[펌글 삼토시] 서울 주요 20개 단지 평균 실거래가 추이로 본 현재 상황 판단1

현재 서울 부동산 장세가 하락장인지 아닌지에 대해 많은 의견들이 오가고 있습니다.

하락장이 아니라는 주장은 여전히 신고가가 나오는 단지들이 있고 KB부동산과 한국부동산원의 매매지수가 하락하지 않았다는 것에 그 근거를 두는 것으로 보이며, 하락장이라는 주장은 거래 자체가 워낙 감소한데다 하락 실거래가도 많다는 것에 그 근거를 둔 것으로 보입니다.

실제 KB부동산 데이터를 애용하는 입장에서 아직 서울의 매매지수가 소폭이나마 상승을 그리고 있다는 판단이나, KB의 경우 공인중개사가 시세를 입력하는 방식이라 상승장 반영은 빠르나 하락장 반영은 더디다는 의견들도 많았기에 실제 상황에 대해 알아봤습니다.

제가 착안한 것은 서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20을 추출해서 이 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 2021년 1분기부터 2022년 2분기까지 뽑아보는 것이었습니다. 아무래도 세대수가 많은 대형 단지들이 시세를 리드한다는 사실에는 별다른 이견이 없으실 거라고 생각했고, 개별 단지마다의 사정은 있겠으나 20개 대형 단지의 실거래가를 추출해보면 트렌드를 알아보기에 모수로서 충분하다고 생각했습니다.

결과는 다음과 같았습니다.

※ PC상으로는 표가 잘 보이시겠지만 모바일상으로는 화면이 다 나타나지 않을 수 있으니 이 경우 화면을 오른 쪽으로 옮겨가면서 봐주시기 바랍니다.

※ 평균 실거래가 단위는 천만원입니다. (전용면적 84㎡ 기준)

※ 빈 칸은 거래가 없어서 평균 실거래가도 없었다는 의미입니다.

※ 해당 분기에서 '이상 거래가'는 배제했습니다. '이상 거래가' 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았습니다. '직거래'도 제외했습니다.

※ 미성미륭삼호3차는 미성미륭 50㎡ 기준으로 했습니다.

※ 중계그린은 59㎡ 기준으로 했습니다.

단지마다 여러 사정이 있겠지만 모수가 20개 단지다보니 대체적인 방향성은 나와있다고 생각됩니다. 올해 들어 평균 실거래가가 작년에 비해 맥을 못 추고 있는 것은 사실인 듯 합니다.

눈에 띄는 것은 20개 단지 대부분의 올해 2분기 평균 실거래가가 작년 2분기와 3분기 평균 실거래가 사이에 포진해있다는 것입니다. 즉, 작년 하반기 상승폭을 반납했다는 의미입니다.

단, 4개 단지(남산타운, 은마, 고덕아르테온, 잠실주공5단지)의 올해 2분기 평균 실거래가는 다른 단지들에 비해 상대적으로 강세를 띄었는데요, 각각 중구, 강남구, 강동구, 송파구에 위치한 단지라는데 착안하여 세대수 Top 20 단지에는 끼지 못했지만 서초구와 강남구의 대단지 평균 실거래가 추이도 알아봤습니다.

위 4개 단지는 서초구와 강남구에서 어느 정도 규모가 되는 단지들인데요, 보시면 역시 세대수 Top 20 단지들에 비해 올해도 실거래가가 강세인 점이 확인됩니다. 즉, 이 단지들은 작년 하반기 상승폭을 반납했기는 커녕, 아직도 상승 상황이라는 것입니다.

이러한 평균 실거래가 추이들을 종합해보면, ① 전반적인 실거래가는 하락 추세이다 ② 그러나 그 안에서도 서초구/강남구 단지들은 상대적인 강세를 띄고 있다, 이렇게 두 가지로 요약되는거 같습니다.

요(要)는 이러한 하락이 일시적인 것인지, 아니면 하락장으로 진입한 것인지를 판단할 필요가 있는데요. 2023년 전후를 이번 상승장의 정점으로 생각해왔던 제 입장에서도 현 상황에 대한 정의가 필요한거 같습니다. 이번달 중에 이와 관련해서 저도 의견을 드려볼 수 있도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.