장위, 중화 분양건이 흐름을 파악하기에는 좋을것 같네요30
- 랄라라랄라라
- 등록일 2022-10-07 13:53
- 조회수 3108
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파워링크 
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Snowrabbit
저도 더 두곳 청약결과가 너무 궁금합니다. 장위, 중화를 10억주고 사려고 현금들고 그동안 존버한 무주택자분들이 얼마나될지..
느낌상 84보다 59 경쟁률이 더 높을 것 같습니다.
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 잠룡승천
음. 저는 위에 두분이랑 생각이 조금 다른데요,
우선 중랑구 신축인 사가정센트럴아이파크가 9월에 국평 13억이 찍혔습니다.
이에 중화동에 신축이고, 국평이 9억언더로만 나온다면, 전 박터질거라 생각합니다. |
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랄라라랄라라
분양가는 아직 예상으로 알고 있습니다. 제가 청약 정책은 잘 모르는데 대출이 9억까지라면 확장비 포함 9억이하면 확실히 인기있을수 있겠네요. 시장의 반응이 궁금하긴합니다. 84이하 수요자는 추첨이 없으므로 어차피 일반 매매 수요자가 아닌데(대부분청약만 원하는 수요자로 추정)이사람들이 판단하기에 이 가격이 메리트가 얼마나 있는지에 대한것입니다. 미리 말씀 드리면 저는 위의 기재한곳 및 사가정 보유자가 아닙니다. 부포에서 물건 비교는 안하려고 했지만 아버지 투자용으로 사가정 입주권 임장 같이 갔었는데 초등학교도 멀고 역으로 걸어가는 사이에 유해술집(일반 술집이 아니라 음 특이한 술집이 3-4개 있더라고요)이 있고 역주변도 술마시는 곳이 상당히 많아서 저녁에 주변이 좀 그랬던것으로 기억합니다(쓰레기가 많다긴 보다는 예전 신천 느낌이 좀 들었습니다) 중화, 사가정은 둘다 초등학교도 거리가 있는것으로 보이고 강남까지 물리적 거리 및 정거장수는 사가정이 가깝지만 역세거리는 중화가 가까워보입니다. 두물건 모두 보유하고 있지 않지만 사가정 13억이면 중화9억이하면 메리트가 상당한건데 시장의 반응이 궁금하네요. |
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페컹
현재 성북구 살고 있고 사가정쪽이나 중랑구 근처 자주 가는데 중화1이나 장위4나 아주 낙후되어있습니다.
한 번 차로 두 곳 둘러보시면 느끼실 거라 생각합니다.
역이랑 좀 거리 있지만 대로변에 위치해 있고 길건너 홈플있는 사가정이 훨씬 좋은 선택이 아닐까 합니다.
지금 고덕 아르테온 14억인데 줄세우기 하면 (아르테온아 미안하다ㅠ)
아르테온 14억 사가정 10억 중화 8억
이 급지 고려한 적당한 가격갭이 아닐까 하네요. 지금 그런데 중화 10억에 나온다??
한 번씩들 중화1 든 장위4 든 주변 보시면 좋을 것 같네요. |
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페컹
@랄라라랄라라
말씀하신 부분 동의합니다.
그런데 청약이나 경매나 전국구로 진행이다 보니 여차하면 호구 잡힐 가능성이 굉장히 큰 부분이 있다보니 환기차원에서 댓글 답니다.
경매를 예로 들면 네이버 호가보다도 높게 그리고 권리분석도 안하고 시세보다 싸다고 샀다가 토해내는 경우가 허다합니다.
특히 청약은 작전도 많이 들어오다보니 요즘 같은 하락장에 그 가격이면 훨씬 좋은 아파트들 구입할 수 있는데 많은 분들이 잘못된 판단할 여지가 굉장히 많다 생각합니다.
암튼 긴말로 가타부타 것보다 꼭꼭 임장 하시고 청약 들어가시길 바라는 마음입니다. |
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동숭동
아주 애매한 시기에 애매한 분양을 합니다.
그런데 시행사, 시공사가 바보가 아닌지라, 다 잘 알아서 하겠지요.
아마 1층 정도에서 선착순이 좀 나올것 같지만 분양은 무난할것 같네요.
그리고 몇몇 댓글에 사가정아이파크가 나와서 어딘가 찾아봤습니다. 그냥 부동산에 대해서 모른다고 스스로 증명들을 하네요.
