보시다시피, 오일쇼크 기간으로 표시된 기간동안 주택가격은 수직상승했습니다.
되려 그 이전 1950년경부터 1970년경까지 거의 20년간 안정적이던 주택가격은 오일쇼크를 전후로 한 물가상승(=화폐가치하락)으로 인해 폭등을 하게됩니다.
아까 말씀드린대로,
1,2차 오일쇼크동안 미 연준은 "금리를 올려서 인플레이션을 잡았다"라고 했습니다.
하지만, 인플레이션은 잡았는지 모르겠지만, 주택가격은 전혀 잡히지 않았습니다.
이런 이유때문에 주택가격은 인플레이션율을 측정하는 기준에서 빠지지 않았나...하는 생각도 해봅니다.
주택가격을 인플레이션율에 포함시키면, "연준은 금리로 인플레이션을 잡은 적이 거의 없다"가 될 수도 있기 때문입니다.
자, 그럼 왜 언론은 이렇게 역사적으로도 완전히 반대인 이야기를 하고 있을까요?
아직도 우리나라는 개도국 형 사고방식에 휩싸여 있기 때문입니다.
한국은 코로나 시기의 주택가격이 이미 선진국형으로 바뀌었습니다. 즉, 위험요소에 반응하는 패턴이 선진국형으로 바뀐 것이라 보면 됩니다. (이 내용은 블로그 글에 있고, 해당주소는 https://blog.naver.com/tri99er/222766255900입니다)
개도국 형 반응일 경우 경제가 너무 힘들어지고, 외환위기 등으로 IMF같은 국가적 경제위기가 올 수도 있기 때문에 부동산도 폭락할 가능성도 생깁니다.
그리고, 저런 사실을 국민들이 알게되면 안그래도 집값이 폭등해서 사회적으로 문제인데, 그걸 잡을 방법이 없어진다는 걸 알기 때문일까요?
미국도 이런 사실을 숨기고 기준금리를 상승시켜 모기지 금리가 오르도록 해서 주택수요를 줄이는 방법을 택하고 있는 것일지...? FRED에서는 1987년 이전의 Case Shiller 지수를 제공하지 않습니다. 따라서, 오일쇼크때의 주택가격에 대해 언론에 잘 안나오는것이 당연할 수도 있겠습니다.
하지만 실제 모기지 금리가 오름에도 불구하고 주택가격은 향후에 잡힐 가능성이 아주 낮습니다.
그래도 외환위기가 올 가능성이 없다는 가정하에서...라는 점은 인지하고 있어야 합니다.
역사적으로도 주택가격이 역성장 하는 경우는 디플레이션 시기뿐입니다.
대표적으로 2008년 서브프라임사태 이후 시작되었던 디플레이션 시기였구요.
당시 서브프라임 사태 자체가 주택가격 폭등과 주택에 지나친 대출을 해주거나 비윤리적인 검증방법으로 대출을 해주었기 때문이라서, 모기지 대출의 근간이 되는 주택저당증권(MBS) 자체에 대한 사회적 신뢰도가 떨어졌기 때문에 주택에 대한 투자를 꺼릴 수 밖에 없었던 것입니다.
그래서 연준이 양적완화를 하는 대상 또한 이 MBS였던 것이구요.
우리나라의 특수성
그러면 지금 주택을 여러채 막 구매하라는 말이냐?
그건 아닙니다.
여기에는 미국 등 서방선진국과 개발도상국 그리고 우리나라 이렇게 세 그룹의 전혀 다른 특징이 있기 때문이기도 합니다.
우리나라는 개도국의 지위는 벗어났기 때문에, 서방선진국과의 차이점에만 집중해서 짧게 말씀드리면...
미국 등의 국가들은 금리인상 시 주택가격이 상승할 가능성이 높습니다.
되려 금리가 낮을 때에는 뜨는 동네의 좋은 집은 비싸져도, 나머지 구축의 가격들은 크게 변화하지는 않습니다.
그런데, 인플레이션이 오고, 금리가 올라갈 때에는 구축의 가격들까지 같이 요동을 칩니다.
여기에는 몇 가지 이유가 있는데요,
일단, 미국은 거의 모든 주택들이 모기지대출을 끼고 있습니다.
모기지 대출의 원금과 이자상환이 소득공제가 되기 때문에, 수입에서 비용으로 일정부분 처리를 받을수 있습니다.
