전세살이 6년 차 30대 후반 직장인의 경험담과 부동산포럼 분들에게 바라는 글26

가정을 꾸리고 현재까지 6년간 전세살이를 한 경험을 설명드리고, 느낀점을 공유할까 하여 이 글을 씁니다.

1. 전세란?

  - 전세는 우리나라에만 있는 제도이며, 임대인에게 큰 돈(거의 전재산이죠)을 맡기고 일정기간(2년) 동안 거주하기로 하는 약속

     1) 장점 : 보증금이 현찰로 있을 경우 이자가 0임, 전세대출의 저렴한 이자(전 1.3억원 금리 1.7% 이용중)에 따라 월 저축액이 증가, 기간동안 거의 터치가

                 없어 안정적인 거주가 가능함.

     2) 단점 : 평범한 가정일 경우 거의 전재산이 묶임에 따라 투자할 여력이 없고, 다시 현금을 일정부분 축척하기 전까지는 청약 외에는 별다르게 돈을 불릴

                 방법이 안보임.

2. 전세집을 구하는 방법

  - 제 경험에 따라 신혼부부 한정이며, 타 조건에는 달라질 수 있다는 점 먼저 알려드립니다. 뭐 거의 비슷할것이라 예상은 됩니다만.

    1) 본인과 와이프의 직장위치와 거주지의 거리와 출퇴근시간(대중교통, 자차)이용시 1시간~2시간 이내로 집에 도착하는 도시를 정합니다.(저는 광명)

    2) 본인과 와이프의 재산을 확인하고, 무리하지 않는 선(생활비, 일정 고정비용, 퇴직금을 깬다던지 뭐 그런 무리한거 제외)에서 가용 현금을

       확인합니다. 부모님과 상의해서 지원 가능한 현금을 요청드리고, 역시 부모님의 생활이 문제되지 않는다는 선에서 감사히 일정비용을 받습니다.

       못받을 수도 있습니다. 이부분은 제 주변에서도 워낙 편차가 커서 뭐라 드릴 말씀이 없습니다. 저는 감사하게도 조금 지원을 받았습니다.

    3) 가용 현금 50%와 대출 50% 나온다고 가정하고(70%라고 해도 막상 해보면 맥스해도 안나옵니다. 소득격차가 있는것인지는 모르겠습니다만)

        총액을 정해서 네이버 부동산과 호갱노노를 뒤져 전세 시세를 확인합니다. 그리고 매물을 눌러서 부동산에 전화해 실제 있는지 확인합니다.

        전화했는데 부동산 주인이 틱틱거리거나 불성실하게 설명하는 부동산은 제끼고, 친절하고 신뢰가는 목소리의 부동산을 한두군데 고릅니다.

        전세집을 구하고 있는데 집을 한번 보고싶다고 말하고 보통 주말에 시간 정해서 약속을 하고 부동산에 방문합니다.

    4) 약속시간보다 한시간에서 두시간 전에 먼저 도착해서 대상 아파트나 빌라 주변을 뱅글뱅글 돌면서 뭐가 있는지 확인합니다.

       주요 체크사항은 학교, 단지내 상가 외에 별도의 상권 존재 여부, 마트, 상가, 음식점, 편의시설, 도로, 아파트 지하주차장 유무, 주차상태,

       실제 거주하고 계신 분들에게 이동네 어떠냐고 물어보기, 남향인지, 큰 도로가 없고 조용한 거주지인지, 실제 거주하시는 분들의 표정은

       어떠한지, 주변이 깨끗한지, 하천 또는 공원이 있는지 정도 입니다. 발품 팔아야 하고, 본인보다 와이프(여자)의 직감을 믿으시기 바랍니다.

       여자들은 남자들보다 뭔가 느낌적인게 다른 모양입니다.

