PIR 지수로 버블 크기 비교.2

식량보다는 가격 탄력성이 높고 

저가의 대체 상품이 꽤나 있기에 

단번에 영원히 상승할 수는 없습니다

소득 >> 소비로 저축의 주체인 가계가 

주요 구매층이므로 시계열이 15년이 넘어간다면

Price Income Ratio는 전고점과

버블의 크기를 비교하는 수단이 될 수는 있습니다. 

이런 종류는 통계를 집계하는 방법에 따라 

수치는 변화하기 마련이므로 

동일 기관의 데이터 시계열을 쫓는게 그나마 합리적입니다. 

개인적으로 수도권 아파트는 상위 40% 가계의 PIR 

9 내외에서는 버블이 아니라고 생각하며 

이 통계는 모든 종류의 주택에 대해서 합쳐서 나온 것이므로 

아파트 뿐 아니라 빌라나 하위 주택에 대한 데이터도 포함됩니다. 

빌라도 포함되나 최하위 0% 가계까지 포함한 평균 소득입니다. 

 * '지역별 PIR 및 LIR'은 공사가 금융기관으로부터 양수한 자산(보금자리론 및 내집마련 디딤돌대출)을 기초로 산출되는 통계이며 국토교통부(국토연구원)의 주거실태조사, 한국부동산원의 주택가격동향조사에서 전국을 대상으로 조사하여 공표하는 PIR과는 차이가 있으므로 자료 이용에 유의바람

아무튼 데이터는 

이 데이터에서 

서울의 pir 전고점은 2011의 7.92이며 현 최고점은 8.65 입니다. 

경기는 2011의 6.59이며 현 최고점은 7.54 입니다. 

인천은 2011의 6.43이며 현 최고점은 7.11 입니다. 

반대로 2011 이후 pir의 최저점은 2015년의 6.7

경기는 2015년의 5.43

인천은 2014와 2019년의 5.4 입니다. 

즉 인플레를 헷지하면 부동산의 가격이 탄력적으로 변동하는 것은 

서울에서는 기껏해야 22.5% 내외이며 

경기에서는 28%

인천에서는 24.1% 입니다. 

내집마련 실거주 1채는 진리라는 것이 

역사적 전고점에 초대형평수 사치재로 구매하지만 않는다면 

명목 가격이 아닌 인플레이션을 헷지한 

가격 변동은 22~28%에 불과합니다. 

아 물론 갭투자의 경우는 갭의 크기 변화는 수도권이라도 

80~35%까지도 있으므로 다주택 투자자 고수분들은 

워낙 고수시니 알아서 각자도생.