그리고 렌트를 주는 집주인이나 임대법인들도 마찬가지로 대출이 포함되어 있습니다.
따라서, 모기지대출금리가 즉각적이지는 않더라도 꽤 짧은 시간텀을 두고 렌트비용과 연동됩니다.
기준금리가 상승하는 시기에는, 금리도 오르고 채권금리도 오르기 때문에 모기지금리도 오릅니다.
(반대로 금리가 어느정도 오르더라도 채권금리가 오르지 않으면 모기지금리는 별로 안오를 수도 있습니다. 기준금리인상이 거의 꼭지점에 다다랐다고 보일 경우 이런 상황이 옵니다.)
이 때문에 모기지를 끼고 렌트를 놓는 거의 대부분의 집주인들은 월세를 올릴 수 밖에 없습니다.
그렇지 않으면 손해를 보게되니까요.
그래서 주택의 렌트료가 올라가게 되기 때문에, 그냥 집을 사는게 낫겠다는 수요가 생깁니다.
거기다가, 기존의 구축들 또한 월세가 오르게 되기 때문에, 자금여력이 충분한 사람들은 월세수익률이 좋아진 기존 구축을 매입해서 수익을 높일 수도 있습니다.
그래서 기존 주택가격까지 같이 오르게 됩니다.
(물론, 이러한 방향도 금리가 어느정도까지의 경우이고, 옛날처럼 10% 이상의 고금리가 올 경우 주택구매수요가 바닥나게 되어 집값이 오르기 힘들어질 겁니다.
하지만, 현재의 미국의 상황은 절대 그렇게까지 금리를 올릴 수 없습니다. 그건 여러분 모두 다 잘 알고 계실겁니다. 국가부채때문에 미국은 절대 일정기간 이상 경제성장률을 많이 초과하는 정도로 금리를 올릴 수 없습니다. 그러면 옛날에 전 세계의 막강파워였다가 지는 해가 되어버린 여러 국가들과 똑같은 길을 가게 되기 때문입니다.)
그리고 스태그플레이션 때에는 새로 주택을 지어서 공급하는 것이 만만치 않습니다.
아시다시피 모든 원자재 가격과 인건비가 다 오르는 반면, 경기는 악화되어있기 때문에 디벨로퍼들이 섣부르게 사업을 벌리기가 쉽지 않습니다.
또한 금리인상기때에는 기준금리와 국채금리, 회사채금리도 다 오르는 경우가 대부분이라,, PF를 일으키기에도 어렵고 수익을 낸다해도 사업기간이 늘어지거나 하면 수익률이 상당히 떨어지게 됩니다.
이 또한 주택공급 측면에서 가격상승요인이 될 수 있습니다.
즉, 기존 주택가격이 오른다고 해도 신규주택공급은 밀릴 수 밖에 없는 기간이 됩니다.
그러면 우리나라도 똑같을까요?
우리나라는 전세라는 희한한 제도때문에 미국과 같은 모습에서 어느정도는 버퍼링이 됩니다.
그래서 월세가 너무 많이 오르면 결국 전세수요로 넘어가고, 금리가 많이 올라가는 것 같아도 전세수요는 결국 폭증합니다.
이미 시장에 나와있는 전세가 물량이 해소되고 부족해져 전세가가 오르면, 전세가율이 올라가고 결국 주택구매수요가 늘어납니다.
그 이전에는 현재 1주택자우대 세금제도 상 가장 혜택을 받는 핵심지 1주택만이 오르는 장세가 이어질 것이구요.
그렇지만, 그 과정까지의 견뎌야 하는 기간이 미국대비 길고 괴로울 수 있습니다.
그래서, 한국의 경우에는 스태그플레이션이 올 것으로 예상을 한다면, 먼저 대출을 줄여야 합니다.
수입으로 상환을 해도되고, 월세를 전세로 어느정도 바꿔서 대출을 줄여도 됩니다.
대출을 줄여서 금리인상 초기를 잘 버텨낼 경우, 과실을 먹을 수 있습니다.
그래서 [핵심지 1주택자]와 [대출 없이, 세금에 대한 대비가 잘 되어있는 투자자]라면 스태그플레이션이 왔을 때 생각 외로 상당한 결과를 얻을 수도 있습니다.