    5) 부동산 중개소에 가서 설명을 듣고 신뢰가 가는지 여부와 친절한지, 급하지 않고 여유로운지를 확인합니다. 보통 집주인들은 마음에 드는

       중개소를 정해놓고, 거기에만 내놓는 경향이 있어 몇군데 돌아보며 전세물건을 확인해야 합니다. 단독중개하는 중개소는 100% 수수료를

       먹고, 손님을 공유하면 50%씩 나눠 먹는게 룰이기 때문에 중개소를 정하시면 그쪽을 통해 거래하셔야 싸움이 안납니다. 제 경험상

       룰이고 뭐고 마구잡이로 약속 잡아서 자기가 수수료 먹으려 하는 중개업자도 있었기 때문에 미리 주의 드리는 겁니다.

       몇군데 돌아보시면 대충 시세와 물건이 보이실 겁니다. 임대놓는 사람이 법인이거나, 또는 중개사에게 위임해서 관리하게 하거나

       시세보다 싸거나, 내가 알고 있는 절차와 틀리거나, 건물 등기 을구에 뭐 하여튼 이상한 내용(근저당, 가압류, 압류, 뭐 등등)

       이 있으면 무조건 패스하시기 바랍니다. 전 재산이 걸린 큰 계약입니다. 반드시 신중하고 투명하게 하는 쪽만 거래하시기 바랍니다.

    6) 약속한 집을 방문하여, 최대한 양해를 구하고 집을 구경합니다. 비어있는 집은 어떠한 이유에서든 되도록 피하시기 바랍니다.

       집이 비어있다는 것은 뒷사람이 없다는 뜻이며, 그런 전세집은 보통 뭔가 문제가 있을 확률이 높습니다. 주의하시기 바랍니다.

       보통 요새 아파트는 10층 이상 고층을 선호하며, 낮은 층은 벌레와 밖에서 피는 소음과 담배냄새에 노출될 확률이 높습니다.

       선호하는 부분은 이유가 있는겁니다. 내가 가용할수 있는 금액 내에서 최대한 느낌이 좋고 깨끗하고 마음에 드는 집을 선택

       하시기 바랍니다. 전세는 만기가 되면 나가야 하며, 보통 보증금은 집주인이 받아서 먼저 살던사람에게 전달하고 차액 일부만

       손에 쥐고 있는 것이 일반적입니다. 내가 다 살고 나가기 전에 물건을 내놓고 뒤에 들어오는 사람과 이사날짜를 확정하여

       날짜를 받은 후에 내가 이사갈 집을 구해야 하는 것이 우리나라 전세 룰입니다. 만기된다고 집주인이 무조건 돈빼줄거라는

       것은 착각입니다. 중개소는 거래가 끝난 집이기 때문에 분쟁이 나도 모르겠다는 답변을 할 확률이 높습니다.

       참고로 제 신혼집은 집주인이 단지에 10개정도 갭투자를 하였으나 망한 상태였고, 중개업소에 계약을 다 위임한 상태였으며,

       동향이었고, 4층에, 기차길 옆이라 매우 시끄러웠고, 먼지가 많았으며, 거지같이 불성실한 중개업자의 자세에 분통을 터뜨렸고,

       만기되어 나간다고 집주인에게 전화했더니 돈없다고 뒷사람 구해야 준다고 자빠졌으며, 중개사는 모르겠다는 답변만 했고,

       내용증명 삼회이상 발송했으나 전부 반송되었고, 문자발송 매일매일 보냈으나 답변이 없었으며, 중개사에게 매일매일 임차권 등기

       한다고 물건 싸게 내놓으라고 전화하고 체크하여 겨우겨우 2천만원 깍아서 뒷사람 구하고 간신히 빠져나왔습니다. 경험상 설명

       드리는 것이니 반드시 유념하시기 바랍니다. 보증금 주는건 쉬워도 받는건 이렇게 어렵습니다. 전세집은 이래서 항상 내가

       빠져나올 상황을 염두해 두고 계약을 해야 합니다. 우리나라 임대차 제도는 압도적으로 임대인에게 유리하게 되어 있습니다.

