[펌글 : 닥터마빈] 세 가지 능력5

0.

서울 아파트 매매 수급지수가

3주 연속 하락했다.

이유는 간단하다.

- 금리 인상>실질 구매력 감소, 투자 매력 훼손

- 다주택 양도세 중과 배제>단기 매물 증가

사실 부동산 시장은 작년 말 부터

일부 조정장세를 이어오고 있는데

이게 과연 대세 하락일까?

(일부 지역이선 신고가가 나오고 있다.)

좀 더 지켜봐야할 부분.

현 부동산 시장을 이해하기 위해서

세 가지 자본능력을 살펴봐야 한다.

1.

부동산 시장에서 주택을 매수하기 위해

필요한 자본능력을 나는 세 가지로 구분한다.

첫째, 자산 능력(Seed)

둘째, 대출 능력(Leverage)

셋째, 소득 능력(Pipeline)

2.

첫째, 자산 능력은

자신의 현금자산 능력을 말한다.

다른 금융/실물자산 중에서도

부동산은 자산능력(시드머니)이

일정 수준 이상이 되어야 접근 가능하기 때문에

현금자산 보유정도가 그 무엇보다 중요하다.

지금 당신이 발을 동동 굴리고 있다면

아마도 이 Seed가 부족하기 때문이다.

3.

둘째, 대출능력은

자신이 받을 수 있는 대출 수준을 말한다.

일반적으로 직업과 소득 수준에 따라

대출가능 금액과 금리가 결정된다.

따라서 직업이 고소득/안정적일수록

금융기관에게 높은 신용 평가를 받게되고,

더 많은 대출을 우대금리로 받을 수 있게 된다.

결국 대출능력이란

자신이 대출 레버리지를 얼마나 만들 수 있느냐

또한 대출상환 가능 범위는 어디까지냐 이다.

(그리고 대출 상환은 결국 소득능력에 달려있다.)

4.

마지막, 소득능력은

말그대로 자신의 소득 수준을 말한다.

그리고 소득 능력은 앞서 설명한

자산능력과 대출능력에 영향을 끼친다.

왜냐하면 소득을 절약/저축/투자 등으로

잘 관리하면 자본이 쌓여 '자산능력'을 키우게 되고,

급여나 소득이 지속/안정적으로 은행계좌에 입금되면

대출심사에 영향을 주므로 '대출 능력'도 늘어나기 때문이다.

5.

결국 현금, 대출, 소득

이 세가지 자본 요소가 벨런스를 갖춰야 한다.

그래야 부동산 시장에서

전략을 짜고 효과적으로 대응할 수 있다.

그럼 이 세가지 능력 범위에서

과거에는 어떤 능력이 가장 중요했냐?

'대출'과 '소득' 능력이다.

불과 5년 전 만해도

주택담보대출(LTV)이 70%였고,

정부에서 빚내서 집 사라고 까지 했었다.

당시에는 시드가 집값의 30%만 있고

일정한 소득이 있다면, 내 집 마련에 큰 무리가 없었다.

그러나 대출을 규제하는 현재 상황에서는

대출, 소득 보다 '현금'이 중요하게 되었다.

6.

과거 부동산 시장은

일반적으로 투자자가 시세를 움직였다.

그러나 현재는 투자자도 물론 중요하지만

실수요자들이 시세를 움직이는 장이 구현됐었다.

특히 생산 가능인구 중에서도

3040세대는(대기업/전문직/맞벌이 등)

높은 가구소득 기반의 대출 레버리지를 적극 활용하며

'18년 이후 수차례 서울아파트 매수비중 1위를 기록했다.

이들이 왜 갑자기 매수 주도세력이 됐나?

과거 보통의 신혼부부들은 시드가 부족해

몇년간 전세를 살며 시드를 확보하고

청약을 노린다.

그런데.

'17년 전 정부의 8.2부동산 대책에서

청약가점제 100% 강화라는 최악의 부동산 정책은

3040세대가 청약을 포기하게 만들었다.

(특히 당시 30대)

이 규제는 결국 만년 조연에 머물렀던 30대를 주택 매수시장의 주도세력으로 탈바꿈 시켰다.

당시를 복기하면 서울 아파트 시장은 투자자 보다 실수요자가 시세를 움직이는 주체가 되었다고 본다.

이들의 워라벨 속성이 시장의 흐름을 만든

'직주근접', '마용성'이 단적이 예다.

그러나 현재는 이들의 가장 강력한 경쟁력인

대출 능력에 제한이 가해졌다.

7.

정부는 작년 말부터

대출총량 규제 정책을 폈다.

시중은행은 대출의 '양'을 규제받자,

훼손된 이익을 햇징하기 위해 '질'로 대응하게 된다.

