아래 올린 글에 많은 관심, 조언 댓글 감사합니다. 등기부등본+상담내역 첨부합니다23
- 등록일 2022-06-03 00:08
- 조회수 1998
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엉성블
근저당 채권 최고액이 4.3억 이면 실제 채무액은 3.7억 정도 쯤이겠네요
그리고 배당은 전입 일자가 아니고 확정일자 순입니다. 앞에 3분 확정일자 있는지 부터 확인 해 보심이
또 그리고 물린 금액이 큰 경우에는 낙찰가가 본인 배당을 못받을 것으로 예상된다면 금액을 높게 써서 본인이 직접 낙찰 받는 방법이 있어요. 다른 입찰자들은 세금 관련된 내용 금액 확인이 어려운 반면, 본인은 당사자이니 가서 체납액이 얼마인지 확인 하시면 되니 확인하시고, 근저당 은행에 전화해서 채무액이 얼마인지도 확인하시면, 총 금액 확인 가능 하시거든요.
이 경우는 물린 돈 대비 건물 금액이 커서 그 방법은 어려울것 같아 보이긴 합니다만. 높게 써도 어차피 그 금액은 본인한테 돌아오니까요. 그리고 기존 3명 세입자 한테 전세 계약 끝나는 시점에 전세금을 올려 받는거죠. 보통 경매 하면 낙찰가 또는 건물 감정평가 금액의 의 60~70% 까지 은행에서 대출 해 주거든요.
당해세는 해당 건물이 상속받은 경우(상속세)가 아니라면 재산세 수준으라 그렇게 많은 금액은 아닐거라고 하고, 그 외 세금은 본문에 적으신것 처럼 글작성자분의 확정일자와 경쟁하게 됩니다.
배당 순위(「민사집행법」 제145조제2항)
 제1순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등)
제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
제4순위 : 당해세(국세<토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세>, 지방세<재산세, 자동차세, 도시계획세>)
제5순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인
제6순위 : 각종 조세채권
제7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료)
제8순위 : 일반채권
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=5 |
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네 단순 비율상 그렇게 됩니다만.. 일이 이지경되도록 3년간 이자를 잘 내왔을거란 생각은 못하겠어요.
앞으로 공매 진행 기간에도 당연히 안낼테고..
서울에 너무 좋은 준신축건물이라.. 인기 있을거라곤 하는데, 이게 희망회로인진 모르겠지만 ㅠㅠ
9억 이상 낙찰만 되면, 거기부터 전부는 아니어도 어느정도 받을 수 있지 않을까 희망을 품게 됩니다 ㅎㅎ;;
그렇게 그냥 기다리기엔 너무 소극적이기도 해서. 할 수 있는걸 준비해보려구요..
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엉성블
네, 안내고 있었을 가능성이 크긴 하죠.
일단 글쓰신분은 다른 경매 참가자 보다는 유리한 위치라서 세입자와 전세금이 얼마인지 알고 있고, 또 관계인이라 당해세 확인가능 하고, 은행 대출금 확인이 가능한 위치라 본인의 전세금을 받으려면 얼마에 낙찰 받아야 하는지 알 수 있습니다. 자금 여유 있으면 본인 전세금 받을수 있는 금액으로 직접 경매에 참여하는 방법도 있습니다. 이 금액 보다 높은 금액 쓰는 사람 있으면 좋은거고, 낮은 금액 쓰는 사람이 있을 경우는 본인이 낙찰 받는 방법입니다. 본인 낙찰시 낙찰 금액을 법원에 내면 그중 본인 전세금만큼은 다시 배당받아서 돌려 받으니까요.
이건 이런 방법도 있다는 걸 말씀드리는 겁니다.
많은 분들이 관심 가지게 하려면 대법원 경매 번호를 오픈하고 많은 사람들이 참여하게 유도하는것도 괜찮을것 같습니다.
아무튼 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
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@엉성블
감사합니다. 말씀해주신 내용이 어제 중개사분과 상담한 내용과 두 가지가 겹쳐서 더 이해가 쉬웠네요.
