|
1. 현재 미국 금리인상속도와 강도는 80년대 폴볼커이후 두번째
2. 20년 이전까지는 08년 리먼사태때 외에는 금리와 집값의 상관관계가 뚜렷하지 않았으나
코로나이후 저금리와 집값상승은 상관관계를 보임
물론 정책 + 수요 + 공급 모든 집값구성요소간의 가충치도 고려해야함
리먼사태나 현재 인플레처럼 시스템위기가 붉어질때 금리가 급등하는데
담보대출금리가 임계치 5%를 넘어가면 집값하락에 영향을 줌
( 금리가 집값에 영향을 주는지 매크로위기로 인한 심리위축이 영향을 주는지는 잘 모르겠음)
서울에서 아파트에 거주한다는것 자체가 소득 4분위 이상
가구일텐데 현실과 맞지않는 자료라 생각됨
중위소득자체만 보면 11년부터 21년까지 크게 증가하지 못했음
즉 소득의 양극화를 전혀 고려하지 않은 자료
최근 국토부장관의 중위소득 pir발언과 비슷함
문재인정부때 착공및 인허가는 줄어든게 사실임
(인허가 3년후에 입주물량이 나온다는 사실을 간과하면 안됨 )
21년때 부동산 상승기때 착공을 신나게했으니 23년부터 물량은 증가함이 명백하나..
22년 인플레및 금리인상으로 착공및 인허가는 나락으로 떨어지는중
25년 이후의 대량공급은 매우 힘들어보임
대구는.... 미분양과 함께 입주량이 매우 많아보이고
인천은 24년까지 물량이 많지만 아직 미분양은 매우 적은수준
향후 인천 비규제로 바뀌고 양도세면제도장 찍어주면 물량소화는 무리없지 않을까..
아파트의 거의 절대다수는 9억이하..
무얼 위해서 얼마 되지도 않는 고가 아파트를 때려잡으려 혈안이 되었었는지..
또한 9억이상 아파트는 대략 전체아파트 대비 5%도 안되는거 같은데
서울 아파트 pir 계산할때는 왜 중위소득으로 계산하는걸까?
딱봐도 5분위소득으로 계산해야 현실성이 있을텐데
21년 생숙광풍은 기억에 생생함..
무슨 거북섬인지 어디 분양가보고 놀라 자빠질뻔..
아파트야 떨어져도 그냥 실거주로 존버한다지만
생숙은 실거주도 현행법상 불법인데..
아직은 미분양은 절정기때 비교하면 아무것도 아님
다행히? 레고랜드발 pf사태로 인해 향후 신규착공은 없을테니
이번싸이클에서의 미분양 누적은 통제가능한 범위일걸로 생각됨
물론 수도권기준
인구는 줄지만
30대인구는 28년까지 늘긴 늘어남
물론 결혼안하는 추세라 얼마나 영향이 있을지는..
대략적인 부동산개발 흐름
토지매입에서 입주로 갈수록 리스크는 줄고 pf금리는 낮아짐
부동산개발의 위험은
1. 토지매입무산 위험 ( 지주택이 대표적 )
2. 인허가 불가 위험
3. 시공사 부도및 완공지연 위험 ( 현재 원자재 급등으로 적자사업장 늘어남 )
4. 미분양위험
보이십니까?
pf금리가 대기권돌파중입니다..
당분간 신규 부동산개발은 없다고 보면 맞을겁니다.
그리고 건축비가 내려간다는 분은 누구신지??
집값떨어지는건 맞는데
그렇다고 분양가가 떨어질일은 당분간은 없을겁니다..
공급도 없고 금리는 미쳤고 건축비도 오르는데
대체 누가 손해보고 분양할거라 생각하는지..
증권사 매매수수료 저하로 인한 신시장 개척은 ib로 많이 했는데..
문제는 그중에 상당수가 pf 였다는점
미분양이 나더라도 최소한 시공비는 건질수있고
그렇기에 건설사및 선순위 금융기관은 예전과는 달리 안전한 편입니다.
문제는 시행사는 적자구조로 갈테고 후순위 채권단은 대손충담금 쌓아야죠..
본pf에서는 리스크요소가 상당히 줄어들기에
건설사및 대형금융사는 상대적으로 리스크적음
시행사및 후순위 금융사는 고수익을 거두는만큼 리스크도 큰상황
대형으로 갈수록 서울경기 위주로 안전한 반면
소형으로 갈수록 대구및 지방노출비중이 크네요..
시행사 마진이 통상 15%정도인데
시행사야 당연히 100프로 분양되야 15%마진 남는것이고
( 미분양나서 판촉비써가면서 할인분양하면 마진 녹아내릴테죠 )
시공사는 80%만 분양되면 10%남짓 도급마진 떨어질것이고
금융기관은 순위별로 엑싯 분양율이 다릅니다..
소형증권사일수록 후순위 노출이 큽니다..
리스크 높고 리턴도 높은 상남자의 pf인 브릿지론 자기자본 대비 노출도는..
1등 > 하이투자증권
2등 > bnk
3등 > 다올투자증권( 구 ktb)
4등 > 현대차증권
해당회사 주식투자시 유의 하시길 바랍니다..
매출대비 비중은
1. 한국투자증권
2. 메리츠 증권
신탁은 주로 공사비 대비 택지비가 저렴한 지방사업장에서 주로 실행되었었는데
둔촌주공사태로 잠깐 관심을 받았지만
서울경기권에서 신탁끼고 진행하기에는 보수율이 너무 높은게 단점..
물론 조합장 잘못골라 사업진행 나가리 되는것보다야 훨씬 나은 옵션임에는 틀림없음
특히 cm, pm끼고 진행하면 사업비도 줄고 기간도 줄어들지만..
사업비 1~2% 비례율이 요동치니 쉬운선택은 아닌듯
18년 이전까지는
전문신탁사 한국자산, 한국토지신탁이 양강구도였으나
금융계 신탁사의 약진으로 현재는 점유율 차이가 많이 줄어듬
참고로 한국자산신탁의 대주주는 시행사로 유명한 mdm
연체율 ㄷㄷㄷ 합니다.
다만 보험사 전체자산대비 pf노출도는 작아서 별영향은 없습니다..
돈길, 물길은 못막는다죠?
금리가 오르는 속도대비 전월세전환율은 늦게오르기에 월세로 대거이동합니다
근데 금리가 정점에서 내려온다면?
다시 전세선호가 시작되겠죠?
결론
1. 당분간 부동산 공급없음
2. 재개발 재건축은 주요입지외에는 사업진행 힘들듯
3. 현재 금리레벨은 절대 정상은 아닌데 얼마나 지속가능할지..
기준금리 1%에서 2% 변동은 100% 상승이지만
3%에서 4% 변동은 33%에 불과함
즉 금리가 오를수록 오름폭에 둔감해짐
사람은 적응의 동물이란걸 잊으면안됨
불편한 마스크도 2년간 착용하면 편해지듯..
4. 맞출수없는 매크로 고민하지말고 10년뒤에 어디에 등기칠지 고민해야할 시점
| 
등록안내
등록안내
0
0
동숭동
좋은글 감사합니다