북아현 2구역 분양가 나왔네요32

감평가에 비례율을 곱해줘야죠.

조분가와 비례율을 왔다갔다 해보면 평수를 소형으로 신청했냐 대형으로 신청했냐에 따라서 이해관계가 달라지고, 감평가가 높냐 낮냐에 따라서 또 달라지죠

@constellations  네. 정확히는 조분가-권리가액이죠. 근데 기본적으로 저런 조분가가 나오면 감평이 많이 나올수가 없습니다. 

요즘 추세는 감평을 엄청 크게 먹이고 조분가도 크게 나오는게 트렌드인데, 조분가가 싸게 나오면 나중에 재감평해서도 많이 나오기는 힘들어요.

근데 뭐 권리가액 크지 않은 대다수 조합원들은 나블게 없긴하죠.

@무재배 

제가 갖고있는 구역은 감평가가 거진 다 1억 이하인데 5억 넘어가는 극히 일부 사람들이 있긴 합니다. 안그래도 땅도 좀 크고 핵심지에서 수퍼마켓을 하고있죠. 철거하고 있는데 여긴 여전히 알박기를 하고있는데, 제가 생각해도 이 경우는 구역에서 빠지는 거 말고는 무조건 억울하겠다 싶기는 합니다.

조분가 낮다고 마냥 좋아할 일은 아닌게, 소형평수 신청한 사람들 그만큼 엿먹는거거든요.

@constellations 

착공전에 추정비례율 주는데 보통 그게 최종으로 봐야죠.

거기서 많이 벗어나면 누구하나 골로 가는거죠.
경험해 보니 보통은 둔주급 아니라면 좋아지는게 일반적이더라고요.

근데 조분가가 낮아지면 소형평수 신청한 사람이 왜 엿을 먹죠??

@욱쨩 

일분을 해봐야 제대로 된 비례율이 나오는 거 아닐까요?

극단적으로 조분가가 0이라고 생각해보면 소형평수 신청한 사람이 엄청 손해인거고, 극단적으로 조분가가 시세 이상이라고 생각해보면 대형평수 신청한 사람이 손해인거죠

그러니 조분가가 낮을수록 대형평수가 유리한거고 조분가가 높을수록 소형이 유리한거죠

@constellations 

말씀하신게 맞죠.

일분가 나와야 거의 최종인 것이긴 하죠..

근데 뭐... 대략적으로는 거진 답 나오긴 하니까요.

댓글에도 보면 몇억마진 하잖아요.ㅎㅎ

근데 '조분가가 0이라고 생각해보면 소형평수 신청한 사람이 엄청 손해인거고, 극단적으로 조분가가 시세 이상이라고 생각해보면 대형평수 신청한 사람이 손해' 이부분이 이해가 안가네요.
제가 잘못이해하고 있나본데요?? 구체적으로 설명 가능하신가요??

@욱쨩 

준공 후 시세가 평당 5천이라고 간주할게요.

조분가가 평당 5천이라고 생각해보면, 24평을 신청한 사람이나 33평을 신청한 사람이나 별 차이가 없습니다. 어차피 본인 시세대로 내는거니까요

조분가가 평당 2천이라고 생각해보면요 24평을 신청한 사람은 7억 이득인거구요 33평을 신청한 사람은 10억 이득인거죠. 그러면 33평 신청한 사람이 3억 더 이득이겠죠?(그러니 84신청한 물건이 피가 더 붙는거고)

조분가가 평당 4천이라고 생각해보면 24평을 신청한 사람은 2.4억 이득인거고 33평을 신청한 사람은 3.3억 이득인거죠. 그러면 아까는 3억이던 갭이 0.9억으로 줄었습니다.

조분가가 평당 7천이라고 생각해보면요 24평을 신청한 사람은 5억 손해인거구요 33평을 신청한 사람은 7억 손해인거죠. 그러면 오히려 24평 신청한 사람이 유리해지네요. 물론 이런 케이스는 실제로는 없겠습니다만.

물론 이 조분가에 따라서 또 비례율이 달라지기 때문에 결국 내 감평에 따라서도 변동이 있겠습니다만..

반대로 조분가를 낮추면 사업소득이 줄어드니 비례율이 낮아지고 그러면 저감평자들이 유리해지는거구요.

재개발은 x축을 감평가, y축을 신청평수로 해놓고 4개의 사분면을 만들어놓으면 그 4개의 사분면 사이에서 파이 나눠먹기에 불과합니다. 물론 이게 일분 물량이 적으면 고감평은 대형평수를 신청할 수 있다는 장점이 있기도 하고...

재건축은 그나마 감평이 다 고만고만하니 그나마 덜하지만 재개발은 단독이나 다가구 vs 빌라 다세대 심지어는 뚜껑 감평가 차이도 매우 크죠.

@constellations 

재개발에서는 매우 민감하게 일어나구요 

서울 등 구축도 비싼 재건축은 민감하지 않더라구요. 

사시 전에 이미 실거래가가 엄청나게 오르면서 

공시가도 시세 반영을 엄청 많이 하거든요. 

