매도시기가 아닌데 매도하나 했네요..ㅎㅎ35

흠..구입가가 분양권3.8억 500만피주고 사셨다고해서..거기에 양도세 6400내셨다고해서 그럼 총 나간돈이 4억4천9백인거같아서 이런계산인데 제계산이 아닌가..여쭤본거예요

@파아1여기까지 

6400은 취등록세가 아니고 양도세입니다

취등록세는 몇백냈는데 이미 오래전이고 해서 그냥 구입가에는 더하지 않았습니다. 그리고 취등록세는 매도시 필요비용으로 세감면들어가는 항목으로 알고 있습니다

@파아1여기까지 

취등록세 6400이 말이 되나요...

@대출없는다주택 

양도세로 변경했습니다

@chocomilk 

매입가 3.85억 매도가 7억 이면 3.15억 오른건데 양도세 0.64억 빼면 순 수익이 2.51억이 맞죠

3.85억짜리 살때 본인 돈 0.6억 들어갔고 전세금 2.65억 받았으면 0.6억은 대출인가요?

@lljmm 음 그 0.6억은 본문에도 있듯이 다른 물건의 임대보증금을 당겨온겁니다. 그 보증금 부채를 현 물건지에서 차감을 할지 보증금 물건매도시 반영할지는 각 개인이 선택하면 되는 부분인듯 하고 저는 현 매도 물건의 순 현금투입분에 대한 수익률 계산이라 좀 오해가 발생하는듯 합니다. 참고 부탁드립니다.

@chocomilk 그렇게 계산하면 3.85억에 사서 3.85억에 그대로 팔아도 0.6억 수익이 났다는 계산인데 그게 맞나요?

@lljmm 

음 저는 상가 수익률 계산을 이렇게 배웠습니다

30억 상가를 1억현금으로 구매시

예로

25억대출 7%이자

4억 보증금인경우

월세수익 1500인경우

수익률 계산은 

25억*0.07 = 1.75억

임대수익 1500*12= 1.8억

수익은 5백만인경우

이 건물의 수익률은 500/1억 = 0.05 즉 5%짜리 건물이라고 배웠습니다.

여기도 동일하게 임대보증금은 수익률에 반영하지 않습니다.

아파트와 상가의 수익률의 기준자체가  다르지만 제가 말씀 드린건 순수 현금투입에 대한 수익률인거고 0.6억은 결국 부채로 남아 있을테니 다음 물건 매도시 해당 부채반영이 되던가 하는 거겠죠. 0.6억이 물건의 매도와 동시에 부채상환을 해야하는 항목이라면 당연히 비용에 추가해야하지만 해당 부채는 아직 상환이 확장된건 아니어서 제외하고 계산이 되었습니다. 해당 부채가 그렇다고 원리금이 발생하는 상품도 아니니까요. 수익률은 본인이 생각하시는 방향으로 끌고 가시면 됩니다. 저는 저 0.6억은 다른 월세 수익으로 계속 상각을 하고 있고 본문의 물건도 전세외 월세수익도 있었으나 그 월세는 수익에 반영하지 않았습니다. 이유는 제 투자가 임대차투자 수익이 목표가 아니라 매도차익에 따른 투자라 그런 수익비용을 정리하고 있으니 그렇게 봐주시면 좋을듯 합니다