허허 이게 흔히 말하는 보증금 날아가는 상황인건가요..?118

안분배당입니다

@10소리보면짖는개 

저도 다가구가 아닌 다세대는 

세입자들 보증금 차례 오면 모두 공통순서로 보증금 비례 안분배당으로 알고 있었는데.. (1번)

어제 저보고 

"이사를 가장 늦게 와서 다른 층 먼저 다 받고 나면 남는게 없다"

는 말 듣고 덜컥 겁먹었거든요 (2번)

뭐가 맞는지 모르겠네요..

2017, 2017, 2018에 이사오신 분들 지금까지 사시고 제가 2019에 이사왔는데

건물 시세 90%에 공매 처분되었다치고, 근저당 갚으면 최대 4억 남을 것 같은 상황인데, 

저 빼고 나머지 분들 보증금 합계가 딱 4억입니다.

@교정만5년 

카더라 이런 이야기는 무시하시면 됩니다 ㅎ

님이 배당신청안하면 안분금액이 늘어나서 안전빵이겠죠? ㅎㅎㅎ 인간은 간사해요

@10소리보면짖는개 

아...!! 갑자기 소오름... 

근데 배분요구서를 작성하는 순간 대항력을 잃어서, 보증금을 못받아도 방법이 없다는데

그럼 저같은경우는 그냥 배분요구서 제출 안하고 대항력 유지하면

공매 매수인이 제 보증금 전액을 무조건 인수해가야만 하고, 그 사람에게 전액 받으면 되는건가요?

이 배분요구서를 무조건 작성하는게 아닌가본데..

@교정만5년 

현재 경매건이 어떻게 진행되는지 보시고 판단하셔야될것같네요 말씀처럼 대항력이 있다고 하시면 신청안하시고 매수인에 받는방법고 있겠죠 사건번호 아시면 인수권리 참고하시면 됩니다

@10소리보면짖는개 

경매사건이 전혀 아니고..

임대인 소유자의 세금체납으로 인한 성남세무서의 압류 후 공매진행단계입니다.

물건 소재지의 관할구청 주택과에서 압류한 지방세는 얼마 안되어서 당해세여도 괜찮은데

국세는 종부세를 계속 안내고 있는것 같아서 금액이 클 것 같네요..

@교정만5년 저도 같은일을 경험하고 최근에 정리가 되었는데요, 커뮤니티보다는 변호사나 법무사상담을 받아보시는걸 권해드립니다.

상담료자체는 그렇게 높은 편이 아니니 명확한 방법을 얻는 쪽이 맘고생을 덜하시지 않을까 싶습니다.

제 경우는 운이 좋았을지 모르겠으나, 세입자가 많은 건물이라 그런지 공매는 진행되었으나 실질적으로 사려는 사람은 없었습니다.

그렇게 오랜기간이 지난 후 집주인이 매각하려는 과정에서 보증금을 다 받을 수 있었구요.

돈도 돈이지만 마음고생하는게 더 힘들었습니다. 모쪼록 전문가 찾아가셔서 해결방법을 찾아보시기 바랍니다.

@10소리보면짖는개 전입순이지 뭔 안분배당 

@나야나!! 

네 정신차리고 주말에 오프라인 상담예약했습니다

좀 비싸지만 온라인 상담보다 얼굴보고 얘기하는게 나을거 같아서요

@교정만5년 임대차 보증금 문제는 워낙 많은 사건인지라 해결방식 자체가 정형화 되어있을겁니다.

적은돈이 아니니 만큼 적극적으로 해결하시고 꼭 좋은결과 있기를 바랍니다.

@코딱쮜 그지?

@나리카나 

그건 근저당이 배당을 받았을때...

작성자 말로만으로는 순위권을 확인할 수 없어서 질문에 대해서만 답변드린겁니다.. 공매사건 찾으셔서 확인하라고 알려드린거고... 이상한소리가 아니고..

무조건 선순위는 경매비용과 당해세인거고

국세와 보증금 근저당은 순위 따집니다

@돌돌이와돌식이 

네 체납세금 자체가 두 종류인데 그 중 하나가 지난 3년치 이 해당 건물의 재산세라서..