서울 단독이면 실거래가 40억짜리가 

공시지가는 15억 전후 합니다. 

이러면 조분 평당가 민감해지지요. 

북아현 여기는 재개발이니 아주 민감하겠죠. ? 

근데 일반적으로 재개발이

조분가가 낮게 안 하면 진행 안 되요. 

대형평수 신청 가능한 단독 영감님들이 터줏대감이라... 

만약 조분가가 높으면 개집만 무성해지면 

개판 됩니다. 

@constellations 

아...그 이야기셨구나...

그 것을 손해, 이득이라고 이해하는게... 맞는지는 모르겠네요.

머... 어차피 재재 들어간게 이득에 배팅한거 아닌가요?? 하락에 배팅?이라면 해산해야죠.ㅎㅎ

그러니 당연 평수 큰게 무조건 이득인 시스템??인거고 최근 관처 하는 곳들 보면 대부분 큰거, 대형으로 가는 추세죠.

(제가 있는 곳 하나는 10여년전에 관처했는데 극단적으로 대형만 남아있습니다. 그런거 제외하고는...)

본인들 감평에 맞게 신청했을 것이고 감평순으로 짤랐을 것이니 그게 이득/손해라는 표현이 맞는지는 잘 모르겠네요.

@욱쨩 

모든 재개발 구역이 감평순으로 짜른 건 아니니까요.

제가 가지고 있는 구역은 조분보다 일분이 2배정도 많아서 타입이 감평순으로 짤려나가지도 않았고, 시공사 변경하면서 피가 거의 없다시피 하다가 확 붙었습니다.

근데 뭐 시공사 변경은 신청평수 관계없이 다같이 노력했는데 소형평수 신청한 사람보다 대형평수 신청한 사람이 그 과실을 더 많이 가져가는 상황인거죠 ㅎㅎ 뭐 이런 복잡한 상황도 발생한다는겁니다.

그리고 뭐 여기까지는 그러려니 하는데, 법인세 핑계대면서 조분가를 낮추겠다는 이야기까지 흘리고있어서 좀 화가 나더라구요 ㅎㅎ 

@constellations 

그리고 단순히 조분가를 올려 사업 소득 자체가 커진다고 비례율이 올라가는게 맞는건가요?

준공후 해산시 수입-지출=비례율 이게 맞는거 아닌가요??

조분가를 올려 사업소득차제가 커져도 지출이 많으면...비례율은 떨어지기 마련 아닌가요?

@욱쨩 

조분가를 올린다고 지출이 많아지는 게 아니니까요?

@constellations '모든'은 아니지만 대부분은 감평순으로 자르기는 하죠.

제가 보유한 곳도 소형평수에 몰려 떠밀리듯이 중대형 받고 울먹이다 10년만에 살아(?)났으니까요.

말씀하신 대로 보유하신 그런 구역도 있기는 하죠...
물론... 어떠한 사정이 있었는지는 모르겠지만 그것도 본인이 선택한 몫이긴 하죠..

그런 곳 관처한번더 하면 중대형 줄수도...??

저희는 그거 했다가 부결 낫습죠... 덕분에 6개월 지연...;;;

그리고 제가 고수가 아니라서 100퍼 알지는 못합니다만, 비례율 올리지 않고 조분가를 낮춰서 조합원에게 혜택(?)주는 곳도 많이 있기는 합니다.

법인세 자체도 어쨌거나 조합원 돈이니까요.

또한 조분가를 낮추면 조합원들 부담이 낮아지기도 하고요.

근데 머...재재 조금해보면 조삼모사라는 것을 알게되니까 저같은 경우 신경 안쓰고 사는게 저에게는 더 이득이라 판단되서 신경 끄고 삽니다. 허허...

@욱쨩 

평형변경 얘기도 나오긴 하지만 후분양으로 갈 예정이다보니 아무래도 일분이 줄어들면 사업성이 줄어드니 별다른 진전은 없네요. 만약에 59 신청한 사람이 과반이었으면 평형변경도 되었겠죠 ㅎㅎ

그러니까 조분가를 낮춰서 혜택을 주면 저희구역에서는 저감평 대형평수 신청한 사람이 제일 이득을 보는 구조라는거죠 뭐. 그러면 반대로 고감평 소형평수 신청한 사람은 엿먹는 구조이고. 뭐 물론 법인세도 조합원 돈이기는 합니다만, 법인세 더 내더라도 아무튼 최종 내몫이 많아지는 게 좋은거니까요

@constellations 

그쵸 현실은 쌈나고 지연됩니다...ㅋㅋㅋ

관리처분을 언제하셨길래... 보통 옛날물건 아니면 거의 큰거 위주로 갈텐데요...

저야(보통 저감평을 매수) 그것을 이득/엿이라 생각하지 않는데 의외로 그런걸로 싸움 많이 나더군요.ㅎㅎ

@욱쨩 

뭐 이리저리 사연이 긴 물건입니다 ^^;;