전세보증금 날릴 위기라 경매에 참여하려고 하는데 취득세 양도세 등 세금 계산방법 궁금합니다.14
- 뽐뿌으리
- 등록일 2022-10-27 21:01
- 조회수 1182
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파워링크 
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치샐
질문글에 '제 확정일자보다 앞선' 이라고 적혀있네요.
1차금액에 낙찰받는게 아니라 1차경매기일 최저입찰금액입니다. 7200만원 이상 써내라는거죠. 임차인 낙찰 우선권이 있는 경우도 있는데 공유물 중 일정 지분만 경매나오거나 임대아파트에 해당합니다. 이경우가 아니라면 똑같이 입찰해서 최고가로 낙찰받아야 합니다. 보통 깡통전세 울며겨자먹기로 임차인이 낙찰받는 경우는 임차인이 선순위라서 낙찰받아도 보증금 줘야 하니 계산해봐서 이득이 잘 안나는 경우가 대부분이니 다른 사람이 경매 안붙어서 그런거구요. 지금 같은 경우는 말소기준권리가 은행 근저당 3000만원인데 이거 위로 선순위가 없고, 현시세 등 정보가 없어서 7200만원이 매력적인 가격인지 알수는 없지만 어차피 저근저당은 말소되니까 7200만원으로 낙찰받아도 이득이다 싶으면 누군가 붙겠죠. 매력이 없어 아무도 입찰안한다면 7200만원 적어서 홀로 낙찰가능하지만 누군가 7200만 100원 적으면 패찰입니다. 다만 경매는 보통 6개월-1년전 감평가라서 그땐 다 불장이라 보통 요새 시세보다 비싸게 나오긴 합니다. 그래도 낙찰받으시려면 계획 잘 세우셔야겠습니다.
1. 7200만원으로 낙찰받고 본인보다 선순위가 적혀있는게 전부고 경매비용도 200만원이 맞다면 문의하신 금액이 맞습니다. 상계신청하면 잔금은 배당일에 냅니다.
2. 취득세는 세입자 낙찰 시 임차보증금 기준인걸로 알아요. 이부분 정확하지 않아 문의한번 해보세요.
이 기준이라면 1,2차 취득세는 같을 거구요. 일반적으로는 낙찰금액 기준 취득세 냅니다.
2차 경매기일 기다리는 문제보다 그 건이 매력이 없어 홀로 입찰 가능성 높은건지, 7200만원+로 낙찰 받으면 약 1100만원 보증금 날리는 것보다 이익인건지 해당 물건 시세, 주변 시세나 주변 부동산 상황 등 보고 결정하셔요. 싸게 낙찰받는 것도 중요하고 대항력 없어서 다른 사람이 낙찰받으면 보금자리를 옮겨야 하니 보금자리를 지키는 것도 중요하죠. 심리적으로 불안하실텐데 이미 벌어진 일이니 냉정하게 숫자로 계산하시면서 접근하셔요.
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 뽐뿌으리
알려주셔서 감사합니다. 주변시세가 7200보다는 많이 낮아서 유찰될 확률이 높을것 같습니다
제가 계산이 잘못된건지 마지막문단에 7200만원+로 낙찰받으몆 약 1100만원 보증금 날리는 것보다 이익인지라고 말씀하신 부분에서 1100만원은 어떻게해서 계산된 금액인지 궁금합니다.
세입자 낙찰시 임차보증금 기준인지 확인을 해봐야겠네요. 말씀하신 부분이 맞다면 1차로 얼른 받고 이 스트레스에서 벗어나고 싶습니다 ㅠ
모두 답변 달아주셔서 정말감사합니다. 편안한밤보내세요. |
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치샐
제가 핸드폰으로 쓰다가 노트북으로 쓰다가 해서 잘 못 적기도 하고 보증금을 5천으로 착각했습니다.
다른 사람이 7207만원에 낙찰된다고 하면 3307만원 먼저 배당 및 비용쓰고 남은 3900만원을 받게 되는데 보증금 5000만원 기준으로 1100만원 덜받는다는 소리였습니다. 위 얘긴 그냥 신경쓰지 마시구요.
제가 고민 더 해보니 생각 전환되네요. 결론은 1차에 시세보다 비싸게 낙찰(7807만원보다만 낮게 받으면 동일)받는게 유리해보입니다. 일단 선순위 및 비용이 3307만원입니다. 보증금은 4500만원입니다. 낙찰-보증금 상계하실거니까 7807만원 내로 입찰한다면 선순위+비용 3307만원 뺀 나머지 금액이 전부 보증금 인정되니까 실 구매가는 7807만원으로 동일합니다. 5207만원으로 2차 경매로 낙찰받아도 후순위 보증금이라서 실 구매가는 7807만원으로 동일합니다.
머리아파 그냥 인수하고 싶은 마음이 크시니 간단히 예로 상상해보겠습니다. 어차피 시세가 낮다고 하셨으니 다른 사람들은 1차에 입찰 안할겁니다. 1차 7200 2차 5000 선순위+비용 3300 내 보증금 4500 시세 가정 6000 1차에 임차인 매수하나 2차에 임차인 매수하나 내가 매수한 경우는 비용 동일 /1차 유찰, 2차에 타인낙찰(5000~5200가정) 즉, 내가 매수 vs 타인 2차낙찰 비교 내가 매수 비용 : 7800 타인 2차 낙찰 5200가정 (시세 6000 가정) , 내가 동일한 수준 다른 집(아파트라고 생각하면 다른 호수) 매수 내 보증금 반환 1900 시세 6000 가정이므로 다른 집 매수 비용 : 6000(다른집 시세)-1900(반환받은 보증금)+4500(이미 들어가 있지만 받을 수없는 보증금) = 8600+ (복비, 이사비 등 부대비용 추가)
시세가 현저히 낮은 4000 가정 1,2차 유찰, 3차 타인 3200낙찰 시 보증금 반환 x 다른 집 매수 비용 : 4000+4500 = 8500+ (복비, 이사비 등 부대비용 추가)
시세가 현저히 낮은 4000 가정 1,2차 유찰, 3차 본인 3200낙찰 시 보증금 반환 x 매수 비용 : 3200(경매 낙찰에 들어간 실제 금액)+4500(기 보증금)= 7700
>> 위 계산은 현 시세가 3300보다도 현저하게 낮은 경우에만 낙찰되나 안되나 관계없이 7800보다 저렴하게 구매할 수 있다는 겁니다. (후순위 보증금 4500 있고, 선순위 3300 으므로) 그런데 극단적인 가정인거니까 현실적으로는 그냥 낙찰받는게 베스트네요.
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데미소리
앞선 순위의 은행 근저당을 법정대위변제하시면, 글쓴이가 선순위 임차인의 지위를 가지게 됩니다.
그런데 위에 댓글을 보니, 법률구조공단에서 우선 변제에 해당이 안된다고 적으셨던데요. 법정대위변제에 해당이 안된다는 뜻인가요? 만약 그렇다면, 이유좀 알려주세요 |
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이건 경매 아는사람한테 가야하는건데...우선 변제하는 그 금액이 있습니다 지역에 따라 다르고 최소 금액이 있어여 그걸 알아보셔야 할텐데..그럼 1순위보다 먼저 돈 받으실수 있으세요 그리고 경매 에서도 우선권 있으실거에여....
법률구조공단에서는 우선변제권이 해당안된다고 하더라구요...