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우선 현재 사는 집은 15년도에 전세 3천만원으로 들어온 집이며,
약 20일 전에 집주인이 바뀐 걸 알게 되었고,
새로운 집주인이 전세금은 은행에 대출받아서 줄 테니 빨리 이사 가라고 해서
급하게 이사갈 전셋집을 알아봐야 하는 상황입니다..
어머니, 동생이랑 같이 살 예정이라
인천 주안, 제물포 쪽에 방 3개, 화장실 2개 9천만원 미만 전셋집 매물들을 찾아봤는데
전세사기 얘기가 많아서 걱정이 크네요.
게다가, 저랑 식구들 모두 부동산 지식이 너무 없어서
제가 나름 열심히 알아보고 정리해봤는데요.
틀린 부분이 있거나, 추가로 알아두면 좋은 내용이 있다면
부디 소중한 가르침 부탁드립니다. ㅠㅠ
1. 보증금+근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는다.
2. 잔금 치르는 날 '전입신고+확정일자'를 반드시 받는다.
→ 그리고, 잔금 치르기 전에 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서 바뀐 사항이 없는지 확인
3. 전세금 반환 보증보험 가입
→ 가입이 안 되는 경우가 있으므로, 특약에 "전세보증보험 가입 불가시 조건없이 계약금을 반환하고 계약을 해제한다" 라는 특약사항 넣기
4. 전입신고한 다음날 00시부터 대항력이 발생하기 때문에 "계약일로부터 잔금 및 전입신고 다음날까지 임대인은 근저당 설정과 소유권 이전 행위를 하지 않는다. 위반시 임차인에게 계약금을 반환하고 계약을 파기한다" 라는 특약사항 넣기
5. 계약 전 등기부등본을 떼서 '갑 구'에 신탁등기 내용이 있으면 거래하지 말기
6. 집주인이 돈이 모자라서 대출 먼저 조금 받고 그 뒤에 전입신고 해달라고 요청하는 경우 거래하지 말기
7. 등기부등본에 저당(근저당), 담보가등기, 압류(가압류), 강제경매 기입등기, 전세권이 있다면 해당 사항은 말소 조건으로 계약
8. 등기부등본 확인시
표제구 : 거래를 하는 곳과 주소가 일치하는지 확인
갑구 : 마지막에 적혀있는 소유자의 이름과 계약하는 사람과의 이름이 일치하는지 확인
을구 : 대출이 있거나 임차권등기명령(보증금을 주지 않아서 소송 이력이 있는 것)이 있으면 주의
9. 계약 후 집주인이 바뀔거라고, 특약에 기재하면 향후 임차인이 불리함.
향후 무능력자에게 소유권 이전후 임대인 변경됨을 고지했다는 이유로 기존 집주인은 보증금 반환 의무를 회피할 수 있음
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소연신
몇가지 첨언을 한다면,
1. 보증금 + 근저당이 70%를 넘지 않아야 된다.
일반적으로 맞는 이야기 이지만, 지역에 따라 또는 물건의 종류에 따라 그렇게 하면 전세 물건이 없는 경우도 있습니다.
특히 2억 이하 전세의 경우 국책 전세 대출 상품이 집중되어 있어 전세 수요가 과하게 많습니다.
그래서 매매가에 근접하거나 사실상 매매가 보다 높은 전세가 엄연히 존재 하는 것이 현실입니다.
초과 수요로 인한 전세 가격상승에 대한 시장반응의 결과이니 집주인이나 중개사를 욕할 수도 없습니다.
이런 경우에는 전세보증보험 가입을 통해 최대한 위험을 햇지 하시는 수 밖에 없습니다.
전세 1 - 2억에 매매가의 70% 언더라면 재개발 기대 지역의 썩빌은 가능합니다.
9. 집주인이 바뀔꺼라는 특약과 상관없이 집주인은 언제든 바뀔 수 있습니다.
집주인이 집을 매매하는데 임차인의 동의는 필요 없습니다.
반대로, 임차기간 동안 임대인은 소유권 이전을 하지 못한다라는 특약을 넣는다면...
그런 임대인 구하기 쉽지는 않을 것 입니다.
참고하겠습니다 감사합니다!! 매물 찾아보다보니 정말 매매가랑 전세가 차이가 없거나 오히려 전세가 높기도 하더라고요ㅠㅠ
매매가보다 전세가 높으면 깡통전세 위험도 있고, 전세보증보험 가입도 안될 수 있다고 해서 되도록 피하려고 했는데 어렵네요...😭