담보로 잡는 채권자 입장에선 실물상태/서류 다 확인하고 진행합니다. 소유자 각서도 쓰고 구매계약서/관련증빙 다 제출하라고 하죠 보통.

@제발이번엔 그럼 오피스텔이지만 다가구 건물같은 거겠네요.

당연히 위험합니다.

@_+익명+ 그렇군요 ㅎㅎ 답변감사합니다 ㅎㅎㅎ

@_+익명+ 휴 중개사 말로는 보증보험 되면 보증금 떼일 위험은 없으니 안심해도 된다고 하는데.. 2014년 이후로 근저당 잡힌것도 없다면서..

소속 부동산 대표님이 5년동안 거기 매물 뺐는데 뭔일 안났다네요

집은 너무 마음에 드는데 회사 근처라서 더 좋고.. 

익명님이라면 하실건가요? 안하실건가요?

@제발이번엔 

대충이라도 한번 계산해 봐야지요.

거기 건물+땅 입지랑 시세를 파악해보세요. 근처 유사 건물 실거래이력이라던지 부동산 몇군데 통해서요.

그리곤 나보다 먼저 입주해있는 가구수도 파악합니다. 

예를들어 100가구가 보증금 1억정도씩에 있다고가정하면 나보다 선순위가 100가구x1억이니 100억이 되겠지요?

그럼 해당 건물+땅이 경매넘어가서 100억에 낙찰돼도 내가 101번째면 한푼도 못건집니다.

그런데 소유자가 법인이라면 또 더 문제가 있습니다.

법인소유 물건이 경매 넘어가는 경우는 통상 법인이 부도나거나 망했다는 건데

이 경우엔 이미 법인의 국세/지방세 체납액이 상당할거고 고용돼있는 직원들도 급여/퇴직금 못받고 있는게 수두룩 할겁니다.

그런채권들은 등기부엔 나와있지도 않은 최우선순위가 돼서 짠 하고 배당받을때 나타납니다.

예를들어 글쓴이 들어갈곳 시세가 파악해보니 150억쯤 되는데 근저당이 100억이고 위에서 계산한 보증금 선순위도 100억정도 밖에 안되니 50억 여유가 있어 충분하다~ 라고 생각할 수 있는데

경매들어가서 1번만 유찰되도 120억으로 낮아지고 120억에 낙찰되면 선순위 100억 외에도 조세채권+체불임금/퇴직금 못받은 양반들이 선순위 배당요구해서 20억 가져가면 역시 님한테 0원 떨어집니다.

그리고 저기 비주거용이라고 하지 않았나요? 그럼 보증보험 가입도 안됩니다.

된다고 하더라도 선순위 세입자들 보증금 내역 계약서 다 제출해야 할텐데 

안된다고 보시면 됩니다.

현실적으로는 저 건물 소유 법인이 나 있을동안 망할지 안망할지 판단하는게 젤 빠르겠네요.

@제발이번엔 보증보험이 된다면야 문제가 없지만 말씀하신게 좀 안맞는게 많아요.

1. 다세대식의 통짜 등기라 세입자들의 전월세보증금이 얼마인지 파악 불가

2. 전세금 기준시가 150% 이하 라지만 저런건물은 감평받아야하는데 기준시가가 뭔지 기준 모호

3. 익명님 말씀대로 국세/지방세/건보료체납여부 확인 불가

4. 법인이 비거주용 임대사업자인데 거주용 건물을 임대???

이것들만해도 대출이 안나오는 사유인데... 보증보험이 가능하다...? 어떻게 가능한지 궁금하네요

@_+익명+ 

일단은 주변 오피스텔 

전세가 1억3천, 공시지가 1억2천, 

또 다른 주변 오피스텔도 전세 1억 4천~ 2억대쯤이고 거의 다 전세가가 더 높은 매물이에요...

정보 부족할까요? 좀 더 찾아봐야하나요?

맞아요 은행에 물어봤을때는 선순위가 없다고 하더라고요..

가구수는 거의 풀로 차있어서 현재 계약된 공실, 샘플, 청소중 호실 빼고는 풀이라고 합니다

통 등기인데 층수는 따로 나눠서 등기로 해두었어요

이럴 경우 층수마다 먼저 온 세입자 별로 순위인가요? 그래봤자 통이니 똑같은건가요?

중개인이 오피스텔은 원래 주거용인게 없고 업무사설이라 비주거용이라도 상관없다고 하네요

전세대출이나 보증보험 가입에 필요한거면 전입세대 열람내력서라던지 복사본 다 주고 할거라는데..

우선은 이런데 어떠신가요?ㅠㅠ

놓아줘야할지 고민이 되네요

망할지 안망할지 판단은 어떻게 해야될지 모르겠네요

익명님은 어케하실건가요..?

@돌돌이와돌식이 

1. 면적도 같아서 전부 동일하다고 하네요 1억에 월세 12만원 (등기부등본에 층 수 달라도 면적 같은거 확인하였음)

2. 기준시가 확인해봤는데 제곱미터당 2570000이에요! 총 32.606제곱미터입니다 (기준시가 직접 확인함)

3. 국세/지방세/건보료체납여부 확인 서류는 요청할 수 있을까요?

4. 오피스텔은 원래 주거용이라는게 없다고 중개인이 말하네요... 주거용 오피, 비주거용 오피, 그냥 실무적으로 쓰는말이래요 (중개인 왈입니다)

어떻게 보시나요?

@제발이번엔 

수상하네요, 주거용 오피랑 비주거용 오피 분명히 있습니다. 오피스텔 자체에야 뭐 그런건 없습니다만, 전입신고하면 주택으로 간주됩니다.

찝찝한 물건 하지마세요.

@제발이번엔 

1. 299세대 전부의 전월세 계약서로 확인해야합니다만 안줄겁니다.

2. 기준시가와 감평가는 다릅니다.(은행에따라선 기준시가를 쓸수도 있습니다.)

3. 요청할수야 있겠지만 안줄겁니다.

4. 전입신고 하는순간 주택으로 칩니다.

뭐...이래저래 복잡한 물건인데 안하는게 맞아 보입니다.

@constellations 전입 신고 후 주택으로 간주 되는군요. 그러면 보증보험 들어도 나중에 반환에 문제가 될까요?

@돌돌이와돌식이 은행에서 보증보험 되는지 등기부등본 들고가서 확인해봤는데 보증보험 된다고 하더라고요....

나중에 반환받을때에 문제가 생긴다면 어떤 부분이 문제가 될까요?

되면 될수도 있겠지만 약관 아마 잘 보셔야 할겁니다. 여러자기 지급제한 사항들이 있을텐데 잘 읽어보시구요.

사실 그런경우 임대인쪽에 페널티가 있지 임차인이야 돈만 돌려받으면 되긴 합니다.

가끔 비주거용 상업건물 근생 같은거 일반 주거용으로 세돌리다가 고발당해서 원복의무에 이행강제금 내는 집주인들 꽤있긴합니다.

@_+익명+ 지급 제한 사항은 제 보증금 반환이 제한되는 상황을 말하는건가요?