[펌글 삼토시]'22년 8월 서울 아파트 시장 정리 (KB지수 기준 41개월만에 하락 전환한 서울)4

8월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다. 즉, 여기서 말하는 8월 시세 증감률은 7월 중순부터 8월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 8월 거래량의 정확한 수치는 9월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

8월 서울 아파트 매매 시세 증감률 -0.15%.

8월 서울 아파트 매매 시세 증감률은 마이너스 전환될 것으로 보인다고 지난 달에 말씀드린 바 있는데 하락세가 지수에 반영이 되었습니다. KB부동산 통계가 공인중개사 분들이 시세를 입력하는 방식을 취하고 있어 상승장 반영은 빠른 반면, 하락장 반영은 느린 측면이 있다고도 말씀드렸는데 이번에도 반영이 늦은 측면이 있네요.

"8월"이 가지는 의미는 사실 작지 않았습니다. 많은 언론과 전문가들이 올해 8월이 되면 임대차3법 시행에 따른 계약갱신청구권 만료가 시작되면서 전세값이 폭등할 것이라는 의견들이 많았기 때문입니다. 심지어 올해 서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적기에 올해 전세값 폭등은 기정사실처럼 회자되었고 다시 매매값을 밀어올릴 중요한 요소로 여겨졌습니다.

일전에 계약갱신청구권 시행에 따른 전세 유통 매물 감소로 전세값이 폭등하는 메커니즘을 이야기한 적이 있는데요, 호향기님이 이야기해주신 내용입니다. 다시 말씀드리자면, 전세집이 10채가 있고 전세 수요가 12가구가 있다면 전세 경쟁률은 1.2대1이 되고 전세가는 이 경쟁률에 기반하여 형성됩니다. 그런데 전세집 10채에 거주중인 10가구 중 8가구가 계약갱신청구권을 사용한다고 가정하면 남은 전세집은 2채가 되고 남은 전세 수요는 4가구가 되므로 전세 경쟁률이 2대1로 늘어나면서 전세가가 폭등하는 원리입니다.

그것이 2020년 하반기 입주 물량이 많았음에도 서울 아파트 전세가가 폭등한 원리인데요, 그런데 임대차3법이 시행되고 2년이 지나는 2022년 8월 이후는 계약갱신청구권을 사용한 매물들이 다시 시장에 풀리면서 위와 같은 가정을 대입하면 전세 경쟁률이 2대1에서 다시 1.2대1로 회귀하게 됩니다. 즉, 임대차3법으로 오버슈팅된 전세가가 다시 펀더멘탈로 회귀할 여지가 생기는 셈이죠.

많은 언론과 전문가들이 예고한 8월 전세대란이 실제로 일어나지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다.

금리 인상 때문에 세입자들이 전세 매물보다 월세ㆍ반전세 매물을 선호해서 전세 대란이 일어나지 않는다는 지적들도 많이 해주셨는데 아실 앱을 보시면 서울의 전세와 월세 매물 모두 계속 증가중인 것이 확인됩니다.

이러한 매물 증가 영향으로 8월 서울 아파트 전세 시세 증감률도 -0.14%로 하락했습니다.

역대 최대를 갱신한 주택구입부담지수와 2021년에 급등한 갭투자 비율로 볼 때 매매가가 전세가에 기대는 부분이 컸다고 볼 수 있는데 8월에 오히려 전세가가 하락했다는 사실은 여전히 매매가의 반등 포인트를 잡기 어렵다는 의미도 되겠습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다. 모든 분위의 아파트 매매가가 전월 대비 하락한 것은 2019년 3월 이래 3년반 만의 일입니다.

올해 들어 최상위 아파트(5분위)와 최하위 아파트(1분위)만 상승해왔고 나머지 중간 가격대 아파트들이 하락하는 독특한 양극화의 모습을 보여왔는데요, 8월은 나홀로 상승을 구가해온 5분위(상위 0~20%)와 1분위(상위 80~100%) 아파트도 하락하여 시장이 하락으로 향하고 있는 단면을 보여주고 있습니다. 전세가도 하락하고 있기 때문에 이러한 추세는 9월에도 이어질 것으로 예상됩니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 8월 54.7%로 동일 수준을 유지중입니다.

2022년 8월 54.7%라는 전세가율은 과거와 비교하면 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다만 전세자금대출이 활성화되기 전의 시기와 동일선상의 비교는 어렵다고 볼 때, 현재의 전세가율은 매매가를 본격적으로 하락장으로 인도하기에도 매매가를 상승시키기에도 애매한 수준으로 판단됩니다. (과거 사례로 볼 때, 매매가를 하락장으로 인도할 전세가율은 50% 이하, 매매가를 상승장으로 인도할 전세가율은 60% 이상으로 판하고 있습니다.) 8월은 매매가와 전세가가 같은 비율로 하락하여 전세가율 자체는 전월과 동일한 수준을 유지하고 있는데 향후 전세가율의 향방이 무척이나 중요합니다..

초거대 태풍이 눈앞에 다가오고 있습니다. 부디 피해가 없으시길 바라면서 생업에도 지장이 없으시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

[출처] '22년 8월 서울 아파트 시장 정리 (KB지수 기준 41개월만에 하락 전환한 서울) (부동산 스터디') | 작성자 samtoshi