최우선순위..로 알고 있어요.

@교정만5년 재산세는 크지 않을텐데요....? 보통 공매 들어오는게 국세로 치지 지방세같은 재산세는 얼마 안될텐데 신기하네요

@돌돌이와돌식이 

네 건물 소재지의 구청 주택과에서는 3년치(20,21,22년 2월까지) 재산세 채납에 대해서 압류만 걸어놓고,

딱히 공매 의뢰를 하지도 않았는데

성남세무서는.. 그런거 얄짤 없으니 21년 3월에 압류걸고 

22년에 공매의뢰까지 캠코에 쭉 진행한 것 같아요.

이 성남세무서의 세금이 얼마인지 내일 전화는 해봐야겠는데..알려줄지는 모르겠고

이 세금의 금액과 성격이 보증금보다 선순위인지 후순위인지.. 중요하겠네요

@교정만5년 세무서에서 넣은거면 지방세일텐데 금액이 크지 않을겁니다

문제는... 세무서의 국세가 저보다 후순위여도 못받는다는게 문제 ㅠㅠ

건물이 요즘 시세가 많이 올랐다며 그거 감안하면 11억까지 시세..

그럼 공매대금 예상은 약 8억대.. 이걸로 근저당 4.5억먼저 처리하고 나면

3.5억~ 4억정도 남는데, 저보다 먼저 들어온 다른 세입자들 보증금 총액이 4억이네요.

제가 받을 차례에서 오링날 것 같네요 끙..

@교정만5년 

자세한건 법무사에게 상담해보셔야겠지만....

이런상황이라면 배당요구를 하지마세요.

그럼 낙찰자가 글쓴분 전세금을 인수해야하기 때문에 낙찰되기 힘들겁니다

@돌돌이와돌식이 

헐.. 그런거군요.

요청할 수 있는 종기 전까지 배분요구서 안내면 아무것도 못받는다고 써있어서

무조건 빨리 요구서는 일단 보내야 하는건줄 알았는데.. 다른 요소가 많군요..

낙찰이 안되어서 계속 유찰되면 최저감평금액에서 -30% 까지인가 더 깎아서 팔리니까..

더욱 더 받을 확률이 낮아지는거죠..?

근데 배분신고를 안하면 낙찰 되더라도 못받는거 아닌가요 ㅠ

@교정만5년 배당요구를 안했으니 배당금은 당연 못받지만 반대로 배당요구를 안했으니 대항력은 살아있어 걍 그대로 눌러살면됩니다. 나갈때 보증금을 새 임대인이 줘야죠

@돌돌이와돌식이 

이게 맞습니다.

다만 위에 글쓴이가 얘기한것처럼 말소기준권리(=공매신청한 사람)가 글쓴 전입/확정일자보다 뒤란 전제입니다.

만약 더 선순위인 은행이 경매신청을 했다면 님은 쫓겨나는게 맞는데

세금때문에 압류돼서 경매진행된거면 대항력 살아있으니

낙찰자가 보증금 인수조건이므로 배당신청 하시면 안되고 인수자한테 전세금 다 받을때까지 살면됩니다.

체납 세금은, 해당 물건의 압류시엔 세입자에겐 알려주게 되어있을겁니다.

다른 분들이 댓글 달아주신거 잘 보시고, 잘 대응하시길 기원할게요. 

근저당권이 선순위면.. 근저당권자가 공매(경매) 참여 신청(?) 하시면 아마 후순위자들은 대항력이 없었던 기억이...(저도 제가 경매신청을 했는데 저보다 앞순위의 근저당권자가 있어서, 결국엔 낙찰자에게 대항력이 없었습니다. 나중에 명도 명령 오더군요)

@+_익명_+ 

감사합니다. 제 전입/확정일자 앞에 있는 것은

근저당 4.3억뿐이고..(다른 층의 임차인분들의 전입일자가 저보다 빠른 것은 아무 상관없다고 하니)

저는 근저당권자인 축산업협동조합이 공매로 가져가지 않는 한, 

그냥 낙찰자에게 보증금 받고 나가면 되는군요..

