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cpi증가율은 미국과 유로존이 압도적
미국은 코로나지원금을 하늘에 뿌려서이고
유럽은 러우전쟁으로 lng공급 끊기면서 에너지 인플레발생
한국은 에너지가격 상승을
한전과 가스공사가 적자로 몸빵하는지라 안정적인편
10월빅스텝전 9월 자료임을 감안하고..
미국금리인상을 가장 충실하게? 한국이 쫓아가는중
환율방어등 여러가지 이유가있겠지만..
인플레는 대비 금리인상 속도는 한국이 전세계 넘버원!!
가계대출이야 인플레나 경제성장률과 비슷하게 증가하면 문제는 없지만
코로나때 저금리로 인해 급증한점은 향후에 부담이 될것은 자명한 사실
근데 15년~16년 대출증가가 가팔랐던것은 박근혜정부때 빛내서 집사기 캠페인 결과인건가??
통계작성이래 최저 매매거래량 기록중 ㄷㄷㄷ
더뚫고 내려갈지
바닥치고 올라갈지
이정도 거래건수면 국토부도 슬슬 부담될듯
부동산원 자료임에 유의하시고..
17년이후 대세상승장에서 서울및 수도권과 지방의 격차가 뚜렷해짐
임대3법의 위엄은 통계에서도 잘 나타납니다.
전세는 피크치고 내려오는중인데
월세는 큰폭은 아니지만 꾸준히 상승중
기간대비 하락폭의 급격함은 지난하락장과 비교시 역대급입니다
바닥을 치고 올라갈것인지..
아니면 뚫고 바닥에 붙어버릴것인지..
참으로 궁금합니다
아.. 삼토시가 늘 말하던 내용과 비슷한 그래프입니다.
너무 비싸서 더이상 사줄 여력이 없답니다..
주담대 금리보다 전월세전환율이 낮기에 현재 월세선호현상이 심한데..
전월세전환율도 얼마텀을 두고 뒤따라 오를테고..
그럼 다시 전세선호로 돌아설지 궁금합니다..
그러니까 코스피 대비 서울아파트가 급격히 올랐으니 거품이다??
아래 댓글처럼 지수방식이나 시총방식이나 둘다 문제니까
주식에서 서울아파트격인 삼성전자로 단일기업 비교해봅시다
코스피 시총의 상당수를 차지하니 대표성도 충분하고
물적분할이나 지주사 설립으로 인하 왜곡도 그나마 덜하니까..
00년 44조 즈음에서 현재 333조
약 7.5배 상승했습니다.
향후 입주물량 쏟아진다는데..
수도권 기준으로는 잘.. 모르겠습니다..
은행기준으로는 ltv가 대부분 50% 이하이기에 부동산가격하락에도 큰걱정할필요는 없어보이지만..
비은행은 문제가 커보입니다.
절반에가까운 대출이 60%초과입니다.
전체가계대출 1600조중에서 약 360조는 dsr70% 초과로 사실상 원리금 감당이 힘든데
비율로 따지면 22%정도 됩니다.
아마 대부분 자영업자 관련 대출이 아닐지
다중채무자 비율도 22%
dsr70% 초과 비율도 22%
다중채무자의 상당수는 당연히도 dsr70%초과라 생각해도 무방하지 않을지..
코로나2년간 장사를 못하게 틀어막았으니
당연히도 자영업자 대출은 급증했습니다.
다 지난 이야기지만 자영업자에게는
너무나도 가혹한 방역지침이 아니었는지..
주담대는 그간의 대출규제로 상대적으로 건전하기에 연체율이 낮지만
향후 금리인상 여파로 올라가긴 할겁니다..
문제는 신용대출인데..
내년에는 연체관련 뉴스가 자주 오르내릴듯합니다
원래 금리인상기에는 대출금리가 예금금리보다 더빠르게 상승해서
예대마진 스프레드 확대로 은행영업이익이 좋아집니다..
당연히 현재 금리인상속도가 발맞춰 가산금리도 09년이후 두번째인데
현재가산금리가 2.25
평균가산금리는 1.25~1.5
즉 금리인상속도만 둔화되도 가산금리자체는 내려오면서 100bp 금리인하효과는 나옵니다.
처분조건으로 분양받은분들은 지금 신축입주에 상당히 곤란을 겪고있습니다.
현재 급매로 던져지는 매물의 상당수는
1. 처분조건
2. 양도세 비과세
3. 선매수 후매도
결론
1. 하락장은 분명하고 하락의 폭과 속도또한 역대급이다.
2. 금리인상속도와 가산금리또한 역대급이다.
3. 담보대출자체는 생각보다 건전하지만 자영업자및 사업자대출은 리스크가 높아보인다
4. 지난20년간 삼성전자7.5배 상승 , 서울아파트는 4.4배 상승
5. 통계는 사람을 가장속이기 쉬운도구
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예로 내가 20년전에 KT&G를 100만원어치 구매했는데 그 사이 주가가 올라서 200만원이 되었습니다. 그런데 그 사이 엔솔도 상장하고 카카오도 상장해서 코스피 시가총액은 12배 되었습니다.
같은 시기 제가 서울에 집을 한채 샀는데 20년동안 3배 올랐습니다. 그런데 앞쪽과 뒤쪽 옆쪽에 아파트가 생기면서 서울의 주택 수가 4배 되어 아파트 총액이 12배(3 x 4)되었습니다.
그럼 둘 다 총액으로 비교하던가 아니면 주가 & 주택가격지수로 비교하는게 맞지 않을까요?
그리고 아파트는 주식처럼 거래가 많지 않고 매수호가와 매도호가가 차이가 있기때문에 슬리피지 효과가 있어 시총보다는 지수로 보는게 맞는것 같습니다
지수방식으로 계산하면 문제는
1. 물적분할로 인한 지수왜곡 ( 엘지화학 > 엘지엔솔 )
2. 이전상장이나 지수탈락등 편출입으로 인한 시총과 지수와의 괴리
코스피만 놓고 보면 00~21년까지 21년간
지수는 2.5배 증가하는데 그쳤지만
시가총액은 11.7배 증가했습니다.
어차피 지수방식이나 시가총액 방식이나 둘다 적용하기에는 문제입니다.
코스피 시총의 30프로즈음되니 그자체가 지수인
삼성전자로 생각해보면
따로 물적분할한 적이 없지만
20년간 수많은 사업부가 사라지고 생기고
capex투자로 신규공장이 건설되고 등등
그때의 삼성전자와 지금의 삼성전자는
사업부 종류도 다르고
사업부별 매출비중이나 이익비중도 다 다릅니다.
사업체는 살아있는 생물과 같아
영업현금흐름으로
끝없이 재투자하고 자본이 축적되는 점에서
아파트와 본질적으로 다릅니다.
이에 반해 아파트는 내부인테리어나 바뀔뿐
전혀 바꿀게 없죠..
지수방식의 한계
기업은 법인격의 생명체란 점을 생각해보면
애초에 단순 아파트가격과의 비교는 무리입니다.
그래서 차라리 빼는게 낫죠
근 20년간 세계최고(반도체분야)그룹으로 성장한 삼성을 비교대상으로 하니 갸우뚱해질수밖에요