- 실제 공매가 개시되면 (아직은 공매 대행 의뢰) 공매 번호를 오픈해서 많은 분들이 참여하는 것이 좋다는 부분도.. 지금은 공매번호가 없지만 최대한 노력해봐야겠어요
- 그리고 임차인인데도 압류한 성남세무서에 당해세확인은 거부되었고, 근저당 대출금 이번달 현황도 일단 유선으로는 알려줄 수 없다고 하네요 근저당도 일반 은행이 아닌 특수한 경우기도 하구요.. 임차관계 증명 및 본인확인을 위해 필요한 서류를 다 들고 가야하는듯요 ㅠ |
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@엉성블
마지막으로, 지금도 잘 이해 안가는 것이, 중개사님 설명으로는 공매에서는 그 어떤 세금도 임차인의 임차권보다 선순위가 없다, 당해세등이 선순위라는 것은 경매에서, 그리고 갑구(소유권)에 대해서다. 따라서 세금이 얼마인지 나는 전혀 알 필요도, 영향을 미치지도 않는다. 계속 세금이 우선이라고 말하는 사람들은 전부 얕게 잘못알고 있다며 대법판례를 말씀해주시는데,
그런데 저도 검색을 아무리 해보면 공신력 있는 모든 정부사이트에서도 위 댓글에 첨부해주신 내용처럼 당해세는 4순위로서, 임차권인 5순위보다 앞서있거든요. 흠.. 게다가 성남세무서분도 체납세금은 공매시에 제 보증금보다 우선 변제해간다고 하셨고.. 근데 또 이걸 '종부세'라고 표현하셨단 말이죠.. 종부세는 당해세가 아닌데..
법령정보사이트도, 경공매중개사님도, 세무서징수과장님도.. 모두 다들 나름 공신력있고, 해당 전문직종이거나, 담당공무원인데도 말이 다르네요 |
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엉성블
@교정만5년 네 그정보 열람 하려면 직접 찾아가야 하는걸로 알고 있습니다. 참고로 다른 경매/공매 참가자들은 해당 정보 알 방법이 없습니다. 은행은 빨리 낙찰 되도록 관련 정보를 잘 알려 주는 편이기도 합니다. 돌려서 말하면..
제가 공매는 정확히 몰라서 그런데, 다른 자료들을 봐도 경매와 특별히 배당 순위 조건이 차이가 나지 않는것 같습니다. 다만 최근 대법원 판례가 있다면 그걸 고려하시는게 맞을것 같습니다.
공매 에서도 경매와 같이 이건 법정기일에 관계없이 무조건 임차권(전세권) 보다 우선한다고 하고 당해세 이외의 조세 채권은 임차권(확정일자)과 조세의 법정기일을 비교해 우선순위를 따지는 것을 알고 있습니다. 그런데 10~13이 모두 당해세라면 사실 글쓰신분보다 모두 선순위라고 봐야 할 것 같은데요.
다만, 이 자료 보시면 중개사님이 말한 부분에 대한 설명이 될 것 같습니다. 당해세의 요건이 까다롭다는 겁니다. https://yklawyer.tistory.com/7759
법령문을 봐도 당해세가 우선이긴 합니다. 다만 당해세 요건이 까다로워서 당해세로 인정 받지 못할 경우도 있다라는 의미 같습니다. https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/common/customer/popup_law_jomun.jsp
https://blog.naver.com/titanic17/10178930150
"국세기본법 35조 5항" 검색해 보시면, 당해세에 신탁재산의 종부세 가 나옵니다. 제가 전문가가 아니라서 이부분은 참고만 하시고 확실하게 하려면 국세 징수과 등에 한번 물어 보시는게 좋을것 같습니다.
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야스네오
그 공인중개사님 말 듣지 마세요
공매에서 세금이 임차권보다 선순위가 없다는건 말도안되는 소리구요, 공매를 해보기나 했는지 의심스럽네요 세금체납은 다 압류로 들어가기에 갑구에 등기가 됩니다. 종부세도 당해세가 맞구요, 당해세가 아니라도 일반조세도 법정기일이 빠른 조세인 경우에는 대항력있는 임차인보다도 먼저 배분받습니다. 결론적으로 지금 체납된 세금의 종류와 법정기일이 아주 중요하구요, 배분요구 종기가 지나야 정확한 금액이 나오기에 그때 자산관리 공사 방문해서 금액 확인해 보세요. 아니면 그냥 기다리시면 전부다 계산해서 온비드에 띄워줍니다. 앞에 임차인분들이 있지만 배분요구 안할 가능성도 있기에 지금으로서는 알 수 있는 방법이 없고 배분요구종기가 지나봐야 윤곽이 나옵니다. 위에 엉성블님이 말씀하신 사항은 경매에 해당되는 사항이고 공매는 경매랑 절차가 조금 다르기에 틀린부분이 있습니다. 궁금한 사항 쪽지주시면 시간되는데로 답변해 드리겠습니다.
