5월 10일, 달라진 양도소득세의 주된 내용 3가지

I. 지난 5월10일 「소득세법 시행령」이 일부 개정되었다.

이번 개정은 양도세득세와 관련된 것으로

주된 내용은 아래와 같이 3가지이다.

(22.05.09일자 기획재정부 보도자료를 참고하여

자세하게 설명을 하다 보니 생각보다 양이 많아졌다.

시간이 없는 분들은

‘IV. 요점정리’만 읽어보아도 된다.)

II. 양도소득세 관련 개정된 3가지

1. 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제

① 기존 →

그 동안 조정지역 내 2주택 이상 보유자가 매도 시에는

중과세율 적용 및 장기보유특별공제(이하. 장특공)를 받을 수 없었다.

세율 :

기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%, 3주택 이상인 자는 30%가 추가되었음.

즉, 최고세율을 적용 받을 경우 양도차익의 82.5%(지방세10% 포함)를

양도세로 납부해야 했음.

장기보유특별공제 :

다주택자는 매도하는 주택을

아무리 오랫동안 보유하고 거주하였다 해도

장특공을 받을 수가 없었음.

② 개정(5월10일 이후) →

보유기간 2년 이상인 조정지역 내 주택을

22.5.10~23.5.09까지(1년 한시적) 매도 할 경우

기본세율적용 및 장특공을 받을 수 있게 되었다.

세율 :

보유 주택수와 상관없이

2년 이상 보유하고 매도하는 경우

해당주택은 6~45%의 일반세율을 적용 받게 된다.

즉, 다주택자에 대한 중과세율 20~30%를

추가로 부담하지 않아도 된다.

장기보유특별공제 :

다주택자라 하더라도 보유기간이 3년 이상인 경우

장특공 혜택을 받을 수 있게 되었다.

단, 1주택일 때 받을 수 있는 최대 80%가 아니라

다주택자의 경우 최대 30%(연2%씩)를

공제 받을 수 있게 되었다.

2. 1세대1주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지

① 기존 →

1주택자가 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주 시

양도세 12억까지 비과세를 받을 수 있다.

이와는 달리 다주택자의 경우

1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여

최종적으로 1주택자가 된 날로부터

보유 및 거주기간을 다시 재기산하였다.

즉, 예전에 다주택자가 되기 전에

해당주택에 대한 보유 및 거주 기간과는 상관없이

다시 2년 거주 및 거주요건을 충족시켜야만

비과세 혜택을 받을 수 있었다.

② 개정(5월10일 이후) →

주택 수와 관계없이

주택을 실제 보유 및 거주한 기간을 기준으로

보유 및 거주기간을 계산하여

1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었다.

예를 들어,

2년 보유 및 거주기간을 모두 충족한 상태에서

주택을 추가 취득하여 2주택자가 된 후에

추가로 취득한 주택을 먼저 매도해서

다시 1주택자가 되었다면

종전주택에 대한 기존의 보유 및 거주기간을 모두 인정받아

그때로부터 바로 1세대 1주택 비과세 혜택을

받을 수 있게 되었다.

참고로,

조정지역 내 주택의 경우 2년 거주요건은

17.08.03 이후에 취득한 경우에만 해당되므로

그 이전에 취득한 주택일 경우에는

2년 보유만 해도 비과세를 받을 수 있다.

3. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화

① 기존 →

기존주택과 신규로 취득하는 주택이 모두 조정지역 내인 경우

신규주택을 취득한 날로부터 1년 내

기존주택을 매도하고,

세대원 전원이 신규주택에 전입을 해야만

일시적 1세대 2주택으로

기존주택에 대한 양도세 비과세혜택을 받을 수 있었다.

참고로, 조정지역 내의 신규주택을

18.09.13 이전에 취득한 경우 ‘3년 내 종전주택 매도’,

18.09.14 이후에 취득한 경우 ‘2년 내 종전주택 매도’,

19.12.17 이후에 취득한 경우 ‘1년 내 종전주택 매도 및 신규주택에 전입’으로

규제가 강화되었었다.