전형적인 30대 싱글 남자들의 부알못 착오 중 하나가 교통이나 쇼핑 등을 가지고 파악한다는 것이고 그런 이론으로는 왜 은행사거리가 노원역보다 비싼지 절대 알 수 없지요. 같은 동네 붙어있는 단지에서 초등학교와 붙어있냐, 2차선 도로를 건너느냐, 4차선 도로를 건너느냐 가지고 수천만 수억 차이나는 것을 절대 30대 싱글 남자들이 이해할수 없지요. 더 심한 경우 같은 초품아 단지에서, 초등학교 바로 옆에, 자기 애가 학교까지 걸어가는 전 과정을 집에서 볼 수 있는가 가지고 프리미엄이 붙을 정도라는 것은 이해가 안되겠지요?
ps. 동북지역이면 웬만한 동네는 손바닥보듯 훤히 아는데, 사가정아이파크가 어딘지 찾아봤다는 것은 그동안 관심 밖이였다는 이야기지요. 어딘지 찾아보니까 오래전 까르푸 갈 때 들렀던 동네네요. 개인적으로는 용마터널 만들고 왜 그런식으로 일반도로에 직결했는지가 이해가 안 되는 곳이죠. 병목+혼잡까지. 지하로 더 진행해서 동부간선과 바로 입체교차 할 줄 알았는데.....
ps2. 언제 한번 시간 되면 17년전 장위뉴타운에서 이른바 "줍줍" 했던 썰을 풀어보죠. 2.5억에 줍줍에, 줍줍 경쟁율 1.4:1에, 안전마진 최소 5천. 세대주만 가능해서 알면서도 못하고 친척들에게 강추, 등 떠밀면서 저거 넣어라 했었고, 계약현장까지 같이 갔었지요. 17년이 지난 지금 매매가가 9억입니다. |
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이놀도
남대문중학교의 학력이 서울시내에서 상당히 하위권이라는 것을 30초 20후반 남자들은 잘 모르죠. 인천 유명한 구도심 남구 중구 동구 보다도 학력 수준 잘 안 나올 수도 있을 겁니다. CBD 거리순 줄서기가 다가 아니라는 것을 ... 다만 장위 뉴타운으로 아파트그라드가 형성되면 학군은 15년 뒤면 조금 달라지려나요
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동숭동
그래서 은행사거리는 항상 맑음이죠.
동북지역 교통만 좋은 곳에 살다가 애들 초등학교 고학년 되면 한참 고민하게 만드는.
참여정부 때니까 꽤 오래전인데, 은행사거리의 입지상 한계가 있을것이라는 것을 생각했습니다. 대안이 생기면 바로 엎어질것이라고요. 그런데 그동안 돌아가는 분위기를 보면 절대 대안이 안생기겠더라고요. 도봉, 노원, 의정부에서 개원한 의사들이 보기에 그들만의 성을 쌓을만한 대안.
그나마 교통이 문제여서, 애들 학교 학원가에서 성장해서 대학 가면 떠나는 동네였는데 이제 경전철이 공사중에, 개통되면 고려대학교 한양대학교까지는 원샷에 가는 노선이라서 해당 대학교 진학하면 그대로 눌러 앉겠지요?
ps. 최초 등기를 30대 시절, 그러니까 20년전 광명시 하안동에서 쳤는데 그때만 해도 소위 CBD, YBD, GBD 접근성으로 볼때 하안주공이 창동주공, 상계주공보다 우월하다고 봤습니다. 게다가 그때만 해도 KTX 등 호재도 많았고, 목동중심축에 상업업무시설들이 들어설 때였으니. 그럼에도 시세가 비슷해서 소위 상대비교법에 따라 저평가라고 보고 들어갔었습니다.
그러나 막상 등기 후, 더 자세하게 동네를 알아보니, 서울 서남부 지역(더 서쪽인 부천 인천 포함)의 학군이 결국 한계라는 것을 깨닫게 되더라고요. 이것은 반대급부로 왜 목동신시가지가 학군우수지인지도 알게 되었고요. (서남부지역의 학군에 만족 못하는 중산층 이상이 한곳에 몰려 자기들만의 성을 쌓은곳이 목동신시가지)
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동숭동
@이놀도 말이 나와서 말이지, 장위뉴타운 최초 조감도 보면 정말 환상적입니다. 개별 구역 재개발로 끝이 아닌, 도로망까지 다 갈아엎는, 이른바 서울 속의 신도시였습니다. 아직도 각종 위키류에는 이 최초 조감도가 아직도 있습니다.
이것을 본 직후, 이제 노원구의 학군은 끝났구나, 판단하고 출구전략을 세울 정도였습니다. 말 그대로 아파트그라드, 그것도 새 아파트로 세우면 어떻게 될 지는 안봐도 비디오니.
다행(?)스럽게도 어떤 서울시장 덕분에 그런 일은 일어나지 않았고 그게 확인된 이후인 2015년부터 노원구 주공아파트 갭투자의 전성기가 시작되었지요. 2015년이면 탄핵정국이 만들어지기도 훨씬 전입니다.
ps. 2015년 노원구 주공, 21평 기준 2.4억선에 갭 3~5천으로 들어갔을텐데, 7억대에 고점 치다가 지금 제법 하락했지만 그래도 매수가격의 2배 정도에서 확실히 가격방어 하고 있습니다. |
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이놀도
@동숭동 현 입시제도하에서 학군지 정시 파이터가 처절하게 손해 보는 것을 알기에 최고 학군지 일반고 진학을 선택지로 강요하는 입시컨설턴트를 쥐어 패버리고 싶어하는 1인 입니다만...
초 중학교는 학군지가 무조건 좋습니다. 그 말인 즉슨 전세가가 빙하기에도 우주방어를 해 줍니다. 학령이 유3초6중3고3 도합 15년 중에서 12년이 좋은 곳이니 말이죠.
