고점 갭투자의 위험성 211

예전부터 갭투자부터 망하고 제일 위험하다고 수백번 말했던건데 여긴 다들 전세가 안떨어진다고 해서 

그럼 전세가 매매가 뚫고 가겠다고 해도 하도 우겨서 조롱만 당했지만 

벌어지고 있는 현실이니까 다시 되뇌어 드립니다. 

고점이든 고점아니든 매수타임은 상관없습니다 어차피 고점에 다들 못팔고 대부분 가지고 있을테니까요

수익권이라고 좋아할것도 없습니다 고점이 본전이란 생각 들테니까요 고점기준으로 말씀드림

가정1. 

고점 10억짜리 집을 전세 7억에 3억에 신용대출 대출1억과 나머지 본인돈 2억갭으로 샀다고 가정(너그럽게 취득세 중과세는 없다고 가정)

취득하는시점에 취등록세랑 복비 보유기간 재산세로 4천정도 날라감- 현재까지 투입비용 3억 손실 4천만원 시작부터 11프로 손실 안고 가는게임

2년뒤 좋게 잡아 매매가 7.5~8억 전세 5.5억이 돼버림(지금 현실)

1.5억 대출이 나올리 없기때문에 팔아야함

8억도 잘쳐준거긴한데 더 내리면 우울하니까 8억에 판다고 가정 복비도 없다고 가정

손에 쥐는돈 8억중에 전세금 7억 내주고 처음 대출 1억 갚으면 끝남

본인돈 2억 날라가고 5천 빚만남아 2억 5천 확정손실(이자비용+팔때 복비까지 5천은 거래비용으로 손실나옴)

다주택이라면 취득세 더 많아서 2년만에 3억 날라감 돈 날리기 너무 쉽다.

가정2.

그럼 집값이 50프로 올랐을때 얼마를 버느냐

10억에 사서 20억찍고 지금 15억에 팔았다고 했을때(실거주는 당연히 못하고)

1) 양도세 중과유예시 5억에 대해서 1억 8천정도 양도세 납부 기존 거래비용 5천만원 남는돈 2억 7천만원  3억투자해서 2억7천남겼으니 나쁘지않다

2) 양도세 중과시 5억에 대해서 양도세 2억 8천정도 5천만원 더하고 1억7천 남겼으니 이것도 나쁘지않다.

수익실현은 항상옳다. 다만 보유기간이 길수록 이자비용이나 재산세  세금이나 전세연장시 복비등이 더 들어가므로 수익이 낮아질수는 있다. 

양도세 계산시 편의를 위해 취등록세는 뺐으므로 숫자는 조금 더 나올수도 있고

집값급등기에 너무 쉽게 올라서 50프로 오르는게 별거 아닐수는 있지만 그것도 대단한거다.

팔아야 돈인데 어차피 거래량봐도 고점에 판사람들은 극히 일부일것이므로 50프로 오른걸로 계산하는게 낫다.

여유있음 장기로 가야지

장기로 가려면 막연함이 있지 언제 오를지도 모르는데 버텨야하는 불안함 

다주택이라면 이사도 못가는 불편함

중요한건 이런 떡락기에 버틸수 있는 체력이라고 할수 있다.