인플레가 분양가에 어떤 영향을 미칠까? ( 현대차증권 리포트 )47

주요 주제는 인플레로 인해 건설사들의 매출총이익률(gpm)의 저하와 그로인한 주가하락이었는데..

과연 매출이익률 3%하락은 실제 분양현장에 어떤영향이 있을지 알아보겠습니다.

원자재 가격 상승으로 매출총이익률이 3% 하락했습니다.

많은분들이  ( 건설사 = 토건세력 = 적폐 ) 라고 생각하기에

건설사들이 분양만 하면 떼돈을 버는걸로 착각하는데 실제 이익률은 별로입니다.

현대산업개발

주택전문 건축회사중에서도

자체사업 성향이 강한 현산 영업이익률입니다.

자체부지에서 진행하는 사업이 많은만큼 타 건설사대비 영업이익률이 높은편입니다.

그런데 여기서 매출총이익률이 3%깍인다면??

21년기준 16.4% 에서 13%로 하락합니다.

그렇다면 영업이익률도 거의 3%하락하기에

영업이익률은 21년기준 7%에서 >> 4%  수익성이 거의 반토막이 나버립니다..

즉 고작 3% 이익률저하는 전체 영업이익률의 거의 절반을 갉아먹어 버립니다.

물론 18~20년 기준 12~15% 정도의 영업이익률이라면 3% 까여도 엄청난 타격은 아닙니다만..

그러고보면 순이익률기준 건설사는 저얼대 고마진 사업이 아닙니다.

현대건설

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현대건설은 해외플랜트 + 토목 + 주택등등 여러 사업부가 있기에 주택부분 마진은 아래 도표에 나와있지만

( 주택부분 매출총이익률 11%)

전반적으로 상당히 마진이 별로인 모습입니다. 

3%의 마진하락은 치명적입니다.

상기 마진률은 순이익률이 아닌 매출총이익률입니다.

매출총이익률에서 판매관리비 빼면 영업이익이 나오고

영업이익에서 세금이랑 이자 그리고 기타 손익 빼면

순이익이 나옵니다.

( 대부분 차입금이 크기에 이자비용이 상당합니다 >> 그래서 건축에서 시간은 돈입니다 )

그렇게 차떼고 포떼면 대부분의 건설사의 순이익률은 3~6%에 불과합니다.

3% 하락이 얼마나 큰비중인지 체감이 되네요..

착공과 분양 둘다 전년대비 상당히 저조한 모습입니다.

원자재가격은 미친듯이 오르는데 분양가현실화가 이뤄지질 않으니 당연히 저조할수밖에요..

누적치로봐도 저조한실적입니다.

아무래도 여야대선후보들이 내걸었던 250만호 공약은 무리일거 같네요

19~20년도에 착공이 저조했으니 준공또한 저조합니다.

준공이 줄어드니 입주물량은 당연스레 줄어듭니다.

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다행스럽게 인허가는 차츰늘어나고있는데..

전국데이터라 서울및  수도권만 따로 표시되어있지는 않습니다.

귀차니즘으로 인해 국토부엑셀받아서 하려다가 포기했습니다.

언론에서는 미분양나서 다죽는분위기인데 ....

흠 수도권은 미분양이 역대급으로 없네요..

지방은 서서히 늘어나는걸로 보아 역시 물량에는 장사없습니다

가장치명적인 준공후 미분양 ㄷㄷㄷ

수도권한정 그래프로 보면 준공후 미분양이 최고조일때가 바닥입니다.

언젠가는 또다시 준공후미분양 쓰나미가 덮칠텐데 

그때는 정신 단디 차려서

언론에서 미분양으로 자극적인 기사쏟아내고

이제 집으로 돈버는시대 끝났다하면서 다들 시장에서 도망가기 바쁠때

두려운마음 떨리는 손으로 그러나 야수의 심장으로

입지좋은곳 위주 로얄동호수 분양권 저가매수에 나서면 되겠습니다.