물론, 핵심지 1주택자도 물가가 올라서 집값이 오른 느낌이라 체감하는 가격상승은 실제 수치보다 덜할 것입니다. 그래도 그게 어디야...라고 생각하게 될 것이구요.
스태그플레이션이 올 수 있다고 생각하시는 분이라면, 무주택으로 가는것이 가장 위험합니다. 인플레이션기에는 무주택으로 가는건 너무도 위험하다고 이전에 말씀드린 적이 있지만, 스태그플레이션도 마찬가지입니다.
스태그플레이션은 웬만한 인플레이션기보다 현금의 가치가 더 빨리 떨어질 수도 있습니다. 그래서 집 다 팔고 무주택으로 전세 살고 계신 분이 초기에 집값이 조정되는 느낌이 좀 있을 때 좋아서 띵가띵가 하다가, 본인의 자산에 의한 구매력이 결국 떨어지는 것을 느끼게 되면 말로 다 할 수 없는 극심한 공포를 느끼시게 될 겁니다.
현재 서울의 주택공급이 향후 2023년, 2024년동안 역대최저를 찍을 수도 있는 상황이라서, 같은 시기에 스태그플레이션과 비슷한 상황이 연출될 경우 도대체 어떠한 결과가 나올 지 아무도 알 수가 없는 상황이라고 생각합니다. 그만큼 스태그플레이션은 무섭습니다. 특히 지금 한국의 환경에서는 더욱더요...
다만, 이번 스태그플레이션은 혹시 온다고 해도 과거 오일쇼크때만큼 강하게 올 수는 없다고 보는게 합당하기 때문에, 적어도 감당할 수 있는 전세라도 미리 구해서 준비하셔야 합니다. 2+2 임대차법에 의해 4년정도 버틸 준비가 되어있다면, 그 기간 안에는 끝날 가능성이 높아보이긴 합니다.
하지만 옛날에도 오일쇼크가 1차 2차로 왔는데, 이번에는 2차가 오지않는다는 법은 없다는거...꼭 명심하셔야합니다.
즉, 무주택으로 가지않는것이 가장 안전하고 좋습니다.
그럼 여기서 한가지 궁금증이 생깁니다.
미국이 그 때 주택가격이 올랐다고 해서, 우리나라도 오르는 것이냐? 그리고 우리나라와 미국을 비교하는게 맞느냐?
일단 아래 그래프를 보시면,
이 그래프는 2010년을 기준으로 한 주택가격지수를 인플레이션율로 보정한 것입니다.
미국 주택가격으로 볼 때, [그래프3 실질주택가격상승지수]에서는 1970년에서 1980년대초까지 상승도 하고 하락도 한 것으로 보이지만, 위의 [그래프2. Case Shiller House Price Index]상으로는 전혀 떨어진 적이 없습니다. 되려 상승각도가 무시무시했었습니다.
즉, 그만큼 인플레이션이 극심했던 시기였다는 뜻입니다.
우리나라도 그럴까요?
아래 그래프4.는 인플레이션율로 보정하지 않은 전년대비 상승률인데, 한국의 경우 마이너스 상승률은 1987년(노태우정권의 폭탄공급)까지는 없었으며 미국은 1991년이 되어서야 잠깐 상승률이 마이너스로 넘어갔던 적이 있을 뿐입니다.
(화살표 표시)
그리고 이러한 상승률은 핵심지가 더 컸고, 전국을 평균으로 한 수치가 위의 3,4 그래프이니, 핵심지의 상승률은 어마어마했겠구나 하는걸 알 수 있습니다. 1978년 경 한국의 전년비 상승률을 보면 50%가 넘습니다. 그건, 웬만한 주택들은 다 더블이 되었다는 뜻입니다.
미국 뿐만 아니라 한국도 스태그플레이션 때에 주택가격이 올랐고, 심지어 상승률은 미국보다 더 강했었구나...라는 것도 알 수 있습니다.
따라서 미국을 기준으로 하는 것이 더 보수적인 예측이고, 한국이 선진국에 가까웠기 때문에 그렇게 예측하는 부분도 있습니다.
스태그플레이션이 오지않을경우
사실상 스태그플레이션을 예상하는것은 상당히 과격한 예상입니다.