얼마에 공매될지 몰라서 제가 확실하게 보증금을 전액 받을수 있을지 없을지 걱정하느니

그게 낫겠어요 ㅠㅠ

공매가격이 

공매비용 + 체납된 당해세 + 근저당 4.3억 + 세입자 전원의 보증금 5.3억 

이걸 전부 커버하는걸 확인하고 그때 배분신청하는게 좋겠지만, 이미 배분신청 종기가 지났을때라

전 그냥 미리 택1을 해야하네요

@교정만5년 

공매로 나오면 최선순위가 근저당이라면

그 다음 권리들은 소멸됩니다

그걸 말소기준권리라고하죠

즉 배분요청안하시면 한푼 못받고 길거리로 나가시게됩니다. 잘 알아보세요

@나리카나 

아 맞네요.. 그거 읽었던 기억이 나네요..

배분요청 안하면 제 전세금을 낙찰자가 인수하는게 아니라..

그냥 빵원 되는거군요..

버텨서 그냥 다음 임대인에게 받으라는건, 제 앞에 근저당이 하나도 없을때만 해당되는거네요.. ㅠㅠ

@돌돌이와돌식이 

진짜 이러지 맙시다. 최선순위인 근저당 아래로는 모두 말소입니다. 무슨 새 임대인이 보증금을 줘요??

모르면 가만히 있으세요 남의 재산 날리게 하지 마시고

@+_익명_+ 

말소 기준권리란 최선순위인 근저당 저당 가압류 압류 전세권(배분요구시) 경매신청등기를 말합니다. 

즉 이번건은 압류권자가 공매 신청을 했더라도 말소기준권리는 근저당입니다. 

즉 근저당 아래로는 모두 권리가 말소됩니다. 

배분요구를 안했다면 한푼도 못받고 이사가게 되는겁니다. 

상식으로 알고 계세요 자기 재산 자기가 지키는 겁니다. 

@교정만5년 

말소기준 권리(최초 근저당 등) 보다 선순위라면(전입/확정이 모두 먼저이니)  배당요구 안하면, 무조건 낙찰자가 인수 입니다. 그런데 위에 설명을 보니 근저당이 전입보다 선순위이면, 보증금은 모두 말소 됩니다.

그러므로 배당 신청을 하셔야 합니다.

※ 말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항, 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).

경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항). 

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2 

@엉성블 

당연히 근저당이 모든 을구 등기중 최선순위구요..

그 뒤로 1, 2, 3, 세입자가 계시고. 제가 4 세입자입니다.

근저당이 말소기준권리가 되면서 모든 세입자의 대항력은 소멸되는게 무조건인상황이네요.

배당신청을 하더라도... 3번 세입자까지로 돈이 끝나고 4번 세입자인 저는 못받는건 똑같지만..

다른 세입자분들은 그래도 배당신청으로 다 보증금을 받을 수 있네요...ㅠㅠ

@교정만5년 경공매지식이 엉망인분들이 답변을 많이하고 있는데 잘 가려서 보셔야합니다. 답변이 개판이네요.

님의 지식도 어중간하게 아셔서 문제구요.

가장확실하게 답을 들으실 수 있는곳은 님 인근의 경매학원에가셔서 과일이나 커피한통 사가지고 가서 상담을 받으세요. 정확하게 분석해줄겁니다.

님은 후순위이기때문에 무조건 배당신청을 해놓으셔야합니다. 배당신청도 안하면 10원도 못받습니다.

님이 배당못받은 금액은 집주인이 갚아야하기때문에 어떡하든 만나서 주겠다는 약속을 받고 각서/공증을 받는게 좋습니다.

님만 배당을 못받을정도에서 건물을 날린다는것은 진짜 망했거나 아니면 다른재산이 남아있거나 입니다.

몰래라도 재산조사를 해보세요.

후순위인이상 낙찰되면 무조건 쫓겨납니다.

@돌돌이와돌식이 

은행근저당이 제일위에 있으면 그 아래쪽 대항력 사그리 날라갑니다. 

무슨 이렇게 위험한 말을...

@k5314372 

네 주말 상담 예약했습니다. 생각보단 비싸지만 이게 맞겠죠 ..