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성남세무서에서 유선상으론 정보 안내가 어렵다고 해서 어제 구체적인 정보를 듣지 못했고 오늘 담당자분께 정보를 들었는데......
현재 압류되어있는 세금의 종류 및 금액은 알려줄는 수 없지만, 당해세가 아니라고 하네요..
즉 이 세금의 압류일자가 (등기상) 21년 3월이고, 모든 임차인의 대항력은 17~19년에 발생했기 때문에. 저희 임차보증금이 선순위이니 세금의 종류 및 금액은 알 필요 없으신거 아니냐고 하시네요. 그럼에도 정보를 알고 싶으면 국세청 홈텍스를 통해 정보공개요청을 하라고 하시구요.
일단 체납 세금이 당해세가 아닌 국세라면, 당장 체납세금 규모에 대한 걱정은 좀 덜었는데. 결과적으로 공매 낙찰이 기대대로 9억~9.5억 이상이면 딱 제 앞 순번까지는 보증금을 다 받으시겠네요..
제 바로 앞 순번(대항력)이신 임차인분은 세상다행인 상황이네요 ^^;;
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그 중개사님이 당해세가 저보다 후순위라고 말씀하실 때의 근거는..
물론 일반적인 민사집행법에는 공매 배당 순위 1~8순위를 그렇게 말하고 있긴 하지만,
실제로는
그렇게 되면, 나라에서 세금 받자고 정작 체납하고 잘못한 임대인의 잘못 때문에, 매번 임차인들이 예측할 수 없는 피해를 무조건 보기때문에, (임대인의 체납을 예측하고 입주할 수는 없으니)
임차인들이 입주할 때 예측하고 계산할 수 있는 위험수준까지만 피해를 봐야 한다는 취지(?)로 임차인들의 보증금과 당해세의 압류등기일? (= 법정기일?? 같은건가요?) 은 동순위에서 날짜 다툼을 한다.. 실제 대법원 판례도 그러하니 (임차인 보호의 취지) 찾아보면 이해가 될 것이다.
라고 저한테 설명하시네요.
전문가의 말씀이니 그냥 그렇군요 하면서 듣긴했는데.. 솔직히 전 이게 참이해가 안가긴 해요.
분명 임차인 입장에서는 우리 보증금을 무조건 최우선으로 해줄수록 좋기야 하겠지만, 엄연히 민사집행법 145조 제2항에..명시되어있는 배당우선순위를 무시할 수 있다면 말이 안되는 것 같거든요.
그게 정말 보호해야할 필요가 있다면 법이 개정되어야 맞는 것이고, 적어도 임대차보호법에 저 민법보다 우선하는 조항이 있을텐데 그런것도 아니고..
본인 말을 믿지 못하겠으면 대법원 판례가 있으니 보면 이해가 갈 것이라고 하시더라구요.
"이걸 내 말이 틀렸다고 말하는 사람은, 실제 경공매 많이 안해봤거나, 글로만 공부해놓고 아는 척 하는 것이다. 그런 사람은 판례를 찾아보라고 하면 된다"
라고 너무나 확고하게 말씀하셔서 ㅎㅎ;; |
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망했네요.........
다 알아봤는데.
체납국세가 종부세가 아니어서 당해세는 아닌데,
이게 법정기일이 2019년 5월이라네요... (그렇다면 종소세가 아닐까 싶은데..) 문제는 제 확정일자가 2019년 8월이고 체납 세금은 5천만원..
그래서 당해세가 아니니 저 빼고 나머지 모든 분들은 보증금이 확보되었고..
그 다음으로 법정기일 순서대로 체납세금 5천만원을 가져면서,
법정기일 3개월 뒤에 확정일자인 저만.. 깡통..이네요 ㅠㅠ
와 어떻게 이렇게 야속한지..