즉, 대출액은 줄이되, 가산금리를 올리게 된 것.

당시 미 금리인상 전이었음에도 불구하고

기준금리 1.25% 코픽스 1.7%인데

시중은행의 가산금리 3%를 붙여

최종금리가 4~5%대로 형성되었다.

(금리인상의 선반영)

정부 규제로 대출도 나오지 않고,(총량/DSR규제)

시장의 금리인상 여파로 부동산시장은

급격하게 식기 시작했다.

나는 현재 부동산 침체국면의

가장 큰 원인은 바로 대출규제라고 판단한다.

왜냐하면 대출능력에 제한을 가하면

결국 대출상환을 하는 소득능력도

쓸모없게 되기 때문이다.

따라서 현재 서울아파트 시장은

현금자산을 보유한 자산능력(Seed)이 있는

현금 부자 중심으로 거래가 이루어지고 있다.

매물은 늘어나고 있지만,

거래량이 감소하는 이유는 바로 여기에 있다.

8.

결국 현재 부동산 시장의 핵심은

'대출' 그리고 '금리'라고 본다.

여기서 부터 짧게.

- 부동산 시장에 매수심리가 꺾였을까?

- 그렇게 보지 않음(대출규제로 수요억제)

- 현재는 현금자산 가진 사람만 움직임

- 대출 완화될 경우 앞서 매수주도 세력인

3040 중심으로 다시 시장 활성화 가능 높음

- 그렇다면 대출규제는 완화될 것인가?

- 사실 대출규제 완화는 윤후보 당시 공약에도 나와있었음

- 그러나 당선 이후 공약 이행이 제대로 되지 않음

- 이유는 간단함. 수요를 자극해 집값이 오르기 때문.

- 많은 분들이 잘못이해하고 있는 부분

- 진보는 가난한 자, 보수는 부자를 위한 정당이란 생각

- NO. 진보는 노동자, 보수는 기업을 위한 정당

- 앞으로 친기업 행보를 이어갈 것 예상

- 어느 정당이던 정부는 집 값 올려줄 생각 없음

- 정부의 일관된 목표는 집값 안정화에 있음

- 정치권력은 두가지를 두려워하기 때문.

- 첫째, 인플레. 둘째 양극화

- 인플레는 서민 삶의 질을 급격히 하락시킴

- 결국 정권교체 시발점(로마도 인플레로 망함)

- 양극화는 체제 불안을 야기함

- 전세계 정부는 현재 코로나 이후 풀린

- 유동성으로 벌어진 두가지 이슈를 해결해야 하는 상황

- 인플레는 '금리'로 대응

- 양극화 문제(특히 집값에 대한 분노) 역시 핵심 아젠다

- 따라서 집값 급등을 용인하지 않을 것

- 결국 대출규제 완화라는 공약은 시장상황을 보면서 조율

- 지방선거 이후 무주택/실수요 중심으로 완화 가능성

- 단, DSR 규제 장치를 유지할지 완화할지도 함께 봐야함

- 현 정부는 무조건 시장자율에 맡긴다?

- 과거 정부의 유산(?)을 일부 활용하면서

소프트랜딩하도록 정책틀을 마련할 것 예상

- 분상제의 경우도 폐지공약을 넣었지만 결국 조정안

- 재산세 통합, 취득세 등도 마찬가지

- 양도세 완화는 아마도 한시적이 아니라 지속하지 않을까

- 사는 것=허들은 올리고, 파는 것=허들은 낮추며

- 시장이 급락/급등하지 않는 선에서 정책설계 할 가능성

- 이런 시기에 자신의 전략은 무엇인지

- 현금, 대출, 소득 포트폴리오를 잘구성하여 대응

- 대출이 안되면 소득 파이프라인을 어떻게 추가하여

- 소득능력을 증대할지 고민 필요(쉽진 않지만)

- 무리하지 말되 관심은 계속 가지고 노력할 것

- 마지막으로.

- 현재는 하락보단 조정장 판단(나라 망하지 않는이상)

- 대출규제 완화> 3040이 다시 움직일 가능성 높음

- 만약 이들이 다시 매수 주도세력으로 거래 이어갈 경우

- 직주근접/소형-> 학군지/대형 니즈 더 높아질 것 판단

전에도 강조한 이야기 복기.

모두가 기회를 이야기하면 그건 위기고

모두가 위기를 이야기하면 그건 기회다.

PS. 한 달간 가족과 푹 쉬었더니 살 것 같네요.

스트레스 받거나 무리하지 말고 가족과 이런 저런 아이디어 나누면서 한걸음씩 나아가시길 응원합니다.

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