1.부동산 가치하락

2.전세 수요변동

금리가 높을것으로 예상하여 매매수요가 약해져 집값은 하락하고

동시에 등기자 입장에서 전세보다 이자를 방어하는 반전세 월세가 유리하여 전세매물이 없을수 있겠죠

전세입자 입장에선 매매가가 낮아지니 전세가 불안해 월세로 갈수도 있겠고 이자가 높으니 싼 월세가 낫겠다 할수도 있겠습니다 전세가 안받쳐주니 매가에 영향을 줄수도 있겠고요

지역마다, 국소적으로 상황은 다를수 있지만 금리인상이 핵심키워드인것같습니다

담보가치 평가 잘못 한 게 제일 크죠. 

동종상품 거래사례가 많은 대단지 아파트에서는 거의 발생하지 않는 일입니다. 보통 빌라.

전세보증보험까지 되고 깡통되는 사례 많습니다.

물론 보험 안되는 경우도 결국은 임차인의 가치평가 실패.

급등기에는 가치평가 좀 잘못해도 급등 덕에 문제가 안되지만 정체기에 접어들면 가치평가 실패가 그대로 문제가 됩니다.

실제 다수는 프로작업자의 빌라 가격 구라라고 봐야죠

신축건물은 감정가가 존재하지 않고 은행이나 금융기관에서

감정을 의뢰해서 가격을 계상하는데 여기에 장난질이 들어가죠

1억짜리를 2억으로 감평하고 2억으로 분양하면서

실제는 많이 깍아서 분양하거나 전세금 + 알파 혹은 심하면 마이너스로 

분양을 합니다

마이너스란게 전세 안는 조건에 수수료 500 받고 명의 넘겨 받는식,,,,,,,

쉽게 예를 들면 매매를 1억3천5백에 하고 전세금 받은 1억4천중 500을

명의자가 받는거.........

한 15년전쯤에 인천에 빌라 구형 저층 아파트들이 그런식의 거래가 첨 본거네여

200 받고 명의이전(대출금- 매매가=200) 뭐 이런식......

전세입자는 1억4천에 전세 잡아주면서 이사비니 뭐니 하면서 현금을 제공하거나

옵션(냉장고 티비)등을 넣어주고 전세를 맞춰줌

그래도 남는 최소 2천 최대 3천정도의 차액이 생기고

차액중 다수는 전세 잡아준 중개인이나 분양대행이 먹고 

건물지은 사람은 어쨌든 정가에 얼른 손털었으니 이득.....

2년뒤에 집값이 미친듯 뛴게 아니라면 이미 처음 입주부터 깡통으로 시작하는거죠

시장의 냉정한 평가를 받는다면 1억매매가에 1억 4천 전세 든거니 답이 나올수가 없죠

거기에 요즘은 수법도 늘어서 매매자가 노숙자 혹은 배째라 시전 가능한 영세민........

답이 없게 됩니다

아파트는 깡통전세가... 많지는 않아요 

빌라는 신축같은 경우는 시세파악이 힘듭니다.

신축의 경우에는 무슨 무슨 호재 하면서 분양사에서 눈탱이를 치며 분양가를 올려도 누가 뭐라는 사람 없어요.

그래서 부동산중개업자한테 MGM(현금) 준다고 하면서 매수자나 전세입자 데려 오라고 하는거죠.

그러면 자기들이 책정해놓은 분양가의 90%를 전세가로 설정해놓고, 해당 전세금을 은행 전세자금대출로 받게 하지요.

그리고 수분양자의 경우에는 계약금만 내놓고, 전세입자가 준 전세금으로 잔금 치르고 소유권이전(등기) 하는거죠

이후에 계약만료 시점이 다가올때 부동산 하향세이면 전세가도 내려가기 때문에 전세금 못돌려 받아요.(상승장 올때까지 버텨야해요)

왜냐면 집주인은 전세금 줄 돈이 없거든요 다음 세입자 들어오면 그돈 그대로 주는거라서.. 전세금 내려가면 집주인이 메꿔서 줄 생각 안해요.

그러다 보니 전세가도 오르거나 고대로 내놓는데, 부동산 하향기에는 답이 없는거죠.

물론 구축도 힘들지만 근처에 다른 구축과 비교하고, 이전 거래가 찾으면 그래도 낫습니다.

신축 빌라 = 깡통 전세 시작점