경매학원이나 이런곳의 팁은 생각도 못했고, 일단 변호사 30분 상담입니다 ㅠㅠ

집주인을 만나든, 녹취를 하든, 연락을 받아야 할텐데 ㅠㅠ 잠수를 타버렸으니..

그리고 건물이 최소 3개 이상은 있는 주인입니다.

심지어 저희동과 동일한 쌍둥이 건물인 옆동도 통채로 같은 임대인 소유구요.

희안한게 그 건물은 전혀 압류 하나 안걸렸더군요..

종부세를 안내서 이 상황이 온 것인데, 어떻게 그 건물은 압류가 안된건지도 참..

일단 오늘 공인중개사 만나서 들은 얘기로는, 

1) 저희 건물 시세는 9억이었는데 (실거래는 없지만) 최근 많이 올라서 최대 12억까지 볼 수 있고.

2) 요즘은 공매가 예전처럼 70%에 낙찰되는게 아니라 85~90%도 받기 때문에 못해도 9억은 받을 것(예상)

3) 공매비용 + 당해세 1억(예상) 날아간 후 + 근저당 4.5억 빼간 시점에.

4) 세입자들이 받을 수 있는 남은 금액은 어떻게 보더라도 4억 이하.

5) 저를 제외한 나머지 (저보다 먼저 전입한) 세입자들의 보증금이 4억.

6) 저에게 떨어질 금액은 0원 (서울시 최우선변제 3천만원만 받을 수 있음)

이렇게네요 ^^; 

배당신청 안하면 한 푼도 못받고, 신청 해도 못받고..  암울하네요 ㅎㅎ;;

제 앞에 한 명이라도 이사 가서 새로 왔으면 제 순번이 그래도 받았을텐데..

@교정만5년 변호사보다는 경매학원 원장이 더 정확합니다. 변호사는 잘 몰라요. 경매는 경매전문가가 정확하게 분석하고 정상적인 대응책, 응급대응책, 비정상적인 대응책에 대해서도 조언을 해 줄 수 있습니다. 경매는 합법과 불법의 경계선상에서 대응이 가능하기때문에 실력있는 경매학원에가서 상담을 받으시는것이 조금이라도 이익일겁니다.

@교정만5년 안타까운 상황이네요. . 대법원 경매 사이트에서 해당 경매건 상세 내용은 보신거죠? 

모든 세입자가 말소기준권리 보다 후순위 이신가 보네요.  2018년9월 이후 서울 소액 임차 보증금 기준이  11천만원 인데 (37백만원 우선변제)  이 금액 보다 더 높으신가 보군요. 

세금이 복병이긴 한데 낙찰가가 최소 10억 이상 나와야 하는 상황이네요 ( 근저당 4.3 억 + 본인 포함 전세금 5.3억 + 당해세 등)

배당은 물권(전세권등)은 전입순서 기준입니다. 안분배당은 채권(압류 같은)에 대해서 이루어 집니다.

@교정만5년 배당신청 안하면 최우선 변제 못받을수 있어요. 배당 신청 해야 합니다. 대항력 유지하고

@k5314372 배당은 글 작성자 분이 적은 대로 11억 이상 낙찰되지 않으면 현실적으로 소액임차 보증금 37백만원 받는정도로 거의 확정적입니다. 변호사 한테는 임대인한테 돈 어떻게 돌려 받을 것인지를 논의 해야지요.  임대인이 다른 건물 있다고 하니  보증금 반환 청구 소송 하고 그걸로 판결 받아서 다른 건물 경매 신청해야지요

@나리카나 아이고. 사실 저도 정확치는 않은 내용이라 그 윗 댓글에서 법무사에 잘 알아보시라고 써논건데, 아랫글만 보니 제 말이 맞는것처럼 써놨네요. 담부터 주의하겠습니다

@돌돌이와돌식이 이렇게 엉터리로 알려주면 큰일납니다.

선순위 근저당이있어서 무조건 배당신청해야 됩니다.

1순위일때 배당신청을 할까 말까 하는거지.....

@샴푸 고위에 자세한건 상담받으라고 쓴거라... 요 내용으로 상담받으라는 얘기였는데 마치 제 말이 정답인것처럼 썼네요. 주의하겠습니다