       내 소중한 전재산을 지키려면 항상 긴장하고 조심해야 합니다. 급하면 망하는 겁니다. 동향집은 해가 일찍뜨고 아침 아홉시정도면

       집이 동굴처럼 어두워집니다. 옛 선조들이 남향을 택한 것은 해가 집에 길게 들고, 따뜻하기 때문이랍니다.

    7) 이제 타겟을 정하였을 것입니다. 이제 대출이 어디까지 나오는지 확인할 차례입니다. 계약전에 내가 정한 아파트의 동호수를

        확인하고, 등기를 떼고, 나와 와이프의 구비서류를 준비합니다.(직장인 기준 국민연금 또는 건강보험 가입증명원, 재직증명서,

        근로소득원천징수영수증, 혼인증명서, 주민등록 등본) 주거래 은행 대출 창구로 갑니다. 신혼부부는 힘들어도 같이 가는 편이

        좋습니다. 대출 직원에게 요런 집을 전세계약 하려고 하는데 가용 현금은 얼마가 있고 대출은 어디까지 나오는지 알고 싶다고

        신용조회를 해달라고 합니다. 그럼 예상대출금액이 나옵니다. 전화하면 70%나온다고 답변받을 확률이 높습니다. 진짜로 신청

        해서 조회했더니 금액이 덜나오면 차액을 어디에서 꿔와야 합니다. 골치아픈 상황이 발생할 수 있으니 미리 조회를 해 보시기

        바랍니다.

    8) 이제 계약을 할 차례입니다. 가용금액과 대출금을 확인한 상태에서 부동산 중개업소에 전화하여 계약을 하겠다고 의사를 표현하고

       중개업소에서 집주인에게 연락하고 약속을 잡아 몇월 몇일 몇시에 중개업소에서 만나 계약을 하기로 합니다.

       원칙은 등기상 집주인 본인이 직접 나와야 하고, 신분증을 지참하여야 하고, 얼굴을 확인하여야 하고, 여유가 있어야 하며,

       계약일에도 등기를 확인하여 별다른 상태가 없어야 하고, 전세금은 모든 금액이 집주인 명의의 통장으로 입금되어야 하며, 

       방금 말씀드린 원칙에서 벗어나는 사항(가계약금을 달라, 위임장을 써서 와이프나 다른사람이 가겠다, 등기에 뭐 잠깐 빌린돈이

       있는데 전세금 받아서 갚을거다 등등)이 있으면 싫다는 표현을 반드시 하시기 바랍니다. 살면서 이렇게 큰돈 왔다거리는 경험

       몇번 못합니다. 정신 바짝 차려야 합니다.           

    9) 무사히 계약을 하셨다면, 집주인에게 조심히 잘 살겠다고 인사를 하고, 믿음을 준 뒤 소중한 계약서와 계약금을 입금하고 입금

        수령했다는 영수증을 반드시 챙기시고, 와이프의 손을 잡고 집으로 오면 됩니다. 정식 계약서를 가지고 은행에 같이 방문하시어

        정식 대출 신청을 완료하시고 무사히 승인 나시기를 기다리시면 됩니다. 통상 계약후 잔금일자는 살던 사람이 이사날짜를 확정

        하고 그날 아침에 모여서 집주인에게 잔금을 주면, 살던사람은 돈 다 받고 나가고, 이삿짐 아침에 다 뺀거 확인하고 내 이삿짐이

        이후에 들어가는 순서이며, 은행에 OTP 신청 미리 해두셔야 큰 돈 계좌이체 한도에 안걸립니다. 대출금은 은행에서 집주인 계좌로

        바로 송금하게 됩니다.

 3. 주요 요약 사항

   - 전세집은 항상 누가 봐도 깨끗하고 좋고, 오자마자 맘에 들어서 계약이 쉽게 될 집을 구할것.

   - 항상 내 돈을 원할하게 받기 위해서는 뒷사람이 있어야 한다. 요새는 집주인 동의 없어도 

     보증보험 가입이 된다고 하니 알아보시면 좋을 듯 합니다. 