캠코에서는 제 확정일자가 3개월 늦은 덕분에, 한 푼도 못 받을 뻔한 이 공매의 실익이 있게 되었고, 그래서 공매를 취소하지 않고 개시할 수 있게 되었고, 제 보증금으로 세금을 환수하게 되었네요.
아 정말 슬프네요.. |
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야스네오
희망을 걸어볼것은 첫째로 근저당이 등기상 금액이 아니라 실제 금액은 더 작을 수 있구요,(그동안 상당금액을 상환했을 가능성도 있습니다.) 그래서 배분요구 해보면 실제로 남은금액이 1억일지 4억일지 모르는 거니까요 기다려봐야 하구요,
앞선 임차인 3분이 대항력이 있는분이 있는지 없는지, 배분요구를 했는지 안했는지에 따라 상황은 달라집니다. 즉 지금 정확한 권리관계와 금액이 나오지 않은 상태에서는 속단하기 힘듭니다. 선순위 조세를 상환하는 방법도 채무자 좋은일만 할뿐 받아내기 힘들구요, 이상황에서 앞선 임차인들이 이사를 간다고 해도 보증금을 빼줄리 만무하고 이미 공매개시된 상황에서 다음 임차인이 들어오지도 않기에 이사를 가지도 못합니다. 대항력이 없는 상황이라 많이 불리한 상황이시네요..
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@야스네오
근저당은 원금 일부 상환은 커녕, 이자도 오래동안 연체중인것만 확인이 가능했고, 그래서 그냥 속편하게 채권최고액까지 각오하는게 좋겠다고 하십니다 ㅠㅠ
선순위날짜인 다른 층 임차인 세 분은 모두 저는 물론 체납세금의 법정기일보다도 빠른 날짜로 대항력까지 갖춰져있고 유지중입니다. 때문에 별 고민 없이 배분요구서를 넣고 공매를 진행해서 배당받아 나갈 생각들입니다. 그 분들은 못받을 이유가 전혀 없는 순서이니까요 ㅠㅠ
그래서 알아보면 알아볼수록.. 저 혼자만 죽는 상황이라 정말 속상하네요. 그래도 댓글 달아주셔서 감사합니다.. 뭘 해야 할지도 모르겠네요.
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+_익명_+
4번은 잉여주의 원칙이라고, 경매 신청자가 1원이라도 가져가지못하면 법원에 의해 직권 취소되는걸 말합니다.
근데 이쯤 상황이면 켐코가 아니더라도 저중에 누군가는 무조건 경매신청해서 들어간다고보면 됩니다.
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dwwd
https://blog.naver.com/do-rec/222751962054
위 제 전세집이 경매로 넘어갔을때 전세금을 온전히 돌려받은 방법입니다. 경매 진행되기 전에도 돌려받은 방법인데요 계약당시 계약서상 하자 및 건물주의 현 재산현황 등 몇가지를 확인하여 소송예고를 통해 돌려 받을 수 있는 방법이 있습니다. [1. 전세계약당시 계약상 하자로 인한 중개 보증보험 신청 2. 집주인 보유재산 에 함께 전세금반환청구소송 진행]
어느정도 본문을 읽어 보았으나, 중요한 내용 확인이 어려워 계약당시의 몇가지 서류를 아래 메일로 PDF 보내주시면 한번 방법 찾아봐드리겠습니다. (계약당시 받은 '계약서', '공제증서','확인설명서' , + 현 경매대상물 등기부등본 + 건물주 거주지의 등기부등본 ) do-rec@naver.com
PS. 현재 공인중개사 자격증 보유하고있으며, 7월중 공인중개사 개업 예정으로 네이버 엑스퍼트를 통해 전세사기 상담상품을 판매할 예정에 '교정만5년' 님의 글을 읽고 연락드리는것이니 블로그 글 읽어보시고 가치있을법 하다면 회신 부탁드립니다 |
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썼다가 특정카페 거론하는건 아닌거같아서 다시써요. 저도 예전에 당했던 적이 있어서 많이 알아봤는데 카페에서 도움을 많이받았습니다 여기서도 아시는분 많으시겠지만요 그쪽으로도 같이 물어보는걸 추천드려요
쪽지로 카페 힌트주시면 가입해서 그쪽도 같이 참고하겠습니다 ^^