고등학교는 학군지 유명 일반고가 아닌 최하위권 비중이 작은 단지 아파트에 유명 학원가 통학권이 제일 좋습니다. 형제자매가 있다면 입시를 위한 전략적 선택이 자녀 1명만 고려할 수는 없으니 학군지에서 15년 이상 거주하게 됩니다. 아 물론 총알이 된다는 전제 하에서요.... |
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동숭동
@이놀도 학군지의 장점은 지금같은 전세 매매 빙하기에 빛을 발휘합니다.
지금 여기 부포에서도 전세 내놓은게 안나간다고 몇몇 글들이 보이는데 학군지의 경우, 가격만 조금 조절하면 전세 내놓은지 일주일만에 나가는 것을 여러 번 보았습니다.
가격만 맞으면 수요는 기다리고 있는 곳과, 가격 상관없이 얼어붙은 곳의 차이입니다. 특히 요즘 학령인구가 줄다보니 교육청에서는 신규 학교 설립에 보수적입니다. 택지개발지구에 학교용지까지 거의 공짜나 다름없는 가격에 제공한다고 해도 유지비용 때문에 학교설립을 거절하는게 현재의 교육청입니다.
그러다 보니 예전에도 글을 썼지만 신축이 아닌 구축을 매수할 때는 반드시 학군지로 해라. 특히 구축이 택지개발지구라면 그 시절의 학교수요를 가지고 학교용지를 만들어서 학교가 많아 접근성이 좋다. 이런 말까지 했었지요.
예로, 1990년대에 5,000세대 정도 택지개발을 한 지역이 있는데, 당시의 수요에 맞게 초등학교를 3개 만들었습니다. 이후 2010년대, 그 옆에 또 5,000세대 정도 택지개발을 했고, 건설사가 합의하에 초등학교 부지를 제공했는데 지역 교육청이 거절했습니다. 학교 과잉이라고.
기존의 5,000세대 택지개발지역에서 학령인구 감소로 초등학교 3개가 과잉인데, 기득권을 없앨 수 없어 유지중이라 신규 5,000세대 택지개발지역에 말 하기를, 걸어서 700m 정도이니 기존의 학교에 같이 다녀라. 이게 교육청의 답이였습니다. |
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페컹
딱히 사가정 아이파크를 올려치는 건 아닙니다.
중화 1 구역에 비해 상대적으로 사가정 아이파크가 모든면에서 넘사벽이라는거지요.
제가 계속 청약하기 전에 임장하시라고 말씀 드리는 이유를 이해하시려면 거리뷰로라도 중화 1구역 한번 보시길 바랍니다.
그리고 왕복 2차선 도로는 어디죠? 이러니까 임장은 못해도 거리뷰로라도 보시길 추천드립니다. 왕복 6차선에 동부간선도로, 동일로 접근성 아주 좋습니다. |
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페컹
@동숭동
네 한 번 꼭 제대로 봐보시길 바랍니다.
바로 코 앞 동부간선도로 타려면 삥 돌아와야하고 주위는 빌라촌에 낙후된 걸 느끼실 거에요.
사실 신경쓰면서 보지 않으면 교통이 어떻고 주변 환경이 어떻고 오래 다녀도 안 보일 수 있습니다.
참고로 주 1회씩 그 동네 왔다갔다 합니다 ㅠ
그리고 중간에 초품아 이야기가 왜 나오는지 모르겠지만 결론은 중화1구역이 10억 들여 들어갈 곳이 아니라는 점 사가정 아이파크가 최고다가 아니라 같은 10억 이면 사가정 아이파크를 간다는 점 입니다.
마지막으로 17년도 줍줍 얘기하시는데 제가 이런 분들 때문에 댓글을 다는겁니다. 2.7억이 9억이 되었다구요? 그럼 지금 10억이 얼마가 될지 예상 하십니까? 과거 로또 청약의 잣대를 지금 거품 청약에 그대로 가져다 대시나요. |
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이사만루
@페컹 왕복 2차선 도로는 사가정 역쪽으로 통해 있는 면목로 입니다. 사가정 아이파크와 직접적으로 연접해 있지는 않고 한블럭 옆입니다. '주변도로'라고 해서 오해의 소지가 있었네요..저희 외삼촌이 그 아파트에 사시고 저희 집도 근처라서 자전거 타고 종종 다닙니다. 면목로가 버스도 다니고 유동인구는 엄청난데 차도와 인도가 구분이 명확하지 않아 아슬아슬하더군요..그래서 재개발이 될 수밖에 없어 보이고 투자자들의 관심이 쏠리고 있는듯 합니다. 재개발이 되면 도로사정도 지금보다 나아지리라 생각됩니다. |
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10살 차이나면 건축비 부분에 대한 감가를 생각하면
감가 만큼만 마진이 있을듯 합니다.
반대로 말하면 비선호 동호수의 경우는
연식에 의한 마진조차도 없으므로
당첨포기가 속출할 가능성도 보이네요.