아마 그쯤되면 로얄동호수라도 p가 몇천 안될겁니다

괜히 마이너스피 노리면서 몇천아낀다고 입지 떨어지고 못난이 사느니

1억더준다 생각하고 똘똘한놈 사는게 나을겁니다.

그래야 인구축소시대에 살아남죠

대출조이고 금리오르고 집값떨어진다니 거래량이 상당히 줄었습니다.

음.... 거래량이 19년도보다 적네요

거래량이 적다는게 상당한 의미를 가집니다.

저점에서는 더이상 팔사람이 없기에 거래량이 없고

고점에서는 더이상 사줄사람이 없기에 거래량이 없습니다.

현재는 싸이클상 분명 저점은 아닐테고

그렇다면 상투일까요?

싸이클은 지나고나서야 알수있으니 그누구도 모르지만

저같은 부린이야 아무 예측이나 막 던져도 아무도 신뢰하지 않기에 틀려도 전혀 타격이 없습니다.

감히 예측을 해본다면

싸이클내 여러개의 소싸이클이 존재하는데

그중 마지막상승싸이클의 저점이라 생각합니다.

쓰고보니 혓바닥이 길었네요..

다주택자들 한강가고

영끌족들 죽어나가고

미국은 빅스텝한다니

당연히 매매보다는 전세시장으로 몰립니다.

전세시장으로 몰리면 전세가 상승 

현재 매매가는 약보합

그렇담 전세가율 상승

전세가율 상승은 매매가하방지지역할 ??

솔직히 해당 그래프는 어떻게 해석해야할지 난감하네요..

모르겠습니다..

아시는분은 댓글로 가르침을 주셔요~

매매가는 큰변동 없네요..

임대3법효과가 정확히 표현되고 있습니다 

과연 올7월즈음 갱신물량이 어떻게 시장에 충격을 줄지..

주택공사비는 치솟고~

건설사들 이익률은 하락하고~

그렇담 기존 분양자들보고 돈 더내라고 할순없으니..

어딘가에서 수익을 확보해야 하는데..

그렇다면 앞으로 분양가를 꾸준히 올릴확률이 지극히 높습니다.

국토부도 이를 인지하고 표준건축비 인상텀을 짧게 가져가고있고요..

서울이야 분양가에서 건축비비중이 작으니 큰상관없는데

분양가가 저렴한 지방으로 갈수록 건축비비중이 급격히 높아지기에

분양가가 싼 지역부터 향후 공급물량이 줄어드는 효과로 나타날겁니다.

그럭저럭 분양가 올려도 완판될지역은 분양가자체가 올라갈테구요

마지막으로 시멘트 가격보고 가실게요~~

건축원가에서 차지하는 비중은 크지않지만 상징성은 상당합니다.

결론

1. 부동산시장이 혼돈스럽기에 향후 전망도 상승하락 포지션에 따라 제각기

2. 구축가격은 포지션에 따라 해석하고 신축가격은 상승확정

3. 임기내250만호 건설은 실현 불가능

4. 언젠가 주요입지 미분양이 쏟아지면 돈좀 더주더라도 똘똘한놈으로 모아보자

5. 현재 인플레는 구조적이고 그렇기에 금리또한 꾸준히 오르니 레버리지는 줄여가면서 시장에서 살아남자

   단 현재 비정상적인 가산금리는 축소될것으로 생각되니 기준금리인상속도대비 대출금리 인상속도는 느릴걸로 추정됨

6. 일단 살아남아야 다음 싸이클의 과실을 취할수 있다

7. 현재 활동하는 유명 유튜버나 강사의 투자경력이 10년이 안된다.. 즉 하락장을 경험한적이 없는사람이 대다수

8. 시장에 겸손하자.. 내가 거둔 수익의 8할이상은 행운의 역할이었다.