② 개정(5월10일 이후) →

기존주택과 신규로 취득하는 주택이 모두 조정지역 내인 경우

신규주택을 취득한 날로부터 2년 내

종전주택을 매도하기만 하면 된다.

즉, 세대원 전원에 대한 신규주택 전입 요건은 삭제되었다.

기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 때에만 2년이 적용되는 것이고

어는 일방주택 또는 쌍방주택 모두가 비조정지역일 때에는

기존과 동일하게 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에만

기존주택을 매도하게 되면

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

참고로, 조정지역 내의 주택을 18.09.13 이전에 취득한 경우에는

기존과 동일하게 3년이다.

<정리> 22.05.10 이후~

<참고>

이번 「소득세법 시행령」 개정에는

‘취득세’에 대한 일시적 1세대 2주택에 대한 개정 사항이 없어

기존주택을 1년이 지나 2년 안에 매도를 하는 경우에는

기존과 동일하게 취득세가 중과세가 된다.

그러므로 취득세 중과세 대상자의 경우

매도기간에 유의해야 할 것이다.

단, 조만간 취득세에 대한 개편안도 나올 예정이므로

대상자분들은 잘 챙겨서 살펴보길 바란다.

III. 이번 개정을 통해 개인적으로 들었던 생각......

1주택에서 2주택 이상으로

다주택투자를 고려하는 분들의 스텐스가 바뀔 수도 있다는 생각이 들었다.

왜냐하면,

1주택자들의 가장 큰 고민이

2주택으로 넘어가기 전에

1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받고 넘어가려 했기 때문이다.

특히, 양도차익이 클수록

양도세에 대한 부담 때문에

좋은 물건임을 알면서도

시세보다 저렴한 금액으로 매도를 한 후

양도세 비과세 혜택을 받고

새로운 투자를 이어갔기 때문이다.

그런데, ‘보유 및 거주기간 재기산 폐지’와

‘일시적 2주택 기간이 2년으로 연장’ 되었기 때문에

양도세비과세에 대한 기간적 압박에서

조금은 벗어날 수 있게 되었다.

즉, 양도차익이 큰 기존의 주택을 매도하지 않은 상태에서도

추가로 신규주택을 매수한 후에

신규주택을 2년 후에 팔면

중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 내면 되고

기존의 주택은 다시 1주택이 된 때로부터 바로

비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

참고로, 개인적인 견해로

다주택자에 대한 양도세 중과세 1년간 한시적 배제는

1년 후에 ‘재연장’ 또는 ‘완전 배제’가 될 것으로 생각된다.

IV. 요점정리

① 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제

→ 조정지역 내의 다주택자들에게 징벌적 과세로 부과되었던

양도세에서 추가 중과세 20~30%가 1년간 없어졌다.

즉, 조정지역에 다주택여부와는 상관없이

2년 이상 보유한 주택을 매도할 경우

일반세율(6~45%)만 양도세로 납부하면 된다.

② 1세대1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지

→ 기존주택을 2년 이상 보유 및 거주를 한 상태에서

신규로 주택을 매수해서 다주택자가 되었던 사람이

신규주택을 먼저 팔았을 경우

기존주택에 대한 보유 및 거주 기간을 그대로 인정받아

바로 양도세 비과세를 받을 수 있게 되었다.

③ 일시적 1세대 2주택 비과세 기간 2년으로 완화

→ 신규주택을 취득한 날로부터

기존주택을 2년 내에만 매도하면 된다.

(비규제지역일 경우 3년 내)

④ 1주택에서 2주택 이상으로

다주택투자를 고려하는 분들의 스텐스가 바뀔 수도 있다.

→ 1주택자분들의 가장 큰 고민이

2주택으로 넘어가기 전에

1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받고

다주택자가 되고 싶어하기 때문이다.

그런데, ‘보유 및 거주기간 재기산 폐지’와

‘일시적 2주택 기간이 2년으로 연장’ 되었기 때문에

양도세비과세에 대한 기간적 압박에서

조금은 벗어날 수 있게 되었다.

이로 인해, 기존주택을 급히 매도하지 않고

신규로 주택을 취득하는 것도 고려해 볼 수 있게 되었기 때문이다.