   - 월세와 달리 전세는 보증금을 떼이면 거의 전재산을 날리는 타격을 받는다. 뭔가 이상한 느낌이나

     낌새가 오면 최대한 늦추고 주변 사람과 부모님의 조언을 받아 진행한다.

   - 이상하면 패스하고 하지 않는다. 항상 급하면 망한다.

4. 부동산 포럼에 글올리시는 분들께 바라는 점

   - 여러분이 전세를 살아보셨을 수도 있고, 바로 시작부터 매매로 사셨을 수도 있고, 갭투자를 하셨을 수도 있고, 부모님이 부자셔서

      집을 척척 사주셨을 수도 있고, 자수성가 하셔서 집을 사셨을 수도 있습니다. 하지만 이건 알아주셨으면 합니다.

   - 전세집을 구하고 보금자리를 마련하는 것은 이렇게 어렵고 신중하고 복잡하게 결정하고 일어나는 사항입니다. 전 재산을 걸고

     계약하는 상황을 보시면서 마치 갭투자 해서 받은 돈이 내돈이라고 생각하시는 착각하시는 분들이 계시는거 같은데 남에 돈이고

     남에 전재산입니다. 쉽게 생각하지 마시고 존중해 주시기 바랍니다. 모든 사람이 부자는 아니니까요. 빈정거리지 마세요.

   - 1억 2억을 일반 직장인이 모으려면 아끼고 모아서 준비해도 5년 이상이 걸립니다. 20대 30대가 쉽게 모을수 있는 돈이 아닙니다.

     그돈을 은행에서 대충 대출받아서 투자하라고 부추기시는 분들 계신데 세상 어떻게 될줄 알고 그렇게 쉽게들 말씀하십니까.

     리스크 리스크 말씀들 하시는데 일반사람이 저돈 날리면 인생이 한방에 무너질수도 있습니다. 쉽게들 말씀하시지 마세요.

   - 아끼고 모으셔서 전세집을 구하시고, 다시 준비하셔서 하나씩 도약해 가시려는 분들에게 박수와 응원을 보냅니다. 저도 마찬가지입니다.

     2020년 2021년은 정말 어렵고 지옥같은 해였습니다. 1년에 1억씩 사는집값이 올라가는데 정말 미쳐버리는줄 알았습니다. 뭘 어쩌라는건지

     그러던 중에 저는 올해 3기 신도시 사전청약이 하나 되어서 조금 안도하는 중입니다. 지금 사는 곳이 좋기는 한데 이미 올라버린 집값을

     제가 감당할만한 수위가 아니기 때문에 포기한 상태입니다. 하지만 세상일은 모르니 열심히 준비하다 보면 기회가 올수도 있겠죠.

   - 집은 사는게 맞는것 같습니다. 하지만 빚이 너무 많으면 거기에 눌려서 내 생활이 어려워지고 사는게 빡빡해집니다. 한번 사는 인생

     아끼고 살면 되지 빚에 눌려서 사는건 너무 힘들지 않습니까. 무주택자에게 주는 혜택이 분명히 있는 것도 사실이니 힘내시고 열심히

     알아보셔서 좋은 선택 하시기 바랍니다. 돈에 맞춰서 아무거나 샀다가 안팔리면 내 재산은 거기에 평생 묶이는 상황이 올수도 있습니다.

   - 어짜피 청약도 투자고 집을 사는 것도 인생 건 투자입니다. 안팔리는 집을 선택하면 내 재산은 거기에 묶입니다. 신중하게 선택하세요. 

   - 우리네 부모님들도 IMF 터널을 뚫고 자식을 키우고 평생 살면서 집한채 마련하고 열심히 사셨지 않습니까.  그정도면 성공한게 아닐까요.

     앞으로 좋은 날이 올것이라고 생각하시고 제 경험이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

      화이팅하십시오. 응원합니다. 감사합니다.