DSR 2단계와 3단계에 기준과 그에 따른 주담대 차이?

안녕하세요. 부린이입니다.

부산 강서구 에코델타 시티에 있는 이편한세상 청약이 되었습니다.

다만 생활권이 동부산쪽이라 실거주는 못하고 전세나 월세로 끌고 가야되는 상황입니다.

입주까지는 2년 이상 남았으나 입주 6개월전쯤 현재 동부산권에서 살고 있는 전세 갱신을 해야 되서요.

원래는 조정지역이라 비과세 때문에라도 전입신고해야되서 전세빼고 전세금도 밀어넣고 나머지는 주담대 받아서

실거주를 하든지 회사 사택을 들어가서 2년을 공실로 버틸지 고민했었는데 조정지역은 해제되면서 실거주 의무가 

없어져서 최대한 대출받아서 전세나 월세주면서 끌고갈 계획이였고 일단 생애최초라 LTV는 80%라 대충 분양가를

5억이라 잡으면 4억까진 대출이 나오는데 DSR 때문에 고민입니다.

원래는 회사 동료가 이번달 입주하는 아파트에 입주 예정인데 저랑 비슷한 연봉이고 신용대출이 2억이나

있음에도 불구하고 DSR 1단계 적용인건지 아니면 입주자모집 공고가 21년 7월 이전이라 DSR 미적용이라

그런지 최근(9월말) 은행에서 알아보바로는 분양가(거의 5억)까지 주담대가 나온다고 하더군요.

그래서 신용이 2억있음에도 불구하고 주담대 4억 받기로 했고 월세주고 끌고 갈 계획이라길래

저도 그렇게 하면 되겠지... 싶었는데.... 저는 DSR 때문에 그게 힘들것 같아서 머리가 아픕니다.

저도 비슷한 연봉에 위에 직장 동료처럼 신용이 2억정도고 현금이 없어서 주담대 최대 4억정도까지 필요한데 

그게 안되면 전세를 빼고 입주 시 전세금을 넣고 나머지는 주담대 처리하고 결국 그동네로 이사, 애들 전학도

시키든 좁고 안좋더라도 회사 사택으로 들어가든 해야되서 골치가 아프네요..

1. 일단 이 DSR 적용은 아파트 입주자모집공고일 기준으로 하는게 맞는지요? 에코델타 이편한의 경우

입주자모집공고일이 22년 6월 24일이라 DSR 3단계(22년 7월 1일부로 시작)에는 적용되지 않고

DSR 2단계로 알고 있으면 되는게 맞는지요?

2. 만약 DSR 2단계가 맞다면 DSR 계산기는 2단계로 어떻게 돌려봐야 하는지 아시는지요? 부동산계산기나

그런거 들어가보면 현재 DSR 3단계로 계산이 되는것 같은데 2단계로 선택해서 돌려볼 순 없는거 같더라구요.

이전계산기라는게 있는데 이게 DSR 1단계인지 2단계인지 뭔지도 잘 모르겠고... 현재 DSR 계산기(3단계겠죠?)로

계산해보면 기존 신용 2억 중 최소 1억은 상환을 해야지 주담대 4억까진 나오더군요. 혹시 2단계라면 뭔가 좀

다르거나 신용을 덜 상환해도 될런지 그런걸 알아보고 싶어서요.

제일 정확한건 입주할 때 주담대처리 해주는 은행가서 알아봐야 하겠지만 위에서도 말씀드렸듯이

입주는 25년 4월인데 24년 10월에 전세가 만료라 재계약하든 전세금을 빼야할지 결정해야되서요. 

아무생각없이 주담대 4억정도까진 나오겠지~ 하고 지금 사는동네에 전세계약했다가 막상 청약된 아파트

입주할때 주담대가 그만큼 나오지 않으면 돈 마련할 구멍이 없어서 큰일날거 같아서요. 

입주타이밍과 전세만료 시점이 6개월 차이나는지라... 주담대가 얼마나 나올지 그때(전세만료 되는 시점)는

알 수가 없을테니까요..