현재 조정지역 해제되어도 반등하기 어려운 근거25
- 마틴DB
- 등록일 2022-09-28 00:03
- 조회수 4258
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파워링크 
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이놀도
08년부터 2012년까지 대세하락기도 경험했습니다만
당시에는 강남 최상급지에서 마포 등 서울 중급지 이하 의정부 인천 동구 등 최하급지까지 고점대비 -30% 정도에서 하방지지선이 형성되었습니다.
-50% 선의 폭락은 수지 대형평수 송도 대형평수 평촌의 대형평수 등 극히 일부였습니다. 서민이 지지고 볶고 사는 그저그런 아파트 기준으로 이미 30%하락을 다 보고 있는데 단기 시장 전망이 어둡다면 새벽이 다가오기 전에 임장과 공부를 더 많이 하여 기회를 잡으라고 하시는 편이 좋치 않을까 합니다. 기회는 가까워 지면 찰라의 순간에 지나쳐 버리는데 고수 빼고 누가 잡나요.. 저같은 부린이는 그냥 넋 놓고 망합니다. ㅠㅠ
다만 이번 겨울은 사상 초유의 핵겨울이 될 가능성이 높다는 점은 깊이 공감합니다. |
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 마틴DB
제가 관찰한 상황을 간추려 요약하자면 "신규공급물량에 대한 전세가 하락 민감도가 올라간 상황."이라고 말할 수 있을 것 같네요.
전세가 하락을 크리티컬하게 유발하는 트리거 역할을 신규 공급이 하고 있다고 생각하고 있어요.
따라서, 최근 급격한 금리인상과 더불어 공급이 있는 지역과 아직 공급이 없었던 지역의 차이가 있는 것 같습니다. 현재 전세가가 견고한 지역은 금리인상 이후 아직까지 그렇다할 의미있는 신규 공급이 없는 지역일 가능성이 높습니다.
서울은 공급물량이 적어 구별로 공급이 거의없는 지역이 있어서, 이런 곳은 공급이 있는 지역구 대비해서 상대적으로 잘 버티고 있다고 생각하고 있습니다.
즉, 자극을 줄만한 신규 공급이라는 트리거 발생 여부가 중요하지 않나 생각합니다. 앞으로 신규 공급이 순차적으로 진행되면서, 트리거가 당겨지는 지역이 하나둘 늘어날수록 현저한 하락을 보이는 지역이 늘어날 것이라 생각하네요. |
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dsdsd
금리때문에 힘들죠. 미국 0.75 두번이면 4.75프로 내년 6프로 가까이 올리면 우리는 6프로 넘는다 라는건데 그것도 내년 초라는 게 더무섭. 내년 내내 0.25올리면 진짜 헬입니다. 주담대는 10프로 넘게 찍게되면 미분양 뿐아니라 답이없는 특히 서울 수도권 9억이상은 대출 4억받으면 이자년 4천만원 연봉 6천날리는겁니다. 게다가 지속적으로 떨어진다는 분위기 팽배하면 더 못사죠. 어지간한 집안은 저금리 못버텨요. 게다가 반포 개포 이제 물량터지면 전세 박살이죠. 그다음에 내년초 둔주 나오면 그 다음해 또1.3만 세대 입주 |
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[* 비회원 *]
근데 주담대 10% 나오면 자영업자 대출은 그보다 더 높단얘긴데 그냥 다같이 죽는거 아닌가요?
전 그러면 부동산이고 나발이고 곱버스 풀매수하는게 맞는것같은데 |
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토왕성폭포
글내용과 생각이 다른점이 있어 댓글달아봅니다..
1. 아파텔은 부동산 극호황기에도 역세권 입지좋은곳 외에는 분양이 힘들었음 그때야 생숙도 비싼가격에 팔리니까 상대적으로 아파텔이 좋아보였던것 다주택자가 아무리 호구라지만 이시기에 아파텔을??
2. 전세가 피크찍고 하락은 인정하는 부분 그런데 임대3법 이전가격의 전세가격으로 회귀하는지는 아직은 모르겠음 혹시 대단지 신규전세물건이나 임사자물건을 착각한건지.. 그리고 기준금리 상승하면 전세대출금리도 오르고 전월세전환율도 오르고 다같이 안좋아짐..
