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고 하는데, 원리금을 낼 여력이 없는 한계차주들의 집이 보통 어떤 패턴으로 경매에 나오는지 한번 생각을 해 봅시다.
대부분의 한계차주들은 다중채무자입니다. 즉, 주담대 하나만 있는게 아니라 여러 금융회사들에게서 여러건의 대출을 받고있단 얘기입니다.
대출을 받아서 생활을 하다가 모자라면 또 대출받아서 생활하고 그러다 한계치에 오면 만세를 부르죠. 만세를 부르기까지 보통 아래 단계를 따라갑니다.
1) 부분연체단계
근데 대부분의 사람들이 모든 채무에 대해 원리금을 일절 안갚는 것은 아닙니다.
무슨말이냐면, 내가 내야할 원리금이 매달 신용대출 30만원, 오토론 50만원, 주담대 100만원인데, 내가 이번달 원리금상환에 쓸 수 있는돈이 120만원이라
한다면, 우선 주담대 100만원부터 갚고, 그다음 오토론 20만원을 갚습니다. 결국 이번달에 신용대출 30만원과, 오토론 30만원을 연체를 하는것이죠.
곧죽어도 주담대는 우선적으로 갚습니다. 왜냐구요? 집 뺏기는것에 대한 저항은 여러분이 생각하시는것보다 훨씬 큽니다. 심지어 예시로든 120만원이 아니라 80
만원밖에 없다해도, 어떻게든 20만원을 지인에게 빌리든 뭐든해서 연체하지 않으려 애씁니다.
경험상 저렇게 상환하는 사람들의 비율이 100명중에 99.98명 정도 된다 보시면 됩니다.
망해버려서 정신을 놓은 0.02명의 사람들이 가끔 있긴 합니다.
2) 개인회생/신용회복 단계
드디어 여러분들이 아기다리고기다리시던 만세를 부르는 시점이 옵니다. 부분연체를 지속지속하다보면 채권추심이 들어오고, 그뒤에 NPL채권으로 분류되어
신용정보사들에게 채권이 매각되고, 이제 신용정보사에서 찾아옵니다. 도저히 돈을 낼 방법이 없습니다.
혀깨물고 콱 뒤져버릴까요? 그렇지 않습니다. 어떻게든 살아야죠.
개인회생이나 신용회복 전문 법무사/변호사를 찾아가 상담합니다. 대부분 개인회생을 신청합니다.
근데 개인회생이란 무엇이냐? 간단하게 얘기해서, 지금 너의 채무가 얼마든, 법원과 채권자회의 결과에 따라 수입에서 최소생활비를 뺀 일정금액을 일정기간동
안 내면 너의 빚을 다 갚은걸로 해주겠다. 는 아주 좋은(?) 제도 입니다.
근데 문제가 있습니다. 개인회생은 무담보대출만이 대상입니다. 근데 주담대가 있는사람은???
아하! 개인회생을 하면 은행놈들이 차주의 집을 경매로 넘기고 남은 금액에 대해서만 개인회생 하겠구나!!!
라고 생각하겠지만 그렇지 않습니다.
신용대출은 개인회생으로 진행하고, 주담대는 별제권으로 뺍니다. 즉 주담대는 정상적으로 원리금을 납입하고 신용대출만 개인회생으로 진행합니다.
근데 망한놈이 무슨 돈이 있어서 주담대를 정상납입하겠어! 몇개월 못가서 경매를 치겠구나!!
라고 생각하시겠지만 그게 또 꼭 그렇지만은 않습니다.
매달 기백만원씩의돈을 전액 연체하는 사람이라면 확실히 경매를 진행하겠지만, 어떻게든 꾸역꾸역 납입하려는 차주라면 고민을 하게 됩니다.
이걸 경매를 칠것이냐 말것이냐?
이때 은행 채권담당자는 담보여력에 대해 고려합니다. 담보여력이 많으면 많은대로, 적으면 적은대로 또 고민입니다.
담보여력이란 현시점 LTV라 생각하시면 됩니다.
대충 산식은 (선순위 근저당금액 + 기타 선순위권리 침해금액 + 당행대출금액) ÷ 예상낙찰금액 이라 보시면 됩니다.
1) 담보여력이 너무 없는경우는 (LTV가 경매의 실익이 있느냐? 즉 이걸 경매쳐서 남는게 있느냐? 차라리 그냥 냅두고 연체이자라도 꼬박꼬박 받아먹는게 낫나?
2) 담보여력 너무 낭낭한데, 차주도 어떻게든 꾸역꾸역 돈을 절실히 갚고있는데 이걸 경매칠 경우 서민의 집을 뺏는 금융마피아놈들이란 비난 및 금감원민원에
시달리지 않을까?(실제로 많이 시달립니다.)
물론 채권담당팀장/임원의 성향에따라 무지성 경매를 넣는경우가 있을수 있겠지만 보통 저런 고민을 하느라 연체건수 대비 경매건은 그리 많지 않은 편입니다.
뭐.... 그래요. 지금까지 약5년간은 무지성 상승기였기때문에 담보여력이 없는경우라도 경매 안넘겼다 칩시다.
근데 이제 곧 폭!풍!폭!락!이 올거니 담보여력이 더 떨어지기전에 경매를 더 많이 넘기겠죠?
자... 현시점 담보여력을 봅시다.
우선 개인대출부터 봅시다.
20년이전에 풀대출 받아 사신분들 대부분 현재기준 LTV(대출잔액 ÷ 현재 시가)가 30% 언더입니다.
18년 913부터 문재인 대통령님! 김현미 장관님의 워낙 강려크한 가계부채 안정화 대책으로 LTV를 쪼아댔기 때문이죠.
자 그럼 원하시는대로 폭락을 했다 가정해봅시다. 폭락이면 얼만큼 떨어져야 할까요? 저는 매우매우매우매우 강력크하게 떨어지면 30%라 봅니다.
그럼 LTV는 몇프로가 될까요? 30% → 42.8%로 무려 12.8%가 상승합니다. 담보여력이 42.8%가 되니 경매를 칠까요?????
뭐 판단은 각자 알아서 하셔야겠지만 전 아니라봅니다. 그럼 개인대출은 패스
문제는 사업자대출입니다.
사업자는 보통 은행은 6~70%선, 보험 캐피탈 저축은행은 8~90%선까지 대출 해줍니다.
90%해주는곳은 그리 많지 않으니 80%정도라고 봅시다. 사업자대출은 보통 구매자금이 아니기때문에 지속적으로 받는 경향이 있어
한계차주들은 현시세 기준 LTV의 80%는 다 채웠다 보심 됩니다.
이상황에서 30% 퐁락하면? LTV는 80% → 114%로 급증하네요. 이런건 무조건 경매 쳐야겠네요. 방법이 없읍니다.
지난 글들에서 꾸준히 얘기했던, '금융 대란이 터지면 시작은 자영업자로부터 일 것이다'고 했던게 이런 맥락입니다.
뭐 어쨌든 글이 매우 길었는데 간단히 3줄 결론은
1) 한계차주라도 왠만하면 주담대부터 갚는다.
2) 개인회생 하더라도 주담대는 별제권으로 빼서 경매가는일이 드물다
3) 개인주담대는 퐁락(30%)해도 담보여력 충분해서 괜찮을거고 사업자 주담대는 문제가 될 소지가 있다.
끝~
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