대구 아파트 미분양에 대한생각23

      -> 1년 수요가능량 1만2천인 반면 -> 향후 22,23,24,25 분양, 입주물량이 상당합니다 매년 2만, 3만 분양 및 입주 예정입니다. 

          아직 집계안된 분양물량이 상당히 많음.-> 20년말 대구는  상업지역 주거용 용적률 제한하는 조례안으로 통과시켰는 데 

          이게 상업지역 주복 건설의 촉매제 역할을 함...  원래 개발 5년 10년에 걸쳐서 할 것을 5개월 안에 진행되면서 건축 심의 들어간 부지가 많고 

          현재 건축 심의 중이어서 분양 물량에 집계가 안된 상태입니다.  (작년까지만해도 25년부턴 수요량 보다 물량이 줄어드는 것이 25,26년까지 더 늘어남)

둘째 분양가가 주변 기주택 주택가격과 비교했을 때 안전마진이 없습니다.  

      ->입주된 아파트3~4년차 실거래가 7~8억.--> 분양가 6억~7억  안전마진 1억정도인데 기주택 아파트도 최근 2~3년사이 오른거라 안전마진이라 하기 애매함

          투자입장에서는 먹을 것은 없어보이고 위험은 커보입니다. 

셋째 대출 제한. 

      -> 대출 제한이 걸려있어서 분양권 중도금 대출안되거나 기주택 매도 조건을 걸어야하기에 다주택  혹은 실거주 1주택 갈아타기 힘듦

          *1주택자 같은경우(대구거주) 본인 집을 팔고 넘어가야하는데 본인 기 구축아파트 매도가 쉽지않은 부분도 갈아타기 주저하는 요인

넷째 낮은 전세가 (투자자입장(임대 놓을 사람), 실거주(임차도 괜찮은사람 입장) 

    투자자입장(임대 놓을 사람): 분양, 입주 물량이 많아서 신축, 구축 전세가도 낮아져서 투자자입장에선 입주시에 들어가는 돈이 계속 늘어나는 점을

     고려해야함 즉. 유지비용이 올라간다는 점.  

    실거주(임차도 괜찮은사람 입장) : 새아파트, 구축 전세가가 낮아진 점, 계갱권으로 4년 거주 가능한 점, 

                                               저렴한 가격에 안정전인 거주가 가능해진 점이 매수보다 전세로 몇년 간 지켜보자는 사람이 늘어남 

                                              새아파트 국평 기준 5억정도하던게 3억 중반까지 떨어짐.  

                                               구축 4억하던게 2억후반.. 

                                              무주택자같은경우 디딤돌이나, 일반 전세자금 대출 80%  2~3% 금리이다 보니 저렴하게 거주가능해서 관망 수요가늘어남 

요약 : 대구 같은 경우 외부 인구 유입요소 혹은 외부에서 대량 투자자가 들어오지않는 한 쉽지 않고 임대차3법의 최대 수혜지역?이 될 여지가 높음(임차인입장에서)

        거주하는 데 지역이 상관없으신분 같은 경우는 대구에서 거주(임차인)하시고 서울 투자하시면 최고입니다. 

# 서울 같은 경우 대량의 공급을 해놓은 상태에서 임대차3법을 시행했으면 대구처럼 집값안정이 될 수 있으나 

                    공급은 인구 1000만도시가 250만 도시보다 적고 향후 입주될 수있는 물량인 재건축 재개발 다 막아놓은 상태에서 임대차 3법을 시행해놓았으니

                     집값상승, 임대료 상승은  당연한 현상입니다.