전세,,리스크 관리가 필요한 시점입니다.12

집가격 하락 리스크도 한가지 이지만 제가 말씀 드리고 싶은건, 우리나라 부동산 시장이 전세라는 제도로인해 매우 레버리지가 큰 시장이라는 점입니다. 레버리지가 큰 시장에서 마진콜이 발생할 경우 그 크기는 매우 크기 때문에 리스크 관리가 필요하다고 말씀 드리는거고요. 또한 지금의 상황은 영끌매매가 일반화되어 더더욱 레버리지가 커져있는 상황이죠. 그 레버리지에 대한 수익은 집주인이 가져가고 리스크는 세입자가 가져갈수 있는점이 조심해야 할 점이죠

@이이야이우 내말이 그겁니다.
애초에 전세의 원리가 그 리스크 상황을 상호가 동의 해야 만들어지는 제도거든요.
근데 그걸 생각 안하고 전세가 마치 싸게 안정적인 거주권을 그냥 가질 수 있는것 인냥 생각 하는게 잘못된 거란겁니다.
세입자가 피해자냐 ? 아니면 공범이냐 ?
제도의 원리상으로는 공범인데.. 사람들은 자신들이 공범이라는 인식을 하지 않고 전세를 아무생각 없이 원하는게 아이러니죠.
금융으로 따지면 전세는 일종의 대여금 입니다. 통계에 잡히지 않는 사금융인거죠. 임차인이 임대인에게 전세금을 빌려주고 그 댓가로 전세담보 대상인 부동산을 사용 수익하는 제도인 겁니다.
그런데 대여금이 전혀 안때일꺼라 생각 하면 안되죠.
담보물의 가치가 현저하게 떨어지면 대여금 반환에 언제든지 문제가 생길 수 있어요. 
기본적으로 돈을 빌려줄때 담보물의 가치가 내릴꺼라고 생각하는데 빌려주면 안되잖아요 ?
근데 희한하게 전세는 사람들이 담보물의 가치가 떨어질꺼라고 생각 하고는 더 빌려주려고 하는 거랑 같아요.
말도 안되는 상황인거죠.

@우산리두바쿠 

제가 정확히 법을 이해하고 있지는 않지만;; 엄밀히 법적으로는 전세금은 담보물의 가치와 무관하게 집주인에게 돌려받을수 있는것 아닌가요? 단지 그 과정이 복잡하고 힘들어서 결국 돈을 떼이게 되는것 아닌가요? 그니깐 공범이 아니고 집주인이 사기꾼인거죠. 이건 저도 잘몰라서 확실하지 않네요ㅎㅎ

@이이야이우 법으로야 보든 대여금은 담보물의 가치와 무관하게 돌려 받을 수 있죠.
내가 집담보로 은행 대출을 받았는데 집값이 저당금액보다 낮아 졌다고 대출금이 사라지나요 ?
그런건 아니죠.
근데..  담보 없는 대여금을 회수 하는게 얼마나 힘들고.. 사실상 불가능에 가깝다는건 실제로 격어 보시면 압니다.
법원에서 아무리 채권이 존재 한다는 판결이 나오고 돌려주라는 판결이 나오면 뭐합니까.. 안주면 못받는건데..
사람들은 쉽게 사기로 걸면 되지 않냐 하는데..
사기라는게 애초에 돌려줄 의사가 없었다는게 증명되야 하는데 이게 사실상 불가능 하죠.
대출금 못값았다고 다 사기로 걸리면.. 그것도 문제잖아요 ?
현실과 법은 다릅니다.

@이이야이우 

이런글 나오면 제가 여러번 얘기하는데

전세제도의 가장큰 폐악은 아묻따 전세대출입니다.

전세입자중에 자기돈 100%로 전세보증금 내는사람 얼마 없을걸요? 

정부에서 신용도 상관없이 전세자금이면 묻지도 따지지도 않고 80%까지 대출해주는데 이거 진짜 문제에요.

심지어 LTV니 DSR이니 규제도 하나 안받음.

이거만 없어져도 전세90%는 사라짐

@+_익명_+  저도 이 부분이 최악이라고 샐각합니다. 

대한민국 부동산은 일본이랑 다르다고 말하는데, 맞는 말이죠.

정부에서 사금융에 쓰라고 돈을 대주니, 이면의 현실은 일본 버블보다 더 심각한 레버리지가 숨어있을 수 있죠. 그것도 거주용 주택에 말입니다.

@+_익명_+ 맞아요.
엄밀하게 말하면 사인간의 사금융을 하라고 나라에서 묻지도 따지지도 말고 제도권에서 대출해주라는게 전세대출이죠.