3. 지금도 다주택자 투자 가능함 단지 규제및 고금리로 세후 수익률을 올리기 거의 불가능 하기에 투자안하는것 지금 전국 조정지역 해제하고 취득세및 양도세중과 전면 해제하면 정말 다주택자가 매수 안할거라 생각하는지?
4. 심리 인간의 심리는 예측불가능해서 언제가 변곡점일지 알수없음
5. 매수매도 타이밍을 거의 확실하게 알수있는 방법은 단언코 없음.. 가치보다 싸다 생각하면 매수하는것이고 비싸다 생각하면 매도할뿐..
6. 전세가 35~40% ?? 어느 지역이 10억 아파트에 전세가가 4억인지..
" 갑자기 근래에 우-러 전쟁이 종결되는 동시에 FED에서 금리인상 중단을 선언하면 모를까...
그리고 위와 같은 엄청난 변수가 실제로 일어나도 그날 바로 부동산가면 계약 가능한게 바로 부동산의 장점입니다."
> 부동산가면 집주인이 계좌를 줄거 같지 않은데.. 세상관심없는 사람이면 모를까 집주인들도 단톡방이나 기타 채널로 정보확산속도가 빠름..
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동숭동
여러 글에서 투자자들 이야기가 나오는데, 지금 장세의 가장 큰 문제는 실수요자들도 어렵게 만들었다는 것입니다.
그 중심에는 각종 규제가 있고.
가장 와닫는 것이 규제지역 취득세 8%지요. 8%를 피하려면 자신의 집을 먼저 팔아서 무주택으로 만들고 이후 사야 되는, 위험한 일을 할 수밖에 없습니다.
일시적 2주택이면 피할수도 있지만 기한 내에 팔리지 않을수도 있는 리스크를 져야 됩니다. 특히 빌라 등 비인기 부동산에서 실거주하다가 아파트를 구입하려는 경우라면 더욱 그렇지요. 전문 투자자들이 빌라를 실거주용으로 매수했을 리가 없을테니 이런 경우는 100% 실수요겠지요?
8%는 상승 하락 상관 없이 그냥 날아가는 돈이고, 웬만한 직장인 몇년치 실수령 연봉에 맞먹습니다.
ps. 2020년 이맘때 쓴 댓글 중에, 앞으로 오를게 뻔히 보이는 아파트인데 12% 내고는 못하겠어서 그냥 지인들게 추천만 했다는게 있을 것입니다. 상승기에도 부담스러운게 바로 8% 12%이고 그 반대급부로 평소 같으면 '저걸 왜 사?' 할 정도로 완전 관심 밖 지방 촌구석 아파트를 공시1억 이하라고 찾아다니는 장세가 만들어질 정도였습니다. |
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조금 내린곳은 봤지만 심각하다?
금시초문인데...
내년 반포개포 만세대 입주 터지면 흥미로울것같긴 합니다.
제가 보유한 서울 A지역 20년말 ~ 21년초 고점 대비 30% 하락 매물나오고 있고
제가 거주하고 있는 B지역 마찬가지로 고점대비 30% 이상 하락 매물 쌓여있어요.
유망하다고 투자몰렸던 C지역은 고점 대비 반토막 매물 나오고 있으며,
D, E지역 현재 신축 전세가율 35~40% 언론보도와 유튜브 등으로 유명합니다.
전세가가 고점대비 하락인건 임대차3법 영향이 너무 크지않나요?
임대차3법때문에 단기 수급꼬여서 피크찍고 내려왔지만 여전히 임대차3법 발효전보다는 높던데요
혹시 그 이전가격으로 전세가가 돌아간 단지 있으면 알려주시면 감사하겠습니다. 제가 모니터링하는 곳은 다 그때보다 1억씩은 높네요. 그래도 피크보단 1.5억 떨어진거지만.
@마틴DB
대규모 입주장 신축전세가는 이전에도 낮았어요..
설마 신축 kb시세대비 전세가로 계산한
전세가율이 35%니까 전세가 약세라는 논리인가요?