물론 그 예상을 레이달리오 및 여러 전문가와 분석기관에서 예상하고 있다는 것은, 그만큼 현재 연준이 시도하고 있는 금리인상과 양적긴축이 불러올 결과가 처참할 수 있다는 뜻이기도 합니다.
그러면 포스트코로나/포스트워 시기로 바뀌면서 공급측면 요인이 해소되고, 금리인상이 효과를 발휘해서 물가상승 속도가 줄어들 경우는 어떻게 될까요? 즉, 연준이 원하는 방향으로 진행되면 어떻게 될까요?
(저는 이 방향과 비슷하게 갈 가능성이 아직은 조금 더 높다고 보고 있습니다.)
이것에 대해서는 간단하게만 이야기 하고 끝내겠습니다.
만약 연준이 목표하는 대로 금리인상이 짧고 굵게 끝나고 인플레이션도 잡힌다면, 골디락스 구간으로 들어가게 됩니다.
금리는 연준이 목표하는 중립금리 근처에서 미세조정만이 일어날 것이구요. 현재시점 중립금리 컨센서스는 2~2.5% 사이입니다..
이상적인 물가상승률에 완만한 성장, 그리고 안정적인 경기호전.
https://blog.naver.com/kvinabizcenter/222763155393
6월7일에 공유했던 기사 상에 그 답이 있구요.
코로나 사태, 러시아와 우크라이나 전쟁에 따라 비용여건 악화돼 총공급 곡선이 좌측(AS2→AS1)으로 이동하면 성장률이 떨어지는 대신 인플레이션율이 올라가는 스태그플레이션 국면이 발생한다. 반대로 비용여건이 개선돼 총공급 곡선이 우측(AS1→AS2)으로 이동되면 성장률이 높아지고 인플레이션율이 낮아지는 ‘골디락스’ 국면이 도래한다.
골디락스 구간으로 들어가게되면? 금리도 안정되고, 성장도 이루어지므로 주택가격은 완만한 상승을 계속 이어나가게 됩니다.
따라서 현재 시점에서 집값이 떨어질 것이라고 함부로 예측하는 것은 상당히 위험한 부분이 있습니다.
그게 스태그플레이션이건 골디락스건 간에요...
인플레이션율이 진정되더라도 원자재 가격이 떨어질 것이라고는 아무도 예측을 하지 않고 있으니까요.
원자재 가격이 떨어지는 순간이 와야 폭락이님들이 원하시는 폭락+디플레이션이 오는것이구요.
다만, 말씀드린대로 대출에 대한 대비와 자산조정은 분명 필요합니다.
결국 스태그플레이션이 올 거라고 외치면서 고소하다고 하고 계신 무주택 폭락이님들과 금리무새님들의 이야기는, 본인이 이야기하고 계신 스태그플레이션이 본인 목을 조를거라는 걸 모르고 고소해하시고 계신겁니다.
뭐, 개인적 시각으로는 이번에 조금이라도 더 싸게 사보려고 대기타는 스윙투자자 분들일수록 더 애가타서 극렬하게 "떨어지고 있다~"라고 하시는 걸로 보이긴 합니다. 그래서 꼭 나쁘게만 보지는 않습니다. 다만 영끌하시고 대출이 감당은 되지만, 금리가 올라가니 속이 쓰린 1주택자분들이 마음고생을 하시는 것 같아서 이 글을 발췌해 카페에도 올리게 되었습니다.
이번 금리인상기간이 계속 지속되어 (확률이 낮다고 보지만) 진짜 스태그플레이션으로 넘어가는 상황에 놓이면? 무주택 폭락이분들은 아예 여기 글쓰러 오시기 힘들어지실 겁니다.
월세 구하러 다니셔야 할 거거든요....
집값이 다 떨어질 것 같은데 왜 상급지일수록 매물이 더 없고, 더 가격이 올라가는지 잘 한번 생각해보세요.
되려 소나개나 오르고 있는데 상급지가 어느정도 조정된 가격에 계속 손바뀜이 활발하게 일어나면, 그게 정말 위험한 순간입니다.
투자금액이 클수록 공부도 더 열심히 하고, 정보력도 더 높습니다.
큰 손들이 100억대 넘는 주택들을 턱턱 사는 이유가 과연 flex때문일까요? 아니면 지금 사야 그나마 싸게 사는것 같아서 사는 걸까요?
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katoro
렛잇비1985
